3号物件との「空き家バンク」での出会い
しばらく間が空いてしまいました。ひろぽんです。
我が家は3人の子供がいるのですが、溶連菌・アデノウィルス・インフルエンザと複数の感染症が我が家で猛威を振るっておりました。
子どもたちはそれぞれの感染症に順番で罹患するし、インフルエンザは、夫婦含めてかかってしまい、まぁまぁカオスな数週間でした。
さて、そんな間にも、空き家バンクを通して購入した3号戸建のリフォームは順調に進んでいて、そろそろ賃貸募集ができそうなところまで進んできています。
今回は、そんな3戸目の空き家に出会ったきっかけを書いてみます。
物件にたどり着いたキッカケはVoicy
普段、地元の物件を探しているのはathome、HOME'S、SUUMOなどの大手ポータルサイトです。
ただ、ある日らいおんさんのVoicyを聞いていると、こんな探し方もあるよ、というのを発信されていました。
その中のひとつが「空き家バンク」で探すというものでした。
空き家バンクは、Wikipediaで下記のように解説されていますが、全国の地方自治体単位で設置されています。
空き家バンク制度（あきやバンクせいど）は、日本の地方公共団体や民間企業が、地域内にある空き家の流通・活用促進を目的として、土地家屋の所有者から集めた情報をウェブサイトなどで公開し、購入・居住希望者に提供する制度。
地方公共団体が設置する空き家バンクは、国土交通省のの調べによると2022年6月時点で日本の約7割の地方公共団体に導入されている。
自分の地元では、市が運営しているのではなく、NPOが行政と密接に連携して運営しているようでした。
物件概要・内見の様子
空き家バンクに掲載されていた物件概要はこちらです。
ウィークポイントが2つ
1つ目のウィークポイントとして、駐車場なしがすぐに目に飛び込んできます。
地方で賃貸募集することになるので、駐車場は必須です。できれば2台ほしいところ。
2つ目のウィークポイントとして、内見時、案内してくれた不動産屋さんが、「この部分が雨漏れしているようです」と教えてくれました。
雨漏れ等は、伝えていないと売買の際にトラブルになる項目なので、不動産屋さんは必ず伝えてくれます。
先程の「駐車場が無い」「雨漏れしている」この2点があるため、比較的安い価格で売りに出ていました。
弱みをどう捉えるか？
物件の弱みはどう捉えたらいいでしょうか？
弱みは、その物件を買った場合、買主、つまり自分にとって弱みになるわけですが、買う前は売主にとっての弱みです。
弱みがあるから安価な金額で販売されていますし、多少のお値引きの相談にも乗ってくれます。
”駐車場が無い”のはネックでありながら、賃貸募集する上では、近隣に月極駐車場が確保できれば、対策できます。
”雨漏れ”は言うまでもなく、雨漏れ箇所の補修ができるのであれば、問題有りません。
なので、駐車場なし・雨漏れありだからといってすぐに検討対象外とするのはもったいないです。
今回の場合、徒歩1~2分、距離にして100mほどの場所に月極駐車場がありました。
雨漏れ箇所は、大工さんと一緒に内見し、なんとかなる範囲だろう、ということで収支計算に雨漏れの補修費をしっかり織り込むことでリスクヘッジしました。
※実は、リフォーム開始後、雨漏れ箇所をあけてみて雨漏れ要因を特定しようとしたところ、雨漏れはしておらず、クロスの下の合板がヘタっていただけでした。
今回は空き家バンクに掲載されていましたが、担当者に確認したところ、不動産屋経由ではなかなか売れずに掲載した経緯があったようです。
何の弱みもない物件は、活用できるような価格では売られていません。
弱みがあった際に漠然とした不安として捉えるのではなく、具体的に何が問題なのかを認識し、その問題に対しての具体的な対策を検討してみる。というスタンスが大事かと思います。
契約時のほっこりエピソード
ウィークポイントだけ記載してしまいましたが、戸建ての広さが賃貸として出すにはちょうどよかったり、外壁などしっかりメンテナンスされていたため、多少お値段の相談をさせていただいた上で、購入させていただくことになりました。（収益計算は、実際の仕上がりとセットで別記事にしたいと思います）
この物件の契約は静岡銀行の支店で行いましたが、売主さんは施設に入ってしまっていて出てこれないということで、御兄弟の夫婦がいらっしゃいました。
お年は80代とおっしゃっていました。
最初は、お互い緊張していて、淡々と重要事項説明のやり取りや、サインをしていたのですが、途中、ふとしたやり取りから、自分の高校の大先輩に当たるということで、そこから一気に話が盛り上がりました。
「私は●●部だった」「君は何部？」「私の息子は今xxしている」などなど。
最後には、「この家大切にしてね。姉さんが大事にしてきた家だから。君みたいな若者が事業をするのに使ってもらえて嬉しい。きっとうまくいくよ。」と言ってもらえました。
不動産投資とだけ捉えると、最低限直して貸し出したほうが収益性はいいのだけど、こういうやり取りもあり、しっかり直して長く使えるようにしたいな、と思ったやり取りでした。
では、どんなところを修理したのか、のビフォア・アフターについては、また今度記事にしてみたいと思います。
だいぶ間をあけてしまったので、年内にもう1、2本記事にできるようにしたいと思います。
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