金利上昇時代、変動金利で住宅ローンを組むなら
おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。
住宅ローンの変動金利が上がりそうだと言われています。すでに10年固定や全期間固定金利はじわじわと上がってきています。
2024年５月現在、変動金利は年0.5％弱、全期間固定のフラット35が年２％弱。
例えば、5,000万円・期間35年・ボーナス払いゼロで借りた場合、
毎月の返済額は、
変動0.5％で129,792円
全期間固定２％で165,631円
その差は35,839円
こういった試算を見ると、変動を選びたくなりますよね。ただ、もし金利が上がった場合は、こんな感じで毎月の返済額も上がるということです。
今後、金利がどうなるか？は誰にもわかりません。
金利上昇リスクを回避して、全期間固定にするという手もあります。リスクを受け入れて変動にするという方法もあります。
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でも、変動金利を選んではいけない方がいます。それは「全期間固定では高くてこの物件は買えないけれど、変動なら買える」という場合です。
これでは金利がもし高くなったときに返せなくなってしまいます。
そこで、変動金利を選ぶ場合は、全期間固定金利で計算しても返していけるか？がひとつの基準になると思います。
先ほどの例でいうと、5,000万円借りる場合、実際は変動0.5％で129,792円だけれど、全期間固定２％で165,631円でも返せる余力が家計にあるということです。
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さらに、この差額35,839円を毎月繰り上げ返済するといいですね（少額から繰り上げ返済できる銀行も増えています）
多くの方が定年退職の60歳を超えて、70歳、75歳まで住宅ローンを組んでいると思います。
コツコツ繰り上げ返済することで、期間を短くできます。
また、こうしておくと実際に金利が上昇しても対応できます。家計は変動に弱いので、メリットが大きいと思います。
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今回は変動金利を選ぶときの注意点でした。
・全期間固定金利でも返せる程度の借入額にする
・全期間固定と変動の差額を繰り上げ返済する
できれば、全期間固定金利を定期的にチェックして、上記の計算を修正するといいですね。
ＰＳ．
ある程度、金利が上がったら変動から固定に借り換えたいという方もいると思います。
ただ、変動が上がったときは、固定はすでにけっこう上がっているものです。どこで借り換えるか？の判断はそう簡単ではないのですが、とりあえずチェックは小まめにした方がいいと思いますよ。
「変動が上がってきたから、そろそろ…」と思って長期固定の金利を見たら、「こんなのムリ！」というくらい上がってた、ということがないようにしたいものです。
住宅ローンの全体的なお話はこの記事で↓
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