不動産投資➡問題点を明確にせよ！
前回のお話のほうでちょっとさせていただきましたが、そこからの続きになります。
気になる方は前回のNOTEを是非読んでみてください。
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『問題解決型企画提案』は万能？
さて、今回はかなり大きく題名を作ってしまいましたが、不動産投資こそ問題点を明確にしてから始めるべきものだと思います。特に大家業ですね。
前回のＮＯＴＥでもちょっとだけ触れましたが、土地を所有して本格的にアパート経営をしたい方に伝えたいところです。始めるにあたって方法はいくつかありますが、今回焦点を当ててお話をしたい内容はこちらになります。
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土地を有効活用してアパート/マンションを経営したい人に送る『問題解決型企画提案』の必要性
私の仕事柄、不動産の方に多く会うことがありまして、その方々から言われることの1つとしては、『大家業はそんなに夢ほど儲からないよ！』という事を言われていたりします。要するに不動産の中でも大家業はきちんと戦略を考えないと実は利益が出しにくいものになっているもののもあります。大家になれば投資として間違いがないというわけではなく、『儲かり』もするし『損』もしてしまうこともあるという事になります。
それこそ、実際に住宅（アパートやマンション）を建てて人に貸すことで利益を得ようと考えている場合は、収支のバランスが大切。要するにローンと店子（借りてくださる方）のバランスが必要不可欠という事です。人によっては、ローンを自分の手持ちから返済しないといけないから投資と思って始めたのに投資になっていないという現状の方もいらっしゃいます。※実際にこの話は投資の勉強をされ始めると聞く話だと思います。
だからこそ投資は、勉強が必須といわれていたりする分野なんですね。だって投資の勉強というとそれなりの資産を先に投じて始める必要があるものもありますから。勉強は不可欠です。
話を戻しますと、これで大家業を始めるのであればきちんと”計画”や”戦略”をもって始めることが不可欠という事がわかります。では、どんな”計画”や”戦略”を持って始める必要があるのでしょうか？
私は、つい先日アパートを作りたいという方からご相談を受けて結果的にはそのアパートが店子さんを募集と共に２週間で埋まった事例があります。
これに関しては、細かくはお客様の情報も出せませんので大きなポイントをお話をしたいと思います。簡単に言ってしまうと最初にきちんと”戦略”と”問題点”を洗い出しをしたことに商機がありました。
では、何をどうしたのか？ですが、これに関してはかなり有料級のお話になります！よかったらご参考までに…
ポイントは大きく分けて3つ。
① ハウスメーカーの提案をそのまま鵜呑みにするな！
➁ 自分で周辺を歩いてみよ！
➂ 自分視点でその場所を検討してみよう！
これを考えられるかどうかで収支が取れるかどうかが決まってくるといっても過言ではありません。
まず1つ目の
『ハウスメーカーの提案をそのまま鵜呑みにするな！』
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あくまでこれはハウスメーカ―さんでアパートやマンションを造るときに関してだけの部分になります。ハウスメーカーの営業としては、もちろん営業として利益が上がるような建物を作りたいわけです。この”利益が上がる”を勘違いしてはいけないんです。この”利益”は建てる段階のものになります。要するに店子さんが入るかどうかは別の話になります。ハウスメーカーとしては”利益”＝”売上＝”早く建築できる”=”収支があがる”という考えなので、今まで作ったものを参考にして早く建てられるパターン化できているものを簡単に提案をしてくるというわけです。だからこそ『この形でいいのか？』という事を大家業を始めるのならば考える必要があるというわけになります。
2つ目の
『自分で周辺を歩いてみよ！』
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これに関しては、もともと住んでいたところの土地にアパートやマンションを建設して投資として始めますという方であればもともとの土地なので土地勘がきちんとしていますが、そうでない場合は、その土地を知る必要があると思います。よく言いますが、『攻略したい相手がいればあれば懐に入ってきちんと把握せよ』です。誰でもそうですが、この人に好かれたいと思えば、その人のことを良く観察して『自分がこんな人だったら好いてもらえるかも…』と思いながら行動する恋愛の時期があると思います。それと同じことです。この土地に住む方はどんな方がいるのか？どんな生活をしていて、どんな行動している方が多いのか？という事を知るために建設予定の土地周辺を歩いてみることがとても有効だと思います。歩くのではなく車で走ってみてもいいかも？サイクリングがよいかも？などなど手法は様々で構いません。でも、まずはその土地の風を感じてみることが大切になります。よく大家業をしている方は、お散歩が好きで周辺を歩いている方が多い気がします。それは、大家業を成功に導くには必要不可欠の行動かもしれません。
最後の3つ目になりますが、
『自分視点でその場所を検討してみよう！』
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これは、正直言って2つ目の条件とちょっと似ています。自分がその土地に住んでみたいと思うかどうかを客観的にとらえてみる事の必要性です。逆に言えばどんな人だったら住んでみたいと思う街なのだろうか？と考えてみることが大切です。今回色々なハウスメーカーさんのご提案を見た中で住んでいる人が見えるような提案をしてくださった方は失礼ながら私の視点ではありませんでした。あくまでも今現状アパートやマンションがどんなものがあるからこれに従って作ればいいのでは？という視点でのご提案が主になっていました。それでもピントが合っていれば問題がないと思いますが、私はこの方法では、今現状あるものと比べて価格競争になることもわかっていたのでその点を考慮して設計の設計の提案をしました。
以上3点が考えないといけない問題点であり克服しないといけない部分だと思います。勘違いされてしまうといけないと思いますので注意点ですが、私自身は建築士の資格を所有しているわけではありません。でも、設計に入る前もしくはその土地を有効活用する前、購入する前のご相談として私のような『問題解決型企画提案』の力が生きてくるというわけです。
最後になりますが、実は私は大学の専攻が建築デザインを専攻していたのでおそらく他の『企画提案』の方よりは図面も読めますし、どんな建物が建てられるかを想像して提案を出来ると思います。その点は、私のバックグラウンドが役に立った感じですね。
そのほかにもいろいろなポイントがすぐに店子の入るアパートマンション設計にはあると思います。これは状況によってかなり変わりますので『問題解決型企画提案』の力をちょっと借りたいとか相談してみたいといった方に関してだけご連絡いただけましたらと思います。
もし、少しでもご興味のある方は、下の方へ質問欄がありますのでそちらからご相談をしていただけましたらと思います。
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