23区を中心とした中古ワンルームマンション投資が自分には向いているかも、という話
いつもはブログは技術関係の記事をQiitaで書くことが大半ですが、珍しく技術に関係無い投資関係の記事なのでnoteに書いてみます。
世の中的には家庭科で投資関係の授業が入ったりとされている？ようですし、投資も一般的になってきている感じがありますが1例としてお読みください。
注意書き
本記事はあくまで個人の所感・体験となります。この辺の合っている / 合っていないは人それぞれですし他の投資を否定するものでもありません。参考にされた際に発生した不利益などに対する責任は負えません。情報の利用や参考時、投資の判断等は自己責任でお願いします。
また、筆者は昔から引きこもり気味な体質・一人で過ごす時間やプライベートでのプログラミングの時間が癒し（趣味）と考えており独身なためお金が投資などに気軽に回しやすいという点もご留意ください。姪や甥はたくさん居て、見ていて子育ては相当大変そうとかお金がかなりかかりそうという点は少しは理解しており、結婚や子育ても偉大なことだと思っているのでその辺りを否定するものでもありません。逆に独身でいることを否定もしません（昔と比べたら未婚の方も多くの割合を占めるようになってきていますし、東京に住んでいると余計に未婚でも違和感が無く感じていますし）。
筆者の投資歴と現在のポートフォリオ
20歳ごろから投資を始めて、現在アラフォーの入口くらいの年齢のため投資は15年くらいやっている感じになります。
現在のポートフォリオとしては大雑把に以下のような感じになっています。
川崎の1つ目の中古のワンルームマンション: 900万円くらい（ローン完済済み）
東京23区の2つ目の中古のワンルームマンション: 1300万円くらい（ローン完済済み）
東京23区の3つ目の中古のワンルームマンション: 1500万円くらい（ローン100万円分くらい返済済み＆基本的に繰り上げ返済はせずに家賃でのローン返済任せ）
東京23区の4つ目の中古のワンルームマンション: 1400万円くらい（ローン500万円分程度返済済み・近日（今年の半ばを少し過ぎた辺りの予定）追加で250万ほど繰り上げ返済予定）
その他現金の貯金や若干の株式など（すぐに動かせられるお金）: 数百万円程度
最初の10年くらいは株の中～長期の分散気味な投資で回していましたが、上記のポートフォリオ一覧で分かるように現在ほぼほぼ中古ワンルームのマンションの不動産に移してあります。何故株から不動産に移したのか？実際に運用してみてどうか？などを色々と本記事で書いていこうと思います。
※ローン返済分を資産としてカウントしてOKであれば、世の中の年齢に対する資産や貯蓄の中央値と比較すると、役職なども特になくGAFAM的な外資に努めている年収4桁万円の高給エンジニアというわけでもない一般エンジニアとしては結構しっかり貯蓄できている方なのではとは思っています。3000万強にはなってきているので以前バズっていた老後のために2000万円（独身の場合1000万円）貯めておいてね、という点も現時点でクリアしています。
何故株から不動産に資産を移したのか
前述の通り途中で株の中～長期の分散投資から23区を中心とした中古のワンルームに資産を移したのですが、理由としては精神衛生的なところが大きいです。
金額が4桁万円になってくると数％動いただけで自分の1か月の給料分くらいは上下したりします。私は豆腐メンタルなので仕事はリラックスしてプログラミングなどをしていたいのですが、株が日々動いていると結構気になってしまいます。
そのためリターンとしては米国株などに入れた方が大分良いとは思いますが精神面を優先して不動産にシフトしています。
また、家賃収入となるため株などよりも将来に得られるリターンの大雑把な計算が遥かにやりやすいという点もメリットに感じています。1つの物件で数年に1度程度退去される方が発生しうる感じではありますが、それを除くと家賃で入ってくる金額や積立金、税金などの値は計算しやすく、株と比べると将来に対する計算が遥かに容易になりました（そもそも株は将来どうなるかの予測は無理ゲーというのがあります）。
家賃収入の金額は変動しにくいというのもあります。数年に1度くらいはたまに家賃金額を上下させることもありますが、株のように大きく動いたりはしません。1日で1割家賃が動くようなことも無いですし、年初と比べて3割～5割とか落ちたりも基本的にしません。例えば今年の最初の方に東京のワンルームの家賃が7万円だったのが今は半額の3.5万円になったりとか4万円くらいにまで下がったり・・・といったことは余程のことが起きなければ発生しないと思っています。コロナ禍でも基本的に家賃はほぼ変わらない（個人向けではなくビジネス向けの大き目の物件は下がったりしているかもしれませんが）ですし、他国で戦争が発生しても株価や為替などのように大きく変動したりはせずに家賃の金額はほぼそのままです。また、巨大地震などの有事でも国内の株価などはかなり極端な動きをしがちですが、そういった場合でもいちいち株価のことは気にせずに有事のための行動に思考リソースを割きたいと考えています（311地震の時などでも国内株でトータルでマイナスにはならないように対応はできましたが、そもそも自分も自宅に帰れないとか辛い時間を過ごしていたりしていたので有事の際には株などのことはあまり考えたくありません）。
家賃収入を動かしやすいという点もあります。色々突然の入用でお金が必要になったときに家賃収入分を回したりもできますし、特にそういったことがなければ家賃収入分を他の物件の繰り上げ返済に回すといった選択も自由なので、老後まで積み立てたお金が動かしにくいという点も発生しにくい点もメリットに考えています。
何故中古のマンションなのか
900万～1500万くらいの中古のワンルームを中心としていますが、これは以下のような複数の理由から中古を選んでいます。
価格の下落が非常に緩やかになっている
新築で買うと金額が高めですし、買った瞬間に中古となるため基本的に買ったばかりの年数は価格の下落が激しいです（基本的に新築購入時の金額では売れません）。新築に対する広告料の分もありますし、ご祝儀価格的な側面も新築には結構あると思っています。
一方で年を経るごとに価格の下落は非常に緩やかになってきます。例えば築20年の物件が1年経過して21年になったとしてもほぼ価格の下落は起きません。物件を買う時も築20年と21年とかの差は誤差に思います。ある種枯れた状態と言えます。
自分で住むのであれば新築は素敵ですが、家賃収入の投資目的と考えると利回り的に中古の方が大分好ましいと感じます。
また、新築だと23区だと金額もかなり大きくなりがちです。ある程度物件の位置や建物を分散させてリスクを減らす（沿線の変動やその他周辺施設の変動などを加味し）ためにも複数物件を購入したいところですが、新築で金額が大きくなると複数物件に分散させるのが難しくなってしまいます。
何故東京23区を中心とした構成にしているのか
マンション投資で一番のネックが長期の空き室リスクに感じています。そういった意味では人口推移的に東京だとリスクが少なく感じています。最初の物件は利回りが良かったのでつい川崎で買ってしまいましたが、入居者を入れたりの安定感的に23区にしておけば良かったか・・・？と少し思っています（川崎でも入居者を短期間で入れれたりできていますが、一方で何となく23区の方がやはり色々楽には感じています。所持物件のサンプル数の少なさ的に偶然という線も大きいとは思いますが・・・）。
コロナ禍によるリモートワークの普及で東京外に住居を移される方も結構いらっしゃったりしたと思いますが、それでも結局コロナ禍でひどい時でも大して人口が変わったりもしていないですし、むしろ最近ではまた超過流入の傾向が強くなってきている印象です。コロナによる医療逼迫具合も改善してきていたり、最近留学生の方の受け入れも再開になったと記事で読んでいます。
人口が多いのは退去される方が出てきたときの次の入居者の方が決めやすくなるという面でメリットになります。利回りが良くてもあまり人がいない地域の物件の場合入居者を決めるのが中々難しくなり得ます。
また、ワンルームを買っていっている都合学生の方が入られるケースもぼちぼちあるのですが、そういった場合でも状況されてワンルームに入られる・・・といったケースも多かったり、東京は未婚率も高いのでファミリータイプの物件ではなくワンルームを選択される方も多いというのも東京を選んでいる理由になります。
何故ワンルームなのか
何故ワンルームを選択しているのか・・・という点は以下の点から選択しています。
ファミリータイプよりも利回りが良いケースが多く感じています。
1件辺りの購入金額がぐぐっと低くなるのでファミリータイプよりも小さく始められます。
ファミリータイプよりも複数の物件に投資しやすいのでリスク分散しやすくなります。
そもそも収益などを株とかよりも安定化したいという目的があったので、ファミリータイプだと入退去時の影響が大きくあまり好きになりません。空き室時の瞬間的な減収リスクが大きくなるのと、クリーニング代など諸々の瞬間的な経費が高くなりがちです。ワンルームだと退去タイミングが各物件でずれたりする（運が悪いと重なりますが・・・）ため、瞬間的な減収や経費の変動を小さく分散することができます。
不動産投資がうまくいくかどうかは管理会社次第なところが大きそう
残念ながら世の中には詐欺に近い不動産関係の会社であったり、明らかにマンション購入者（マンションオーナー）側が損をするようになっている会社が多くあったりはすると思います。そういった被害を避けられて且つきっちりと投資として収益を得られるようにするためには管理会社の選択が非常に重要です。管理会社の選択さえミスしなければ後は割と管理会社任せで何とかなってしまいます。逆に言うと選択をミスすると購入時などに動く金額も大きいのでかなり苦しくなります。そのため管理会社の選択は結構慎重になるべきに思います。
私は日本財託さんというところに今の所全ての物件の管理を任せています。
サイトのポップアップがちょっと怪しさが出ていたりが気になってしまっています・・・w
が、その辺を除くと実際の管理対応などは非常に真摯にご対応いただけています。日本財託さんを選んでいる個人的な理由としては主に以下となっています。
30年以上の歴史があります。
管理物件数はこの記事を書いている時点で約2万5千物件という点を考えると件数的に安心感があり信頼できます。
管理物件が多いということはサービスのサブスク者数が多いのと同じような感じで今後も経営が安定してくれると思っています。
東京に住んでいるので東京の管理会社で選びました。
いくつかマンション投資の本も出されており、個人的には本の内容がしっくりと来ました。
オーナー側は大半のことを任せてしまえて、確定申告対応などを除けば不労所得気味に楽ができます。
管理費用が1件辺り月3000円程度と良心的です。
入居率がかなり高いと感じています。基本的に常に入居率は公開されていて、今まで見ていた感じ大体99.x％くらいになっていることが多く感じています。入居率の計算式なども公開されている点もプラスです。2万5千物件ほど管理されているのでサンプル数的にも信頼がおけます。
退去時の次の入居者の決定や審査・クリーニング対応なども全て対応してくれます。今までも結構退去者の方も出てきましたが、次の入居者の方を決めるまでがかなり迅速に対応いただけているのも凄いと感じています。
些細な点ですがマイナスに思った点も無いというわけではありません。以下に記載しておきます（ただし最後に口頭でやりとりしたのがコロナ禍前までで、現在は色々変わってきている印象もあり参考にならないかもしれません）。
保険とかでの営業面でのプッシュがちょっと強めと感じたことがありました（コミュ障なので断るのに苦戦します）。
私だけかもしれませんが担当の営業の窓口的な方が短期間で2回変更になったことがあり、引継ぎがあまりされていなかった・・・といったことがありました。現在は窓口の方が営業の方では無くカスタマーサクセス的なところの方に変更になった（他のオーナーの方も変更？）ため、この辺はしっかりとしている形になっているかもしれません。
些細な内容でしたが出されている書籍の内容と営業の方の言っていることがずれていると感じたことが稀にありました。
マイナス面は個人的には些細に感じており、5段階評価をするとしたら5を付けられる感じで満足度が高いので私はこのまま日本財託さんに引き続きお世話になる予定です（特に変更したいと感じたことは今の所ありません）。
※世の中には色々な管理会社があるのであくまで個人の意見として皆さんの判断で管理会社はお選びくらださい。
何故若いうちからそんなに投資しているのか
こんなに投資しなくても良いのでは？という感じではありますが、以下に一応理由とかを書いておきます。
そもそも豆腐メンタルでチキンです。
豆腐メンタルなので「将来仕事ができなくなったら怖いな」とか思ったりしますし今の職だけに依存したくないという気持ちが結構あります。現在2件の物件が返済済みで、3件目も繰り上げ返済のペース的にそのうち返済終わると思われますが、3件の返済が終われば7万 × 3で毎月の家賃収入が20万くらいにはなり一般的な新卒の方くらいの給与は確保できます。このくらいの家賃収入になれば将来万一職を失っても贅沢しなければ生活も可能で食いつなぎやすくなります（継戦能力が高くなります）。
お金的に安定してくると精神的な安定感も増すように感じており投資のメリットに思えます。また、会社への依存度が低くなることで逆に会社に我慢せずに意見を出しやすくなりましたし、会社からの評価とかも全然気にならなくなりました（会社側で昇給しなくとも年経過でローン返済が進んで自然と収入が増えるので会社の評価のために苦しい思いをしなくてもOKになりますし、昇格して責任が増えてストレスできつい・・・といったことも減ります）。
今の所は（非常に快適にお仕事できる環境なので）まったく考えていないですが例えば今の仕事がもし人間関係がもし悪化して転職しなくてはならなくなった場合もあまりお金のことは考えずに気軽に転職してしまうという選択も取りやすくなります。
そういった転職時に家賃収入などで収入に余裕があり生活に困らないのであれば多少年収が下がっても技術的に面白い会社を選択する・・・といった判断もしやすくなります（割と仕事が楽しいかどうかは個人的には重要に感じています）。
若いうちから投資しておくと複利の恩恵を受けやすくなります。
複利に関しては私が書かなくとも色々な本や記事にも書かれていることなので詳しくは省きますが、投資は少額でも時間を味方に付けると複利で強力になり得ます。つまり若いうちからスタートし、健康に気を付けて長生きをすると複利の効果を強く活かすことができます。
そもそも独身なので余ったお金を寝かせておくよりもプラスに感じています。
独身なため生活費が余っており、その分を無理なく投資に回しています。元々贅沢をする家庭で育ったわけでも無いため性格的に固定費面で贅沢しなくとも満足度が高く過ごせていますし、イベントなどで外に出たくない人間なのでそんなにお金もかかりません。ネットが速くて静かでセキュリティがしっかりしていれば自分の住むところもワンルームでも気になりません（むしろ掃除が楽で光熱費も浮くというメリットも・・・）。
一方で世の中のデザイナーやエンジニアの方々のように割と椅子とかにはお金をかけている人間ではありますが、「良いものを買って長く使う」ことに抵抗の無い人間なのでそこでもそこまで家計に負担にはなっていません。たとえばアーロンチェアを買ったのは10年くらい前ですがいまだに使っていますし、REALFORCEのキーボードも10年以上現役でいます。財布も個人の好みでヴィヴィアンのブランドを使っており、最近また同じブランドで買い替えましたが思えば前回買ったのが高校生の時なので17年くらい使っていたことになります。単発での金額は大き目ですが長期的に使うことに抵抗が無いため年あたりの負担はそこまででも無い感じになっています。
コロナ禍でリモートが進み、自宅のPCも会社支給となり自習でも会社のPCを使わていただけるのでPC代も浮きますし（ゲーム会社なので支給PCが結構スペックが良く、自前で買うモチベーションがあまり沸かず・・・）、業務に直接関係の無い技術書なども申請すれば会社が買ってくれるため趣味としてのプライベートのプログラミングや勉強も大してお金がかかりません。
結果的にお金は無理なく投資に回せています。自分の代わりにお金にお金を稼いできてもらう・・・というのは悪くないと感じています。
マンション投資で微妙に感じている点
前節まではメリット面を中心に書きましたが、マンション投資で微妙だな・・・と思うこともゼロではないため記載しておきます。
世の中の不動産会社から宣伝の投函物が増えます。
マンションを購入すると他人が調べられる形で登記情報が登録されるため「マンション売りませんか？」といった類の投函物が増えます。勝手に調べて勝手に送ってくるような対応をする会社なだけあって、「重要と書かれているものの差出人を外側に記載していなかったり内容が外側に書いていないことがある」「中身を確認すると宣伝である」といったことが大半で、スパムメールに近いレベルのものが結構届くようになります。会社や郵便物のフォーマットはいつもほぼ変わらないので届いたら中身を確認せずに廃棄するようになってしまっています。廃棄の手間も面倒ですし資源ももったいなのでそういった悪質な会社は滅ぶと良いのではと思っています。試していませんがひたすら受け取り拒否していたら届かなくなるのでしょうか・・・。
マンションの総会の出欠確認を毎回出す必要があります。
マンションでの総会的なところは管理会社の対応の範疇外となります。総会は平日で開催されることが大半でお仕事で参加できないので毎回欠席の返信はがきを書いたりしています。頻度としては数か月ごと程度なので多くはありませんが結構手間です。返信期限が大分短い割に出しそびれていると電話がかかってきたりします（恐怖）。手間なので物理的な紙ではなくスマホでぽちぽちすれば欠席設定できるようにデジタル対応して欲しいところです。
毎年の確定申告や税金の支払いなどが面倒です。
フリーランスの方とかはそもそも確定申告を自前でされていて気にならない・・・かもしれませんが、そうではない方は投資用マンションを買うと確定申告が必要になって割と面倒です（投資とかをしていない正社員の方は会社が全部やってくれるので楽ですが・・・）。
この辺でなるべく楽をしたいので確定申告で提出が必要な書類はまとめて分類しておいたり、必要事項の書類の出力や毎年必要になる書類などはGitHub管理にしたりJupyterを使って出力されるようにしたり、日本財託さんからご紹介いただいた税理士さんに対応の大部分を依頼するようにしたりと、毎年少しずつ工夫して自分での作業は3時間程度で終わるようになっては来ていますがまだ面倒であります。特に最初の年などは「どの書類が必要になるのか？」「どういった対応が必要になるのか？」とか結構迷ったりして対応に何日もかかったりしていたので大変です。
確定申告の他にも固定資産税の支払いや予定納税対応なども毎年自分での対応が必要になります。ネットで支払いができるのと毎年対応してもそこまでの手間ではないので今の所手動対応していますがそのうち振り込み設定をして自動化した方が良いだろうか・・・とは思っています。
購入時は契約などはかなり面倒です。
最近法律が変わった？感じはありますが、以前までは不動産購入時には物理的な紙とハンコが必須だったようで、購入時は相当に大量の書類を書いたりハンコをひたすら押したり・・・の手間が発生します。普段エンジニア生活でほぼ紙とハンコを使わないのでそれこそ指が痛くなるレベルで対応が必要になります。
毎年対応が必要というものでもないので契約時だけと考えれば我慢はできますが紙とハンコに馴染みの薄いエンジニアからすると結構苦痛です。
また、手間は契約時ほどではありませんがローン完済時には抵当関係の対応も必要になります。専門家に依頼をしたりして楽はしていますがこの辺も自前対応が必要になります。
地震のリスクはどう考えているのか
マンション購入時に地震について気になる方も多いかもしれません（以前知人から投資用マンションの相談された際にこの辺も質問されています）。
これに関しては新建築基準法に準拠した物件を選択していれば巨大な地震でも全壊はしないと考えています。一部破損などは起こり得ますがその辺はもうリスクとして修復が効くレベルと妥協する形でも良いかなとは個人的には考えています。
新建築基準法 :
1981年に改正された建築基準法
1981年6月から施行された新耐震基準は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という2020年の現在でも基準とされている耐震基準を義務付ける改正が行われました。
理由としては1978年に発生した宮城県沖地震の家屋倒壊の被害が甚大だったことが挙げられます。マグニチュードは7.4、最大深度を観測した仙台市では震度5の地震でした。被害は死者が28名、建物の全半壊は7,400戸にも上りました。この地震から教訓を得て、より厳しい耐震基準に引き上げが行われたのです。
１．東日本大震災の概要
…
これは、日本国内観測史上最大規模、アメリカ地質調査所（ＵＳＧＳ）の情報によれば１９００年以降、世界でも４番目の規模の地震でした。
…
本震による震度は、宮城県北部の栗原市で最大震度７が観測された他、宮城県、福島県、茨城県、栃木県などでは震度６強を観測。北海道から九州地方にかけて、震度６弱から震度１の揺れが観測されました。
「震度7でも倒壊は免れる」といったことが書かれている点と、日本の観測史上最大規模の311地震が最大震度7となった点、本などでも311地震でも新建築基準法に準じた建物は全壊はしていない・・・と書かれていた点から、基本的には新建築基準法に準じた物件であれば良いのでは・・・とは思っています。
40年前くらいに施行された法律なので築50年以上とかの物件でなければ基本的には全壊しないのではと思われます。購入時にもこの辺は重要事項説明などの際に説明が入ると思いますし、そもそも準じていない特殊な物件であればまともな管理会社であれば購入を勧めてこないと思います（もし勧められたら「この管理会社は会社の利益を重視していてこちらの不利益を無視しているのでは・・・」と警戒した方がよいと思います）。
また、もし東京直下で311を超えるレベルの地震が発生した場合自身も生きていない可能性が多くあります。そういった場合には後述する団体信用保険でローンが完済されます。
東京への核攻撃とかで建物がやられるようなリスクをどう考えているか
こちらも地震と同様、東京の地上の建物が全滅するような核攻撃などが発生した場合自身が生きていない可能性が高いと思います。攻撃まで猶予があり地下鉄の奥深くまで逃げられて生き延びる・・・というケースもあるのかもしれませんが、そこまでのレベルになったら不動産じゃなくとも株とかでも壊滅的な状況になっていると思うため色々諦めます。
火災に対するリスクをどう考えているのか
マンション火災などは基本的に火災保険に入っているので保険任せです。
自分が不慮の事故などで亡くなった時の残りのローンについてはどう考えているのか
不動産購入時には団体信用生命保険への加入が基本的に必要となるため、不慮の事故などで自身が亡くなってしまった場合は保険で残りのローンは完済となるため遺族に迷惑がかかったりは基本的に発生しないと考えています。
病気や入院などによる一時的に働けなくなるリスクをどう考えているのか
こちらに関してもその辺のケースでお金が出る保険に入っています。とりあえずは保険とすぐに動かせる現金などの蓄えと家賃の不労所得で生きてはいけると考えています。
ローン審査には勤続年数や会社が上場しているかなどが影響してくる
現在上場している会社に勤務していて、且つ勤続も前回転職してから10年くらいになっているので比較的ローン審査などはスムーズだったように感じていますが、物件購入時にローンを組む場合は上場しているかどうかや勤続年数なども結構見られます。独立やフリーランスなどになるとクレジットカードや引っ越しなどがしづらくなるといった話に近く、それらの判定が厳しくなった版と言えるかもしれません？
ローンを組んだ後は審査などは無いため、ローンを使ったマンション投資を考えていて且つ独立やフリーなどになられたり転職などをされる予定の方は離職前に購入などしてから離職された方が無難かと思われます（独立前にクレジットカードなどは作っておくこと・・・といった話と同様に）。
ローン組むと返済で生活を圧迫しない？
基本的に月々のローンの返済は購入した物件の家賃収入でプラマイゼロくらいになる物件を選んでいます（もちろんプラスになれば一層嬉しいところではあります）。そのため基本的にはローンを組んでも日々の生活を圧迫したりはほぼありません。退去者が出たときのクリーニングなどが高くついた場合には少し月の生活費もしくは現金の貯蓄を削る必要が出るときもあると思います。
これは1件目のローン返済が終わってしまえば、2件目のローン物件でマイナスが発生した場合の補填を1件目の家賃収入から行えるので1件目が一番影響が大きくなります。1件目のローン完済、2件目のローン完済・・・となるごとにどんどん圧迫感は無くなります。そのため生活費が余るようであれば繰り上げ返済を積極的にやってしまって1件目を早めに完済してしまうと安心感が増します。
もしくは私は株から不動産に移したときに1件目の物件はローンを組まずに一括で支払ったのでそういった対応もアリかもしれません。
基本的には家賃収入でローンが返済されていくので、極端な話繰り上げ返済をまったくしなくとも1500万円くらいの物件を30歳ごろに30年ローンで購入すれば60歳時点で返済が終わっており、完済時には後は家賃収入は返済の影響を受けずに入ってくるようになるため、それだけでも老後2000万円貯蓄の件は大分目標の達成が楽になります（通常の生活費にほとんど影響を与えずに対応ができます）。
ローンの金利が変動したら辛くない？
ロシアのようにウクライナ危機に起因してある日突然金利が2倍とかになる・・・とかの極端なことは（倒産や失業者の増加などの問題もあり）日本では余程政府が変な方向に進まなければほぼ発生しない・・・とは思っていますが、気になる方はイオン銀行のフラット35などの金利が固定となるものを選択すると良いかなと思います。この記事を書いている時点で金利は2％弱と低く、且つネット完結で繰り上げ返済などもできるのでそういった意味でもおすすめです（ワンルームであれば借り入れ金額的な条件的にも対応がしやすくなります）。
利回りはどんな感じ？
物件やローン次第ですが中古のワンルームの場合大体ネットの利回りで3～8％くらいかなと思います。10％を超える物件を見たこともあったと思いますがごく稀ですし物件の購入は抽選となるのでまず当たりません。そのような物件を待っていたら延々と買えなくなるので複利を考えると少し利回り低くとも買ってしまう方向に寄せています。
この辺の利回りは他の投資対象の方が良いケースも多いと思います。一方で（コロナ禍やウクライナ危機なども含む）安定感は魅力ですし将来のお金を計算しやすいという点もメリットに感じています。投資対象は個人の好みに依存する（もっとリスクが高く利回りが良いものを選ぶのか、安定感を優先するのか）ため皆さん自身でご判断ください（利回り低すぎない？と考えて他のものを選択するのも良いと思います）。
基本は駅近物件などを選ぶ
将来自動運転とかの技術が進んで安価な無人タクシーが一般的になってきたらまた話が変わって来そうではありますが、今の所は購入は23区などの人の多いところで駅近物件が無難かなーという所感です。前述の通り空き室のリスクは影響が大きいので空き室になりにくいという点を重視すると良いかなと思います。
区や沿線などはある程度分散させる
同じ地域にたくさんの保持物件が集中していると将来何らかの影響でのリスクが高まる可能性もあるので区や沿線などは分散させておくと良いかなとは思います（この辺は長期的には何とも言えませんが・・・）。再開発や施設の移転などで傾向が変わる可能性も無いとは言えません。
終わりに
繰り返しとなりますがあくまで本記事は1例程度にお願いします。ケースバイケースなので投資は自分で判断・選択していくのが大切かなと思っています。
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