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資産形成における「現物不動産投資」について

ゆきだるま@長期投資家

今回は資産形成における「現物不動産」（居住用を除く）に対する私の考え方を話していきます。

結論からいうと、私は今現在、現物不動産投資をしていません。これまでも１度も活用してきませんでした。これから活用する予定もありません。

活用しようと考えたことは何度かありました。その度に色々と調べたりはするものの、「デメリット＞メリット」となり、投資には至りませんでした。

幸いにも現物不動産投資を用いずに（証券投資のみで）、ある程度の資産形成ができてきました。

私が現物不動産投資をしてこなかった理由

私が現物不動産投資をしない理由は以下のポストで述べたとおりです。

【私が現物不動産投資をしてこなかった理由】
・PFの大半が不動産になってしまう
・日本の不動産は資産性が低い（経済成長してないから。するなら東京都心？）
・流動性が低い（すぐに売れない可能性が高い）
・業者と投資家の間の情報格差が大きい（勉強と経験である程度は埋められるけど）
・失敗したときのダメージが大きい（レバレッジがかかるから）
・証券投資に慣れていると、手続きやらメンテナンスやらが面倒くさい

色々書きましたが、投資初心者にとって、現物不動産投資は色々とハードルが高めなんですよね。

これは現物不動産に限らず投資全般に言えることですが、投資に失敗はつきものなので、失敗とわかったときにすぐに撤退できるというのが大事になります。

この点、現物不動産投資は、一点物投資で、レバレッジがかかり、流動性が低いため、撤退のハードルが高いんですよね。

投資は失敗がつきものであることを前提にすると、投資初心者にはハードルが高い投資対象と言わざるを得ません。

REITを使って不動産に投資をする

結局私は現物不動産には投資をしていませんが、REITやそれに関連する投資信託を購入して不動産に投資をしています。

現物不動産とREITの違い
三井住友トラスト・アセットマネジメントHPより

私が上記で挙げたデメリットを大部分回避できるような商品設計になっているため、不動産に投資をする際のハードルがかなり低くなるんですよね。

私はかなり面倒くさがりの性格のため、手続きやらメンテナンスやらに時間を取られるのが嫌なんですよね。

【番外編】持ち家VS賃貸　永遠のテーマ

よくネット上でも議論が巻き起こる「持ち家VS賃貸」について持論を掲載しておきます。

最近Youtubeで「不動産Gメン滝島」というチャンネルをよくみています。基本的にはこの方の意見に私も賛同しています。

結論は以下のとおり。

・金銭上の損得だけなら、現状の日本においては、「賃貸」のほうが得になる可能性が高い

・夢のマイホームがほしいという絶対的な欲望があるなら、「持ち家」一択

これ以上でもこれ以下でもないと思います。

居住用住宅も居住用という名はついているものの、立派な不動産投資です。住宅ローンという借金を使って（レバレッジ）をかけて、不動産という投資対象に金額を投じる行為。

日本はアメリカやアジアの新興国などと違って、長期で見たときの不動産価格の上昇があまり見込めません（一時的なサイクルとしての上昇等はあるが。例えば近年のアベノミクスによる上昇。）。経済成長してこなかったし、これからも期待は薄いでしょう。

ということで、滝島さんが言うように、よっぽどの好立地に建てない限り、マイホームは投資という観点からは正当化されないでしょう。

ただ、滝島さんが言うように、居住用は夢のマイホームです。価値観の問題です。要は趣味ですよね。楽しいからそれをするのと一緒。ほしいから買う。そこに金銭判断は不要という考えです。

人生を豊かにする不動産への知識

資産形成における不動産投資、あるいは、多くの人が避けては通れない「持ち家VS賃貸」論争。

不動産に使う金額は、賃貸にしろ、持ち家にしろ、投資にしろ、人生の中でも大きな支出になります。

そのため、不動産への知識があると、損得的にも得な判断が下せる可能性が高くなりますし、納得感のある判断を下せるようになります。

それは、ひいては、自分の人生の質を高めてくれると私は考えています。


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