投資用マンョン 買ったあとのリスク6選

投資用マンションは、しっかり勉強して取り組めば良い投資になります。

物件を買う時には、投資の魅力に惹かれて、家賃収入や不労所得などの良いことばかりを想像してしまいがちです。

そんな、良いことにばかり目が行き,実は危険なリスクを軽視しては いないでしょうか？
実は危険なリスクを軽視しては いないでしょうか？

もし、買ったあとのリスクを想定していないと、間違いなく、現実と理想のギャップに打ち砕かれることになるでしょう。

そのリスクは、ある日 突然やってきます。
準備をしていない人は、手遅れになってしまい、対処が出来ず、負債を抱え最悪の場合、破産してしまいます。

しっかりリスクを知っておくことで、リスク対策が出来ます。
急なショックを受けないように、心の準備をすることができるので
この動画を最後まで見ていただくことをオススメします。

賃貸管理会社で、様々なリスクを対応してきた経験とリスクに備えられず、残念ながらマンションを手放すことになった方の売却に数多く携わってきました。
その上で、少しでもマンション投資で後悔する人が減ってほしいという思いを込めて、特に知ってほしいリスク６つをお話しします。

【６つのリスク】
① 空室リスク　② 滞納リスク　③ 修繕リスク
④ 管理リスク　⑤ 事故リスク　⑥ 営業リスク

① 空室リスク

マンション投資で誰もが想定するリスクです。
ただし、この空室を軽視してしまう人があまりにも多いようです。

営業マンは売ることが仕事ですので
あなたの空室リスクに無責任な発言をするのです。
例えば
・大丈夫です。空室はすぐ埋まります！
・東京23区は大丈夫です！
・弊社の物件は入居率、98%ですから！
・責任に持って埋めます！1

その言葉に営業マンの本音を加えて表現するとこうなります。

大丈夫です。空室はすぐ埋まります！
心の声↓
（責任はとりませんけど）
（投資は自己責任って言ったよね）

東京23区は大丈夫です。
心の声↓
（他のエリアに比べると大丈夫ですって意味だけど）
（空室リスクが無いわけではないけどね）

弊社の管理物件は入居率、98%ですから。
心の声↓
（空室が出たら賃料下げてもらうから決まってるだけだよ）
（相場より賃料下げれば、入居者決まるからね）

責任に持って埋めます。
心の声↓
（私とは別の社員が、たぶん頑張るとおもいます。）
（最初は決めますが、その後は知りません。2年後は退職してると思う）
　※不動産業界は離職率が高い業界です。

実際、空室期間が長くなって家賃が入ってこずに
毎月の持ち出しが増えて苦しんでいる人たちが、たくさんいます。
しっかり入居者募集がされていなかったり

競合物件がキャンペーンを打ち出していて、後まわしにされてしまったりといったこともあります。
そういったことがなかったとしても、空室が発生する可能性はあるので理解しておいて下さい。

2〜3月の繁忙期前後や9〜10月は入居者が決まりやすいですが
それ以外の時期は空室期間が長くなる可能性があります。
特に8月など夏の時期は決まりにくい傾向があります。
営業マンの言葉を鵜呑みにして、空室リスクを軽視しないで下さい。

② 滞納リスク

滞納リスクは、連帯保証人の変わりに保証会社をつけることが多くなってきたので昔に比べるとリスクは少なくなってきています。
ただ、保証会社が入っていても、追い出しを しないと いけない悪質な滞納者の場合は裁判費用、3ヶ月以上の滞納額などがオーナーの負担になるケースがあります。

2020年4月の民法改正で、連帯保証人がリスクを追う、最大の負担額を契約書に書くことになりました。
もし、契約書に その金額が書いていなければ連帯保証人は費用を　支払う責任がないのです。
まともな仲介会社なら、しっかり対応しますが念のため確認が必要です。
契約書に記入漏れがあると連帯保証人に請求することが出来ません。
オーナーがそれを知らずに印鑑を押してしまえば連帯保証人はいないのと同じです。いい加減な仲介会社だと責任をとってくれない場合もあります。

将来、管理会社を変えたり、売却する時にリスクになります。
多くの賃貸管理会社や 仲介会社と やりとりをしてきた経験から業者は思った以上にミスをするものだと 思っていた方が良いと思います。
しっかりチェックをする必要があります。

③ 修繕リスク

これは、本来リスクというものではなく、事前に想定しておくものですが修繕費の計算をせずにマンションを購入してしまう人が多いのであえて　あげさせて頂きました。
壁紙（クロス）、床材（フローリング・CF）などの補修や交換小修繕の費用が入居者の 退去ごとに かかってきます。
10年経過すると、エアコンの交換が必要です。6畳用で8万位かかります。給湯器の交換も必要です。一般的なものですと12万位かかります。デザイナーズマンションだったり特殊なものがついている場合だと20万円を上回るものもあります。
30年の間に、キッチン、ユニットバス、トイレなどの大きな修繕費用が発生する場合があります。
窓ガラスも、日の当たり方や 湿気によってヒビが入ることがあり交換することもあります。
その他、換気扇、水栓、コンセント、扉の立て付け修理、照明器具などあげれば キリがないですが人が住んでいれば様々なものが劣化していきます。
入居者に故意過失がなければ、すべてオーナーの負担になります。

管理会社やリフォーム会社の利益が大幅にのってしまうリスクもあります。
管理会社は、一般的に原価に10〜20％をのせているケースが多いようです。原状回復の時には、管理会社のいいなりにならずに,しっかり確認が必要です。
先ほども、お伝えしたように管理会社がミスをすることがあるからです。本来、入居者が払うべきものがオーナー側に請求されていることもあると思ってチェックが必要なのです。

修繕費は、物件を買う前に事前に見積もりを取って金額を把握しましょう。

④ 管理リスク

確定申告や、管理会社とのやりとりなど、わずらわしい手間があるのでタイミングによっては時間を大きく奪われるリスクがあります。
賃貸管理会社のミスなどのリスクもありますが、細かい内容が多いので確認が大変です。

部屋の中の賃貸管理ではなく、部屋の外の建物管理のリスクもあります。

管理費や修繕積立金が上がるリスクです。
将来、修繕積立金が 予定よりも上がってしまうこともあります。もしくは、しっかり管理組合で運営されずに、管理費などの滞納があったり長期修繕計画があまく考えられていて、修繕が出来なく資産価値が下がってしまうということもあります。

この管理組合は、区分マンションのオーナー全員で運営しています。
運営の理事会の担当は、立候補、抽選、当番制などで決まります。あなたが、理事長になったり、経理をやったり、トラブル対応をする可能性があります。それにより時間を大きく奪われてしまうこともあります。

⑤ 事故リスク

天災などは、火災保険で対応出来るものが多いですが、人災もあることを知っておいてください。
当然ですが、人は寿命があるので亡くなってしまうことがあります。
自然死であれば、告知義務がないので大きなリスクになりにくいですが自殺・他殺などの事故が、部屋などで起こる可能性があります。
事故物件を調べることが できる、“大島てる”さんの事故物件公示サイトを見てみてください。事故物件の多さに驚きます。
人が生活する場所ですので、事故が起こる可能性があることも理解しておいて下さい。自然死であれば、長期間放置されていたり、事件性や話題性がなければ、瑕疵にはならない傾向にありますので　入居者募集への大きな影響はでません。
しかし、自殺、他殺等の事故は別モノです。
共有部であれば影響は少ないですが、室内となると告知義務が発生します。
こういった事故があると、一般的には家賃を２割程度は下げざるを得なくなります。また、入居募集に時間がかかってしまいます。

⑥ 営業リスク

ある日、突然あなたの電話に「マンション売りませんか」と電話がかかってきます。
あなたの個人情報が、どこからか流出し、物上げ業者と呼ばれるマンション買取り業者の電話営業名簿にのってしまうのです。
本来、流出するはずの無いモノが流出しているので良い業者からの電話ではないと思ってください。
　一度、流出すると多くの物上げ業者に、あなたの情報が流れていき1日に何回も電話がかかってくることがあります。
電話営業をしてくる物上げ業者は、モラルの無い人が多いです。

「売りません！」と電話を切っても
すぐに、電話がかかってきて
「何で切るですかー！要があるからかけてるんですけど！」
「切られると何度もかけないといけないじゃないですか！」
などと理不尽な電話をしてくる物上げ業者もいます。
また、ふざけて
おマンション売りませんか～　お賃貸してますよね～
などと、まともとではない電話をかけてくる人もいます。

もっとひどくなると、一度会ってしまうと
声を荒げて強迫をしてくる悪質な業者もいます。
”凶暴化する家を売る男たち”として、TVでも数年前に取り上げられましたが、販売側だけでなく、買取側の人も同じく凶暴化しています。
凶悪営業マンは、一度話しを聞いてしまうとしつこく営業をかけられ大変な目にあいます。

「あなたのマンションを相場よりも高い値段で買いたい人がいるんです」とあまい言葉で引き込んでくるので、誘惑に負けないで下さい。

この ご時勢でも凶悪営業マンは、一部ではありますが一定数存在していますので注意が必要です。

まとめ

買った後のリスク６選 如何でしたでしょうか。
あなたが、想定しないものがあったのではないでしょうか。
マンション投資では、この６つのリスクを知っておくことが大事ですので振り返ってみます。

①空室リスク
営業マンの大丈夫ですは信じないでください。
空室が一定期間あることを想定しましょう。

②滞納リスク
　あなたに滞納リスクが来ないように保証会社や入居者との契約内容を理解して契約書をしっかりチェックしましょう。

③修繕リスク
事前に見積もりを取りしっかり試算しておいて下さい。
退去がある度に見積もりをしっかりチェックしましょう。

④管理リスク
確定申告や、賃貸管理会社とのやりとり管理組合の対応などやることは、思っている以上にあります。

⑤事故リスク
火災保険では対応できない事故リスクがあります。
告知事項が出てしまう可能性があるので知っておいて下さい。

⑥営業リスク
営業の電話がかかってきた場合は相手にしたらアウトです。
あまい言葉で引き込んでくるので誘惑に負けないで下さい。

この投稿では、主要な6つを取り上げましたが
他にも今の金利が上がってしまう、金利上昇リスクや売却価格が下落してしまう、売却リスクなどがあります。

リスクを事前に知っておけば、慎重にマンション投資に取り組むことが、出来ます。

リスクを抑えるための記事を別に投稿しておりますので、よかったらご覧になってください。

今回は、「投資用マンョン　買った後のリスク6選」というテーマについて投稿をさせて頂きました。

他にも、マンション投資に関する情報を色々な角度から、わかりやすく書いています。有益な情報を発信していますので、見て頂けたら嬉しいです。

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