住宅ローンが落ちる/減額になる原因

2022年6月24日 18:40

はじめて家を買う人にとっては、住宅ローンの審査も初めてになるわけで、当然どんなものか分からないですよね。

で、分からないまま審査を出して、原因が分からないまま減額されたり非承認になったりして購入直前でハシゴを外されてガッカリ。。なんてことがあります。

事前に相談してもらえればアドバイスもできるんですが、個人情報に繋がる部分をギリギリまで教えたくない方も多いものです。

最終的にはプロに相談していただきたいですが、
「こんな場合は気を付けて」ということをまとめたので、まずはセルフチェックの参考にしてください。

より詳しい解説はこちらから▼

■こんなことに気をつけろ！

住宅ローン完済は80歳までが原則のルール。
45歳を過ぎると35年よりも借入期間が短くなり、必然的に借入可能額も減ります。

一般的な会社員の場合、勤続年数が3年を超えていないとマイナス評価です。
もし過去3年以内の転職歴がある場合は職歴書の提出も必要です。

上場企業に勤務している場合は、某青い銀行などでは勤続3ヵ月でもみなし年収をもとにローンを通してくれたりしますが、勤続年数が減額や非承認の一因になることはよくあります。

収入が不安定、会社の経営状況と一蓮托生の立場にある人は、いくら年収が高くても審査上の属性ポイントは低く、融資額の減額や、自己資金額の積み増し（物件価格の2割以上）などの回答がくることがあります。

一般社員でも家族が経営している会社に勤めている場合は、実質的に経営に携わっている可能性が高いこともあり、経営者と同じ目線で見られます。

節税対策だとしても、赤字申告をした分本業の収入よりも低い金額が年収として見られるため、不動産を購入する予定があれば確定申告で赤字にしすぎないような工夫が必要です。

車のローンや奨学金、スマホ代の分割払いやクレジットカードの分割払いなどは、全て借入として扱われます。

それらのための毎月の返済額は返済能力からマイナスされることになり、特に車のローンは金利が住宅ローンよりも圧倒的に高いこともあり、借入残高以上に大きな影響があります。

養育費も毎月固定で支払うことになっているため、実質借金と同じです。

銀行の審査では戸籍謄本などは確認しないため普通はバレませんが、養育費を支払っている口座の金融機関でローンを借りる場合はバレてしまうかもしれません。

また夫婦の共有名義の自宅の買い替えで買い先行する場合は、自宅の謄本に載ってる名義人と購入先の名義人が変わることになるのと、ローン審査時に家族構成の申告をするのでバレます。

過去に破産や公共料金の支払い延滞などの金融事故がある場合、信用情報に傷が入っているため、新規の借り入れができないことがあります。

気になる方はJICCやCICなどの個人信用情報開示機関で、ご自分の情報を開示してみるのも良いでしょう。

例えば夫婦の収入合算など、ペアでローンを組む場合で、
奥様は現在第一子を妊娠中、産休中の年収は本来の半分、産休明けは職場復帰して本来の給料に戻る予定
このような状況の場合、銀行の目線はシビアになります。

復帰予定と言いながらも出産後に仕事を辞めて育児に専念する女性も多いから、奥様の年収をそのまま計上することはできない。

↑こういう考え方をされる現実があります。

これが仮に既にお子様がいて職場復帰をしており、現在第二子を妊娠中ということであれば、職場復帰の実績があり働く意思がある、という理由で年収をそのまま計算に入れてくれたりします。

時代遅れな考え方かもしれませんが、お金を貸してリスクを取る側の立場に立てば仕方がないことなのかもしれません。

住宅ローンは、その物件を担保に借りる不動産担保ローンです。

万が一返済が滞ったりしたときに、銀行はその不動産を競売にかけて債権を回収することになるため、担保としての価値以上のお金は貸してくれません。

都市部の一般的な住宅であれば担保割れすることはほぼありませんが、中古の投資物件ではフルローンが使えることは少ないですし、不動産取引が活発じゃなく相場が存在しないようなエリアでは、銀行の評価が売買代金よりも下回ることもありえます。

条件に該当する場合は購入のずいぶん前から下準備が必要になるかもしれませんし、提出する書類も特殊になることがあります。

気に入った物件を見つけたから動き出していたら手遅れになることもあるので、確実に物件を手に入れられるように準備しておきたいところです。

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