【AIR】都市の価値は需給バランスで決まる。withコロナ時代の供給抑制型成長戦略のススメ

新たなインフラを敷設することで新たな需要を開拓することができたとしても、様々な都市機能の「供給戦略」を間違うと地方をさらに衰退させてしまう、ということです。

世論的にコロナ対策が求められる昨今、ソーシャルディスタンスを確保しながら安定的な経営を達成するためにも、需要は細っているわけで、供給もまた適切に絞る。しかし経営の持続可能性を担保するためには、単価を引き上げて対応するというあわせ技が不可欠になっています。

もともと地方は、あまりに多くの建物をつくったり、とんでもない面積の区画整理をやって床や土地の価値の相場平均を下げてきたことがあります。限りある需要に対して、極端な供給拡大策を活性化策だと勘違いして続けてきた結果です。供給を絞ることができれば、一体の需要があれば価格下落は防げるわけです。例えば、都市であれば需給が一定のバランスで均衡状態にあれば不動産価格が一定で安定し、市民の所有資産価値は低下せず、老後の生活設計なども安定化する。つまりは一定の需要の中で供給とバランスさせることで単価の下落を防ぐことが可能になります。

ヨーロッパの各都市中心部は容積を保持しているので、需要が拡大するわりに供給が伸びないことで不動産価格が上昇していくということを続けています。パリ中心部とかは典型的に建て替えなどの規制によって守られ、ボロボロでも価値は保持される。ドイツなどでもフライブルグなどは地方の決して大きくない都市ですが総量での調整が都市計画で行われていることで、都市における不動産価値が安定、適切な上昇をしています。

今回は、そのような地方において必要な需要に即した供給のあり方について、特に「供給抑制型成長戦略」について解説します。

◯ 数量より「単価」を重視するのが地域再生の基本

地域活性化では、どうとしても「数量」を追い求める傾向が未だに強くあります。