「不産購入の意思決定基準とは？」NewsPicks「住宅の買い時はいつなのか？」から学んだこと
NewsPicksのThe Updateで討論されていた「居住地域の意思決定の項目」が、とてもわかりやすく解説してくれて、良い動画だったので、忘れない様にまとめておきたい。
今まで、交通網の利便性でしか居住地域を判断していなかったため以下のような指標を判断軸に居住地域の意思決定をすることはとても重要に思う。
不動産エージェントと一般購入者の間には不動産屋土地に関する情報の非対称性が大きく存在し、そのギャップを埋めるためにも意思決定の重要指標を意識しておくことが大事。
以下に重要と思った判断基準を記載。下記を全て満足するのは難しく、総合的にバランスよく判断していくことが望まれる。
指標１：土地の安全性
不動産購入前に各地域の「ハザードマップ」で、水害、震災などの影響をどの程度受けるのかを把握しておく必要がある。現状エージェントによるハザードマップの提出が必須ではないが、今後はハザードマップ提供も義務付けるトレンドになるらしい。エージェントの信頼性を担保する時の要注目ポイント。
指標２：周辺地域居住者の多様性
ベッドタウンは居住者のセグメントがある意味、単一的反面、同じ年齢が層が多く住むため、長期的な視座に立つと、自分も高齢化した場合に過疎る可能性が高い。
これをヘッジするため、異なる年齢の人が多数居住する地区の方が、街全体が中長期的に活性化していくため将来都合が良い。
Long Termで住宅意思決定をする時にも多様性が重要になる、という、とても参考になる指標。
指標３：自治体の財務状況
自治体自体の財務バランスが優れていないと課題山積でも、解決策の実施・運用が不可のため、ファイナンスは超重要指標。
言われてみれば当たり前の話だが、実際に市区町村の財務状況を、貸借対照表の新版を把握していない。（ビジネススクールで国毎や、横浜市とか大きな箇所での確認したことはあったけど、東京２３区とか面白そう）
各都道府県や市ごとで、ざっくりでも財務比較しておくと、どの市がキャッシュリッチなのか知っておくだけでも大分違いそうだ。
当然都市近郊の財務は良さそうだ、外資の誘致とか、この辺りは企業の財務状況と関連が強そう。
指標４：自治体組長のリーダーシップと財政
未曾有の災害時にこそ明らかになるが、地域や市区町村のリーダーシップが優れている地区ほど、その町に住んでいると恩恵を感じる。
物理的、精神的にもベネフィットになるので、誰がリーダーで、どの様な政策なのかを俄然注視すべき。
正直、今まで市区町村のトップが誰であるかはまるで気にしたことがなかった。しかし、今回の一件でリーダーの重要性を痛感した。
指標４：周辺地域居住者の愛着(Civic Pride)
住み着心地や、そこに居続けたいと思う感情、周辺地域の人員がその土地に愛着を持っているか、庭のメンテナンスをしっかりしているかなど、居住者の街に対する愛着も住宅購入を一つの KPI 。
なるほど、定性的なことも大事だ。これは見落としていた。
地域居住者の「Loveの度合い」も重要
指標5：マンション管理組合の議事録
そのマンションに置いて、過去の課題た解決策を取っていたのか、マンション維持検討したかは、「マンション組合の議事録」参照でわかる。なかなかにディープな判断材料となるが、これは見といた方が良さそうだ。
・計画時の実行が着実に実施されているか
・PDCA の改善が運用されているか
・課題解決の施策が実施されているのか
などが履歴からわかる。なるほどね。目から鱗。
こんな面倒くさいこと言っても、マンションと交渉して、資料提供してくれるエージェントは相当信頼がおける判断軸になる。
指標6：マンションの修繕積立費用
新築マンション購入時は、修繕積立費用を安くして維持費がかからないという売り文句で、エージェント側が顧客に費用の提案することが多い。しかし、将来修繕積立費が「値上がりする可能性」があるので要注意。
長期スパンで見た時の、マンションの財務・キャッシュフローの分析で抜け目なくチェックしたい指標。もはや不倒産投資家の目線ですね。
まとめ
つまるところ、マンション購入・居住も、
１：ファクト（財務分析、地域分析、定性分析などのリサーチ）
２：分析（他比較、詳細検討、）
３：方向性・意思決定（是非判断、他へ移行、中止など）
と、結構ちゃんとしたプロジェクトで、判断しないと損をしてしまうなと実感。
そのために出演者のようなコンサルタント等がいるんだろうなぁ。少しでも重要指標となる KPI の判断軸が、動画を通じて伺えたので、有意義だった。不動産購入を検討する際の、メモとして記録しておきたい。
この機会に、アマゾンで高評価の不動産本を、もう一度読み直して勉強しなおそう。
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