自宅の価値について調べてみた

不動産投資の勉強を始めて分かったことは、
「その物件にどれほどの価値があるかを知ることが大事」
ということ。

物件の価値より安く買うことができれば、損することはないわけですよね。
安く買って高く売る（貸す）
商売の基本ですね。

これまで不動産を一度だけ購入したことがあります。
10年前に購入した、今住んでいる自宅です。

中古物件を購入したのですが、この物件購入時にはいろいろと大変なドラマがありました。またその話は別の機会に。

10年住んでみて、家族みんなが気に入っており、安く購入できてよかったな～と思っているのですが、不動産投資の観点でみると、実際のところどうだったのか・・

気になったので、調べてみました。

物件情報

・土地：78平米（南向き角地）
・建物：136平米
・木造3階建て
・路線価：12.5万/平米
・築年数：14年（購入当時）
・購入価格：2300万
・想定年間家賃：120万
・購入時：100万のリフォーム・10年後に200万のリフォーム

想定家賃については、少し前に不動産会社に査定をお願いした際に出してもらった金額。現在で9-10万程度とのことでしたが、10年前ということで、とりあえず10万としました。

ちなみに、査定については、イエウールを利用しました。

評価方法は、大きく分けて３つ。
・積算評価
・収益還元評価
・取引事例比較評価

それぞれ見ていきましょう。

積算評価

積算価格 ＝ （路線価×土地面積） ＋ （新築価×（残存法定耐用年数／法定耐用年数）×延床面積）

積算評価計算シミュレーターを利用して計算すると・・・

うーん、思っていたより安い。
購入価格と同じぐらいになったらいいな～などと言う甘い期待を持っていたのですが。
やはりほとんどの住宅は負債にしかならないというのは、あながち間違っていないかも。

収益還元評価

気を取り直して、収益還元評価。
収益還元評価は、直接法とDCF法がありますが、どちらも計算が厄介。
とりあえず、DCF法シミュレーターを使ってみました。

割引率はキャップレートを使うのが一般的とのこと。
CaprateMap から近くのポイントのキャップレートを調べるとおおよそ6％程度でした。
永久成長率は、インフレ率をベースとのことで、とりあえず0に。
フリーキャッシュフローは、年間想定家賃120万から、1年ごとに1％値下がりすることを想定。

なんとなーく妥当な金額が出てきましたが・・・割引率いじるといくらでも価値が変わってきそうで何とも・・・

取引事例比較評価

最後に、取引事例比較評価。
こちらは、先ほどあげたイエウールでの査定結果になります。
3社の査定を受けましたが、現在の価値は以下の通り。

A社：1680-1980万
B社：1800-2180万
C社：2200-2380万

結構ばらつきが出るもんですね。机上査定なので、そんなもんなのかもしれません。ざっくり2000万前後と考えておいてよさそう。

10年住んで300万の減価なら、まー納得かな。

まとめ

いかがだったでしょうか。
今回は、自宅の現在の評価を3つの指標をもとに検証してみました。

不動産投資という観点からは、もう少し安く買えていたらよかったかなと思うのの、住み心地などには十分満足しているので、良い買い物だったかなと思っています。

不動産投資に興味のある方も、ない方も、一度ご自宅の現在価値を算定してみると面白いと思います。