不動産投資の考え方①地方の利回りは年がたてば落ちる、怖いのは修繕費である。

ドーモ上海摩天楼君です。

最近、本当不動産ポータルの書き手に嫌悪感を感じます。
むろん良い人もいます。
浦安は液状化するので投資対象外だという人もいますが、こういうのは否定しません。いうことにも一理があるからです。
ただ、よく一般論を疑い、よく研究すれば儲かる道を見つけるのも投資です。
ベテランは私も含めてぼけてきた、能力が落ちてきたと思います。
年齢にはやはり勝てません。
若手でよいコラム書く人が、初心者だましてマネタイズしたい人に交じって書いているのが悲しい。これ本心です。

さて、私が嫌いなのは不動産ポータルサイト、SNSで有名になり、
有料大家の会に誘導、そこで塾生に建築業者、仲介を紹介してキックバックをもらう、塾長が売却に困っている中古のくそ物件を塾生に売りつける。
わたくしはかれこれ14年地域密着で大家やってますのでそれなりに人脈はありますのでいろいろ聞きました。
善人ずらして人をはめる連中と関わりたくないのでポータル等で書くのをやめました。
note、ツイで無料で書けば書くほど、誹謗中傷が増えました。
昔からバカに批判されるほど自分が正しいと思う、便利な人間なのでむしろニヤニヤうれしく見てます。

こいつらに比べたら築古有料note売りのクソガキなんてまだかわいいもんですね。大嫌いだけど。

さて、本日は築年数による家賃低下の危険性について解説します。

①まずは１坪あたりの家賃がいくらになるか、築１０年、２０年、３０年の投資物件を確認する。
これエリアによって全然違うんですよね。

私が物件もっている、
25～30㎡前後の世田谷区池尻大橋あたりの１坪あたりの家賃
１０年程度：1.3～1.4万円　20年程度1.3～1.4万円　30年程度1.2～1.3万円

山口県とあるエリア
１０年程度：0.5～0.6万円　20年程度0.41～0.5万円　30年程度0.3～0.4万円

はい、もう答えでてますね。
25年後あたりに半分とまで言わなくとも地方の場合家賃が2/3になります。
この変の部屋、都心でも千葉県路線価1㎡10万円未満でも余っていて、松戸、柏、我孫子あたりでも家賃は千葉でも最低2割は落ちると思います。

②で考えないといけないのは修繕費です。
9坪程度のワンルームで10年で修繕費（外壁、エアコン、給湯器、トイレ便座）100万円はかかるが正直な感想です。
年間11万円程度9坪でかかると仮定した場合、
11万円÷9坪÷12か月＝1333円、
はい坪単価家賃4000円であれば3割以上、3000円であれば4割、修繕費に持ってかれます。

③めんどくさいがり摩天楼の思考回路
管理費、固定資産税等は面倒なので説明省きます。
坪単価家賃4000円運用経費→4.5割程度→手残りは税金払う前で5.5割
（固定資産税＋管理費反映、ただし税引き前）
坪単価家賃5000円運用経費→3.5割程度→手残りは税金払う前で6.5割
坪単価家賃10000円運用経費率→2.5割程度→手残りは税金払う前で7.5割

とまあこんな感じになるんです。私も坪5000円程度のＡＰ1個ありますが頭痛いです。
利回12％ですが、実際は8％が利回りですがそっから税金があるので・・
そんなに儲かりません。単に銀行評価対策で保有ですはいｗ
うっていいですがと銀行に相談したら地元に貢献しろと半分真顔で言われましたｗ

まあ、最終的に今回言いたいことは、
①表面利回りなんて信用できない。

②地方の家賃は30年で半分近くになり、客付けで苦労する。修繕費が重くなる。

次回はもっと怖いこと書きますよ。地方投資の地獄はこんなもんじゃないのよね。by上海