スマートホームにするメリット　～オーナー目線～前編～

こんにちは。次世代スマートホーム＆スマートレジデンスの運営メンバー”とも”です。

今日は、マンションをまるっとスマートホーム化するメリットについて
とあるオーナーさんから話を聞きましたので纏めてみます。

Ｑ私たち運営チームが営業に行くと、、、
あるオーナーさんはマンションにIoTやスマートホームはイラナイと言われました。
またあるオーナーさんは、ぜひ導入したいという方がいました。
基本的にまったく同じ説明をしておりますが、響く人と響かない人がいらっしゃいます。
なぜ違うのでしょうか？

Ａ一口にマンションのオーナー業といっても、２種類いまして、同様に家賃収入を受け取っていても、その使い道や受け取った金額の考え方などが大きく違います。
一つはインカム（家賃収入）を主とするオーナー、
もう一つはキャピタル（売却益）を狙うオーナーです。
インカムとキャピタルでは利益となる金額に相当の開きがあります。なので、その辺りを考えて話さないと響かないのではないでしょうか？
*インカム・キャピタルは有価証券や不動産投資などの用語

そもそも、オーナーは毎月家賃収入を得ていますが、その中から支払う内容がとても多いです。
部屋の客付けを行うＰＭ（プロパティマネジメント）業者への支払い（いわゆる不動産業者）
マンションの清掃や管理を行うＢＭ（ビルマネジメント）業者へ支払い（いわゆる管理会社）
火災保険などの保険料
物件を取得時の借入金を銀行等へ返済

大まかにこれだけ支払って手元に残るのは家賃総額の数％と言われています。

具体的な例を挙げますと、仮に１億円を銀行から借り入れ、１億円の物件を取得します。６部屋、満室の場合、7％の利回りがあったとして、1年間の家賃収入は７００万円となります。ここから、先ほど挙げた支払いをします。（7％で試算）

ＰＭ業者への支払いが約５％とすると約３５万円。
ＢＭ業者への支払いが約20％とすると約１４０万円。
火災保険などの保険料が約5％とすると約３５万円。
銀行への返済が約55％とすると約３８５万円。
すると、手元に残るのが約１０５万円となります。
（家賃総額の15％：実際の利回りとしては1.05％）
かなり大まかに計算していますが、これがオーナーの手取りとなります。
（契約内容や棟数、部屋数、家賃など本来細かく計算しなければならないのでこの計算式がすべてではありませんのでご注意ください。）

さらにこの中から、マンションの修繕や補修のためにプールしておかなければなりません。税金や生活費なども必要です。また、全室客付けされていないと、収入も空室に伴い減ってしまいます。

仮にスマートホーム化の初期費用が一部屋２０万円だとすると６部屋分で１２０万円になり、オーナーの手取りを超えてしまいます。

なので、インカム（家賃収入）を主体としているオーナーさんに、
一部屋当たり初期費用がいくらかかってランニングコストがいくらで
家賃の上昇率がいくら見込めて集客率がどの程度でとお話ししたところで、
トータルの費用と収入が釣り合わず、また入居者に家賃の上昇を交渉しづらい、などデメリットのほうが大きく心に響かないのです。

（とあるオーナー談）

確かに、簡単にしか計算していないので必ずしもこの結果になるわけではありませんが、不労所得とかよく言われて外から見るとオーナーは儲かっているように見えますが、実際はなかなか厳しい状態に見えます。きちんと計算しないと、それだけで生活する状態に持っていくのは難しいと言えます。

今回はここまで。後編へ続きます。
（とも）

後編