不動産業界図
「不動産屋さん」という言葉から、何を思い浮かべますか？
・駅前に店舗を構える賃貸屋さん
・駅前でキャッチを頑張るオープンマン
・住んでいるマンションの管理会社
これらは全部不動産（関連）業者ですし、「不動産屋さん」という括りで間違ってはいません。
しかしながら、これらの仕事内容は「全く」別物です。
今回はその分類についてのお話です。
特に日頃「不動産」と絡みのない門外漢の方であれば、売買業者と賃貸業者の違いどころか、建築・土木まですべてが「不動産業」と思われていることも少なくありません。
今日はその分類についてのお話です。
この業界、大きくは以下の【4つに分類】されます。
１．開発
いわゆるデベロッパー、分譲・事業主。
大規模マンションの大手デベや、戸建の多棟現場を分譲するパワービルダーなど。施主として建てるところで、施工そのものは「建設業」という別業界です。
例）マンションの分譲業者（デベ）
・三井不動産レジデンシャル：パークコート シリーズ 他
・住友不動産：シティタワー シリーズ 他
・野村不動産：プラウド シリーズ 他
・三菱地所：ザ・パークハウス 他
・大京：ライオンズマンションシリーズ 他
・東京建物：ブリリア シリーズ 他
例）パワービルダー
・飯田グループホールディングス（一建設・飯田産業・東栄住宅 他）
・ポラスグループ
２．売買
売買仲介、仕入れて売る転売業者、新築分譲の受託販売などもあります。
例）売買仲介
・三井不動産リアルティ（三井リハウス）
・東急リバブル
・住友不動産販売
例）売買業者
・オープンハウス・ディベロップメント
・サンフロンティア不動産
・ムゲンエステート
・トーセイ
・エー・ディー・ワークス 他
３．賃貸
賃貸の仲介、貸主（オーナー）事業
例）貸主
・森トラスト
・三菱地所
例）リーシング（賃貸客付）
・株式会社エイブル
・APAMAN株式会社
４．管理
家賃の収納代行業務や、マンションの管理会社等
例）分譲マンション管理
・日本ハウズイング
・東急コミュニティー
・レーベンコミュニティ
例）収納代行業者
・大東建託パートナーズ
・MAST賃貸センター
・その他 駅前にある賃貸管理業者
企業名は各分野でパッと思いついたところを並べてみました。
各々密接な関係があり、互いになくてはならない事業ですが１～４の順に、売上単価が全く異なります。
※建設業・建築業は不動産業界と密接な関係ですが、別業界。
異なる収入と安定性
・分譲主は、土地の仕入・建築費用から新築販売の結果となる「売買差額」が利益になります。土地を仕込んでから建築、売り切るまでが一つのタームとなるため、お金になるまで長め。マーケットの大きな変動があると、小さいデベロッパーは厳しいことも。
・売買（転売）業者もその差益（引く経費）が利益です。即時転売（三為取引等）もあるため、瞬間的に利益が上がる可能性はあるものの、常に案件を開拓し続ける必要があります。また、当たり前ですが、販売価格を見誤ると損が出ます。
・売買仲介業は「成約金額×３％+６万円」の計算式がよく使われる「仲介手数料」が利益です。物件そのものを所有するわけではなく、「媒介契約」（売買の仲介の依頼）を受けて売主、買主をマッチングする部分。そのため、売買価格が上がっても下がっても流通量が増えると収入は増えます。ホールドするデベ・転売業者よりリスクは低いものの、成功報酬なので、費やした労力が必ずしも報われるとは限らないのが悩ましい所。
・賃貸仲介は「賃料の１カ月分」の他、ADと呼ばれる広告料。仲介という概念自体は売買と同じ。ヒアリングとマッチング。ただ、数を捌くスキルと季節性（繁忙期）の影響等が異なります。
・一般的な管理業の収納代行（家賃を回収して口座にまとめて振り込む業務）では「賃料×５％」等。（案件により異なります。）10万円の家賃で5000円とか（簡単化）。管理会社の目線からすると、極めて安定的な毎月のストック収入と言えます。管理物件における事件・事故の立会いや入居者や近隣住民等からのクレーム対応など、矢面に立つリスクはあります。
1～4の順に売上・収入は多い傾向ですが、様々な事業者が存続しているのは、単価が低い仕事ほど、数をこなしているからです。
この4つの分野の中で、１つに特化したところもあれば、開発と賃貸運営や、売買と賃貸両方の仲介、賃貸と管理など、複数の分野にわたって営業している企業もたくさんあります。
実質的にはこの大分類から、さらに細かく分類され、さらにさらに地域性まで入ってくるので、中々「一人勝ち」には成り難く、海千山千の猛者たちが日々切った張ったをやっている世界となっています。
・売却や購入等でこれから相談する窓口を探す
・不動産投資に興味がある
・これから職業として不動産業界を目指す
こういった考えをお持ちの場合、市販で売っている「全般的な業界地図」だけだとちょっと物足りません。「1～4の各業界の中の人」にTwitterや面談など、ヒアリングをしてみてイメージと相違無いか、事前に掴んでおくとベターです。
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あと、不動産投資としての役立つ業者を掴まえるためには、手前味噌ですが、客観的に触れたので↓↓↓もぜひ。
刊行からしばらく経っていますが、不動産業者様での研修にも活用されているそうなので、業者目線が身につき騙されにくくなるともっぱらの噂。
それでは楽しいリアルエステートライフを。
（※本記事はアメブロに大昔にアップしたブログからの一部リライトです。）
こちらは執筆及び不動産投資の糧になります！