複雑な難事例も関係者すべての満足度を追求した取引きを実現
こんにちは！ センス・トラスト株式会社です。
私たちは「想像を超える、未来の創造」を理念に掲げ、京阪神間を中心に不動産の買取再生、売買仲介、コンサルティング、リフォームなどの事業を展開しています。
そんな私たちの会社の魅力をお伝えする『SENSE TRUST Inside』。今回の記事では、これまでで特に印象的だった「思い出に残っている不動産取引」について、取締本部長の澤田人輔に話を聞きました。
単に物件を誰かから誰かへ渡すのではなく、一つひとつの物件が持つ物語も大切にしながら、「唯一無二の感動」をつくりあげていく。センス・トラストの不動産取引に対する熱い想いをお届けします！
物件の背景：土地持分連棟物件
今回の不動産ストーリーは、2022年秋に澤田が携わった築40年ほどの古い物件です。2つの建物が階段でつながったRC（鉄筋コンクリート）造の連棟物件で、もともとは企業の社宅として建てられたものでした。
その企業が土地建物を社員に売却し、社員①、社員②、社員③、社員④が、それぞれ土地持分4分の1と1部屋ずつを購入しました。
その後、社員①と社員②が、社員③と社員④からそれぞれの部屋を買取ったため、土地と建物の所有者は社員①と社員②のふたりになりました。
そこから長い年月が経過し、社員①と社員②が所有していた物件は、それぞれBさんとAさんに相続されました。土地についてはAさんとBさんで1/2ずつが持分とされていましたが、土地が明確に区切られていなかったため、実際にはAさんよりもBさんの方が広い土地を利用していました。
さらに、Bさんは自身が所有する物件に住んでいましたが、Aさんは他の場所に住んでおり、持分の2部屋のうち、1部屋をCさんに賃貸していました。ただし、賃貸による利益は全く出ておらず赤字の状態が続いていたため、Aさんは自分が所有する物件を売却したいと考えるようになりました。
ところが、Bさんが売却に同意していないこともあり、いくつもの不動産会社から断られてしまいます。その主な理由は次の通りです。
①共有持分である：物件が連棟物件で、土地も共有しているものの、Bさんが売却に反対している。
②退去交渉が必要：Aさんが所有している1部屋にCさんが住んでおり、その退去交渉が必要。
③確定測量が必要：土地を分割するために、土地全体の確定測量を行わなくてはいけない。
④RC造の解体：建物は鉄骨造で、階段でふたつの建物がつながっているため工事が複雑である。
このような理由から、大手を含む多くの不動産会社が難色を示し、対応できたとしてもAさんが満足する買取金額には至りませんでした。
長年その土地で営業してきた経験から買取を即決
今回の物件で最もネックとなったのが土地が共有持分であったこと。澤田はまず、持分整理に関する豊富な知見を持つ代表の今中に相談をしました。通常、共有物は分割か買い増しか、売却もしくは競売などいろいろなパターンがありますが、今中に相談をした結果、今回は分割でいけるのではないかという結論に。
澤田がこの物件に出会ったのは、飛び込みで訪れた営業先の不動産会社で紹介されたのがきっかけでした。さまざまな条件から複雑な難物件であるとは感じたものの、買取ることを即答したそうです。
澤田：「この物件のあるエリアを７年間ほど担当していたことが大きかったですね。そのエリアを熟知しているからこそ、他の不動産会社が無理だと言っても、絶対に良い値段で売り切ることができると思いました。Aさんが満足できる値段で買い取ったとしても、利益を出すことができると確信できたんです。」
澤田が買取を決めたことでAさんはとても喜んでくださいましたが、その時点ではBさんとCさんともまだコンタクトを取っておらず、どのような反応があるか分からない状態でした。
相手の想いを大切にしながら課題を一つひとつ解決していく
今中に背中を押され、澤田は早速売却に向けて動き出します。最初に取り組んだのは、所有する部屋に入居しているCさんとの退去交渉でした。Cさんはご高齢であったため、退去後の住まいなどについても慎重に話を進めていき、結果的に円満な形で交渉を終えることができました。
そして次は、もうひとつの物件の所有者であるBさんとの交渉です。どんな方なのか全く分からない状態でのファーストコンタクトには一抹の不安もあったという澤田でしたが、実際にお会いしてみると、Bさんも共有の状態が何年も続き、将来のことを考えて困っていたということが判明。交渉に関してはスムーズに話を進めることができました。
ただし、ここで占有していた土地の広さの違いが問題に。分かりやすく説明するために、全体の土地の評価額を1億円と仮定します。そのうちBさんの所有する土地が6,000万円、Aさんの方は4,000万円とかなりの差があることが判明しました。双方の経済的な理由から解決には時間を要しましたが、最終的には澤田が折衷案を提案し、建物の切り離しについても同意を得ることができました。
こうして無事に分離のための工事がスタート。ところが、いざ工事を進めていくと、ふたつの物件が電気・ガス・水道などのライフラインを共有していることが判明。ガスと水道の分離はすぐに対応できたものの、電気の分離に時間がかかり、工事が一時期ストップしました。
このような予想外のハプニングがありながらも、分離工事は無事に終了。切り離し後の階段の補強と整備もセンス・トラスト側で負担し、最終的にはBさんも満足する結果となりました。
不動産のプロとしての誇り
大手をはじめ多くの不動産会社が難色を示した今回の事例。センス・トラストは、他の不動産会社が提示した金額の倍以上の値段で買取を実現し、結果的には、依頼者のAさん、もう一人の所有者のBさん、そしてこの案件の扱いに困っていた不動産仲介会社と、関わったすべての方が満足する結果へと導くことができました。
自社の利益も出しつつも、プロフェッショナルとして一人ひとりの困りごとに寄り添い、満足の行く結果へとつなげていく。不動産会社の使命を改めて実感する取引でした。
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