区分マンション投資とは？全体像をわかりやすく解説！

　何となく理解したつもりになっているマンション投資。

ネットで調べてみるものの、わからないところがわからない！
まずは、カンタンに全体像を把握したいという方に書いた記事です。

区分マンション投資の全体像をわかりやすくお伝えしていきます。
初心者の人にとって、マンション投資は専門用語が多く計算も単純ではないので勘違いをしたり、誤った情報を信じてしまうことがあります。

その上、金額が大きいので、悩んだり、不安になってしまい
全体が見えなくなってしまう人がたくさんいます。

この記事を見て頂くことで、バランスよくマンション投資の全体像を理解することができるので落ち着いてマンション投資と向き合うことができるようになります。
不動産業界に約20年間携わり、区分マンション投資に数多く関わってきた中で大切だと思うポイントもあわせてお話ししていきます。

【目次】
① 区分マンション投資とは？
② 不動産投資２つの収益
③ 利回り
④ メリット
⑤ デメリット
⑥ 儲かるの？
⑦ ポイント

① 区分マンション投資とは？

　マンション投資は、たくさんある不動産投資の中の一つのジャンルです。

日本の不動産投資では、一戸建て、アパート、マンション、ホテル、オフィスビル、店舗ビル、学校、病院、施設、駐車場などの、たくさんの不動産の投資先があります。

マンション投資の中でも、一棟単位で投資するものと、一部屋単位で投資する区分マンション投資にわかれます。

そして、今回のテーマである、この区分マンション投資にも様々な投資の方法があります。

◇ 単身者向け or ファミリー向け
◇ 新築 or 中古
◇ 都心or郊外or地方

など、投資方針により選ぶものが変わってきます。

最近では、マンション投資がメジャーになってきているので
そこから、更に方針が細分化されるようになっています。

② 不動産投資２つの収益

　様々な不動産投資がありますが、利益を出す方法は大きく分けて2つです。

毎月の家賃収入で得る　インカムゲイン
買った時より高く売って利益を得る　キャピタルゲイン

この２つの言葉は、不動産だけでなく株式や債券などでも使われている言葉です。
不動産投資をする上で、よく使われる言葉なので、わかりやすく説明をしていきます。

キャピタルゲインとは
　売って利益を出すものなので「売却益」「転売益」などとも呼ばれています。バブル期は不動産の価値がどんどん上がっていたので、不動産初心者でも このキャピタルゲインによって利益を得ようとする人が多く存在していました。今は、経済が大きく伸びているわけではないので、初心者がキャピタルゲインを狙うことは難しくなってきています。

インカムゲインとは
　不動産や資産を保有中に得られる収益のことなので「運用益」とも呼ばれています。区分マンション投資は、このインカムゲイン（家賃収入）を目的に買う方が多いです。販売会社も、老後の年金対策として広告を打っていることが、その一つの理由です。

③ 利回りとは

　その物件から、家賃収入（インカムゲイン）でどれくらい利益が取れるのかを見る基準になるものが”利回り”です。

買ったマンションに対して、1年でどれくらい利益を出せるか（年間の利回り）を%で表します。

「利回り」には
表面利回り（グロス利回り）と
実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。

表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。
簡単に計算できますが、不動産を維持するためにかかる諸経費は入っていらず、満室を想定した数字となっています。言葉通り 表面的な利回りです。

実質利回りは、年間の年間の家賃収入から経費を引いて不動産の購入価格で割ったものです。

経費の中には、固定資産税や管理費、保険料や修繕積立金など不動産運用にかかる諸経費が入っています。

不動産を買うときには、必ず実質利回りを確認することが重要です。
不動産屋から最初に紹介される利回りは表面利回りを指すことが多いです。
実質利回りを正しく確認することがマンション投資の重要なポイントです。

次に、マンション投資の中身をメリットとデメリットにわけてお話をしていきます。

④ メリット　

■ 家賃収入
　これは、言うまでも無いものですが　
　毎月の安定した収入というのは、魅力を感じる方が多いのではないでしょうか。

■ 売却益が得られる
　安く買うことができれば売却益が得られます。
ただし、先ほどもお話したように普通の販売会社から買って売却益を得ることは難しいです。
　後ほど、売却益が得られる中級者向けの話などにも触れていきます。

■ 生命保険がわり
　マンション投資をするにあたって、ほとんどの方が金融機関で借り入れをします。金融機関もお金を貸すにあたり、リスクをへらすために生命保険に入ることを条件とします。それが、団体信用生命保険というものです。
団信（だんしん）などと訳されることが多いです。
かんたんに言うと「亡くなってしまったらローンがゼロになる」ということです。残された遺族に、ローンが無い状態でマンションを相続することが出来ます。基本的には死亡保証がメインとなります。最近では特約で“がん保証付き”や“三大疾病付き”など様々な特約がでてきています。保険会社によって保証の内容は異なります。。
（※ 保険はあくまでも“おまけ”として考えることをオススメします。）

■ 不動産大家としてステイタス　
　所有欲や購買欲を満たすことが出来ます。
男性は、特に不動産のオーナーに対しての憧れがあります。
金持ち＝不動産を持っているというイメージが一般的に定着しているからです。また、人によっては大きな買い物をすることで、満足感を得ることも出来ます。家賃収入（権利的収入）になる買い物をすると考えただけでも楽しくなってしまう人もいらっしゃるようです。

■ 安定した事業
　金融機関がお金を貸してくれる安定した事業です。
銀行に、株式投資やFXなどの投資をすると言ってもお金を貸してくれません。大昔からある事業で、不動産は無くなることが無いものです。
万が一天災があっても保険でカバーしてくれる仕組みがしっかり出来上がっています。

■インフレに強い
　物価が上がることを意味する「インフレ」という言葉をニュースでや新聞などで一度は聞いたことがあると思います。　インフレは、円の価値が下がってモノの価値が上がってしまうことを言います。
インフレになった時に、現金で持っておくと価値が下がってしまいますが
不動産は、モノなので影響を受けづらいのです。

⑤ デメリット　

■ 流動性が低い
　株式投資などと比べると、売却するのに時間がかかります。
　すぐに売ることが出来ません。

■ 利益が少ない
　不動産投資の中でも一般的な区分マンション投資は利益が少ないモノが多いです。　油断をするとマイナスになってしまいます。

■リスクが多い
　思っている以上に、細かいリスクが沢山があります。
　主要な内容をあげていきます。

空室リスク
　空室が長くなればなるほど当然、利益は出なくなります。
そのため、家賃を下げないといけなくなることもあります。
滞納リスク
　いくら入居者がいても家賃が払われなければ利益は出なくなります。
修繕リスク
　設備が壊れれば修繕する義務があります。
また入退去の時に原状回復の費用も発生します。
室内だけでなく、建物全体も確認が必要です。
最近では、修繕積立金が最初は安く、後で上がっていく物件が増えています。
管理リスク
　株式投資などに比べると買う前も買ったあとも管理の手間がかかります。
もちろん確定申告の管理もしっかりする必要があります。
事故リスク
　天災や人災などの事故リスクがあります。
どこまで保険でカバーできるかも、しっかり確認しましょう。
営業リスク
　知識が無いために、相場よりも高い物件を買わされてしまうリスクがあります。買ってしばらくしてから気がついても手遅れになってしまうケースがありますので注意してください。
融資リスク
　金利が上がってしまうリスク、予期せぬことがおこり毎月のローンの支払いが滞ってしまうリスク、融資枠をマンション投資で使ってしまい自宅の購入でローンを組めなくなるリスクなどがあります。
倒産リスク
　マンション全体を管理する建物管理会社や、あなたのお部屋を管理する賃貸管理会社が倒産するリスクもあります。

不動産投資は、メリットばかりに目が行ってしまい
デメリットを把握していない人が多くいるのが現状です。
ここを、理解していないと大きな失敗につながってしまします。

世界一の投資家とも呼ばれる、ウォーレン・バフェットの名言の中に、こういったものがあります。

リスクとは、自分が何をやっているかよくわからないときに起こるものです。

投資の世界では、リスクを明確に知ることが大事です。

■けっきょく儲かるの？

　色々と話をしましたが、けっきょくはココを知りたいと思います。

　結論は、儲かりません！

　補足すると、「何も考えずに営業マンに言われるまま始めると儲かりません。」ということです。マンション投資は、ギャンブルではなく事業です。

　知識を正しく付けて取り組むと、一般的な物件であれば、少し利益が出ます。数千万円の投資をするのだから利益も大きいと誤解しやすいのですが、
一般的なマンション投資は、大きく利益が出るものはありません。

　もし、利益を大きく取りたいのであれば本気で取り組まないと難しいです。方法は色々とありますが難易度はグッと上がります。

　利益を大きく取るための例をあげると
　・他の人が好んで取り組まない訳あり物件を購入する
　・融資の付きづらい物件を現金で購入する
　・公団などの古い物件を買ってリフォームする

　など、プロの領域に入る必要があります。

　私も、無責任に「マンション投資はかんたんです」「けっこう儲かります」と言えれば楽なのですが、現実はそんなに甘くありません。

　成功させるためには、しっかり勉強をして知識をつける必要があります。

　最後に、全体像を踏まえて成功させるために気をつける重要なポイントをお話ししたいと思います。

⑥ ポイント

1 、安く買う！これが出来ればマンション投資は、ほぼ成功です！

　　不動産投資の基本は
　　安く買って、高く売る
　　安く買って、高く貸す　ことです

　　売ることを想定して買うこと
　　高く貸すことが出来るかを確認することです

２、相場を自分でしっかり調べることです。
　　営業マンを信用せずに自分でしっかり調べましょう

３、リスクがたくさんあるので「大丈夫だろう」
　　「何とかなるだろう」という考えでは失敗します。
　　マンション投資は、ギャンブルではなく不動産事業です。
　　収支を正しく計算して、マンション投資を成功させましょう。

今回は、「区分マンション投資 全体像をわかりやすく解説」というテーマについてお伝えさせて頂きました。

このマガジンでは、マンション投資に関する情報を色々な角度から、わかりやすくお話をしています。

Note以外では、YouTube（アニメーション）やインスタグラムなどでも皆様のお役に立つ情報をあげています。

また、購入や売却を検討されている方向けの個別相談も行なっています。

興味のある方は、チェックしてみてください。

それでは、最後まで お読み頂きましてありがとうございました。