マンション投資“買う前に知るべき” 必須３項目！

マンション投資をするにあたり初心者が失敗しないための重要な内容を記事にしました。

投資用マンションを売りたい営業マンや広告からは得ることのできない
不動産投資の大事な要素があります。

セールスに触れると、マンション投資が魅力的だと感じて気持ちがたかぶってしまい、重要なポイントを確認せずに大きな失敗をしている方が後を立ちません。

私が、不動産業界に約20年間携わってきた中でマンション投資で失敗した人たちの相談を数多く受けさせて頂きました。
もっと早く相談して頂ければと思うことが沢山あります。

マンション投資で嫌な思いをする人が少しでも減ってほしという思いで　　この記事を書きました。

最低限、この内容を確認をしておけば　ここまで大きな失敗をしなかったと思う確認事項ベスト3をお伝えします。

この３つの項目は、不動産のプロはもちろんのこと
成功している不動産投資家は、確実に実践しています。

これから、投資用マンションを買おうとしている方
失敗をしたくないという初心者の方には、かなり役立つ内容です。

もうすでに物件を持っているという人は
あなたが気がついていないリスクを知ることが出来ます。
あとで、気がついた時には準備が出来ていなくて
大変なことにならないようにする、キッカケになります。


■■　必須3項目　■■■
① 売買相場を調べる
② 家賃相場を調べる
③ 収支を正しく確認する

この“３項目”ですがマンション販売会社が提示してきたものを鵜呑みにしないでください。
販売業者は、あなたに物件を買ってもらえるように物件の収支が魅力的に見えるように加工した資料を提示します。
自分で調べてみると、数字が大幅に異なることが多いので注意が必要です。

それでは、具体的な内容に行ってみましょう。

①売買相場を調べる

売買相場を調べておくことで、相場よりも高い物件を掴まされるだけでなく
将来を見据えた運用をすることが出来ます。

何より、不動産は〝売却を前提に買う″ことが とても大事です。
家賃収入（インカムゲイン）ではなく
売却後の利益（キャピタルゲイン）をしっかり見据えなければ
良い投資はできません。これを出口戦略といいます。

「未来のことなんて、わからないし、調べるだけ無駄だよ」と
いう人もいるかもしれません。
たしかに、未来のことはタイムマシンでもない限り誰にもわかりません。

しかし、未来のために投資をするわけですから
未来のことはしっかり考えるべきだと思います。
「とりあえず、投資してみるか！」だけでは
ただのギャンブルになってしまいます。

ほとんどの方が融資を受けてマンション投資をすると思うので
1000万円以上のお金を銀行から借りてギャンブルするようなものです。

不動産投資で成功している人のほとんどが出口戦略をしっかり考えています。
人によっては、「不動産投資は出口が9割をしめる」と言うくらい重要なのです。

では、売却相場の調べ方ですが3パターンにわけて調べましょう。

A：現在
B：５〜10年後
C：ローン返済後

A：現在
まずは、現時点での物件の相場をネットで調べてみましょう。
新築の場合は、築1〜2年の相場も見てみましょう。
すぐに売った場合の賃料を調べることで
相場よりも大幅に高い物件を掴まされるリスクを減らせます。

以前、あるお客様から
このご時勢、相場より高い物件を売りつける業者なんていないでしょう
と言われたこともありましたが
不動産業界は残念ながら、そんなにクリーンな業界ではありません。
上場している不動産会社でもグレーなことをしているケースは多々見受けられます。

販売業者によっては、物件の相場価格は関係なくあなたの融資限度額ギリギリの価格で物件を契約させようとしてきます。

相場は業者まかせにせず、自分で調べることが大事です。

B：5〜10年後
新築であれば、築5〜10年後の物件
築10年の物件であれば、築15年〜20年後の物件を調べてみてください。

何故5年後かというと
個人で買った場合、5年以内の売却は、税金が約2倍も変わってしまいます。
そのため、売るのであれば5年すぎてからの方が良いからです。

5年経過した物件が想定以上に安い場合は
実は、その金額が相場なのかもしれません。
もしくは、物件が供給されすぎていて、人気が無いエリアかもしれません。
また、あまり下がっていないようであれば価値が下がる可能性が低く、安心して物件を買うことが出来るでしょう。

C：ローン返済後
ローンを35年で組んでいるのであれば
その時期の売買相場を調べてみてください。

あなたが新築で買おうとしているのであれば
築35年の物件を調べてみて下さい。
その物件は、あなたが買おうとしている将来の価格です。

例えば、新築で2500万円で買おうとしている物件があったとします。
同じ場所で同じ広さの築35年の物件が500万円で複数売りに出ていたら
35年後には価値が500万円に落ちる可能性があるということです。

つまり、将来のために毎月2万ずつ頑張ってプラスして払っていたとしたら
35年後に、売却をしようと思ったら500万円でしか売れなかったなんてこともあります。

単純計算で2万円を35年間払うと840万円です。
35年という長い年月をかけて340万円の赤字を作ったということになります。
将来、35年の努力が無駄だとわかった時のショックは測りしれないでしょう。

ちなみに調べるときの注意点ですが、築年数の古い物件は500万以上かけて
新築同様のフルリノベーションをしていて相場よりも高くなっている物件もあるので気をつけて調べてみてください。
※築年年数の古い物件はそもそも情報が少ないことが多いので慎重に調べる必要がります。

もし、20年でローンを組んでいたり20年後に売却を考えているのであれば20年後の物件を調べてみてください。

このように調べてみると霧がかかって見えなかった出口戦略が見えてくるでしょう。

② 家賃相場を調べる

この項目は、収支計画を立てる上で重要です。
あなたの買おうとしている物件の家賃が適正かどうかを確認してみて下さい。

調べるときは
現在、10年後、20年後、30年後の物件を
あなたが、自分で借りるつもりで探してみてください。

アットホーム、ホームズ、スーもなどの賃貸サイトを参考にして下さい。
その上で、家賃が高い部屋と安い部屋を比べてみてください。

急いで調べたい方は、SUUMOの賃料・設備相場チェッカーが便利です。

高い賃料を参考にするのではなく、あくまでも平均的な賃料を見て下さい。

調べる時の注意点ですが、敷金、礼金、フリーレント（家賃1ヶ月無料）などの賃貸条件にも気をつけて下さい。

例えば、似てる物件で同じ家賃で条件が違うAとBの物件があったとします。

A：敷金2ヶ月、礼金１ヶ月、フリーレント無し
B：敷金無し、礼金無し、フリーレント1ヶ月

Bの方が家賃4ヶ月分も安いのです。
AとBで当然当然家賃は変わります。
9万円の家賃だとすると4ヶ月分で36万円になります。
２年間（24ヶ月）で割ると、家賃が15,000円も変わってきます。

相場家賃を調べて、もし買おうとしている物件の家賃が高すぎていたら、今の入居者が退去した時に賃料が下がります。
安すぎていたら、家賃の値上げを購入後に狙える可能性が出てきます。

新築時は、新築プレミア価格になっているので相場家賃の2割程度高い設定になっているケースが多いです。
そのため、築2年後くらいの家賃を参考にしてください。

また、家賃保証（サブリース）の場合は、より注意が必要です。
家賃保証をしていても、家賃保証額は確実に下がります。
相場の賃料より、家賃保証の金額が、あきらかに高い場合は
特に注意が必要です。
2〜3年後に保証賃料を大幅に下げられると思って下さい。
保証賃料が相場より安い場合は、家賃保証会社の利益が多いか何かしらの理由があると思って下さい。
物件に事故などの何らかの理由がある可能性があります。

現在入居中の家賃や不動産会社の提示する賃料を鵜呑みにせずに
しっかりとあなたが調べることが大事です。

③収支を正しく確認する

マンション販売会社が提示してくれる収支計画表をチェックしてみてください。
収支計画は、その物件の投資を成功させる案内図のようなものです。
間違った案内図だと、失敗という場所にたどり着いてしまいます。

収支計画がカツカツだったり、想定できるリスクが収支計画に入っておらず
後で気がつき、青ざめる人が後をたちません。
現実的な収支計画かどうかをチェックしましょう。

１、家賃
２、金利
３、修繕積立金、建物管理費
４、原状回復費
５、空室想定費
６、その他の出費

１、家賃
先ほどの家賃の値下がり幅や賃貸条件も含めてチェックしましょう。

２、金利
あなたの金利を照らし合わせ確認してみましょう。
借り入れ年数を変更したのに、そのまま変更前の金利になっていることもあります。
イージーミスを発見することが多い箇所なので、正しく計算しましょう。　

３、建物維持費
修繕積立金の値上がり、建物管理費の確認が必要です。
修繕積立金が1,000円台であれば、将来値上がりすると思って下さい。
　　
目安の修繕積立金は、218円×専有面積（m2）です。
【計算式の例】：専有面積24m2×218円＝5,232円
5,232円が変動しない場合の修繕積立金の目安となります。

この目安は、国土交通省が定めている延床面積5,000m2
未満、15階未満、機械式エレベータ無しの条件です。
詳しい内容や異なる条件は、国土交通省のリンクを見てみてください。

長期修繕計画を見た上で、値上がり計画なども確認してみてください。
町会費や、駐輪場などの費用がかかる場合もあるので
資料をしっかり確認して収支計画に盛り込みましょう。

ここから先の4つ目以降が
特に漏れている人が多いので気をつけてください。

４、リフォーム費用
原状回復費用や古くなった設備などの交換費用です。
この費用を積み立てていないと、ある日突然！大きな費用の支払いが発生します。
当然のことですが、年数が経てば部屋は劣化します。
クロス（壁紙）やフローリング(床材）の交換、給湯器やエアコンなどの設備。部屋を貸し続けるためには、部屋を維持する費用がかかります。
これらの費用を、物件の劣化具合に応じて準備をする必要があります。

５、空室想定費
空室リスクをあまく見積もっている人が多いです。
エリアによって　空室リスクは異なりますが。
都心でも最低5%は見ておきましょう。
空室期間は必ず発生します。
特に6〜8月などに空室出てしまうと、なかなか入居者が決まりずらいです。
あなたの物件の入居者がタイミングよく退去してくれるわけではありません。
空室が長引かないように、賃貸募集会社（仲介会社）に
家賃１ヶ月分の広告費（AD）を支払うこともあるため
空室リスクは多めに見積もってくおくことが理想です。

６、その他の出費
固定資産税、都市計画税、火災保険料、保険のオプション、
管理会社に払う管理費などの漏れがないかをしっかり確認して下さい。

収支計画は、正直めんどくさいと感じる方が多いようです。
ただ、収支計画は不動産投資の要です。
収支計画を軽視してしまうと不動産投資で成功することはできないでしょう。
もし、こういう細かいことは、苦手で絶対にやりたくないという方は、厳しいようですが不動産投資は最初からやらない方がいいでしょう。

下手をしたら、収支チェックをしないことで500万〜1,000万円以上の負債を負うかもしれません。
今まで、1,000万円以上の負債を負ってしまった方にも残念ながら数多くお会いしてきました。
500万〜1,000万円を稼ぐ労力と比べると、そこまで大変ではないはずです。
マンション投資で失敗したくない方は収支計画をしっかり取り組んでみてください。

まとめ

ここまで買う前に確認するべき３つの項目をお話しました。
重要なことなので、最後にポイントをまとめます。

①売買相場を調べる
　売却を前提に物件相場を調べましょう。
　不動産投資は出口戦略が重要です。　　　
　現在、5〜10年後、ローン返済時の3パターンは最低でも調べましょう。

② 家賃相場を調べる
　家賃は収入の根幹です。
　ここが間違っていると計画が大きく狂ってしまいます。
　賃料の下落幅はエリアや物件によって異なります。
　正しく家賃相場をしらべましょう。

③ 収支計画を立てる
収支をしっかり確認しましょう。
１、家賃
２、金利
３、建物維持費
４、リフォーム費
５、空室想定費
６、その他の出費　

収支計画は不動産投資の要です。
投資用マンションで失敗したくなければ
収支計画をしっかり取り組んでみてください。

最後まで、読んで頂きありがとうございます。

あなたのマンション投資の勉強に少しでも役に立てれば嬉しいです。

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