【富裕層必見】本やネットに載っていない相続税を減らすスキーム【会計士×宅建士×不動産投資家】

はじめまして、まこまこです。
このnoteを開いていただき、ありがとうございます。
会計士×宅建士×不動産投資家として、
不動産に関する情報を発信・テンプレートを販売しております。

簡単に自己紹介をさせていただきます。
①慶應義塾大学政治学科卒
②公認会計士試験合格→大手4大監査法人勤務
③宅地建物取引士資格試験合格
④不動産投資家として100万/月以上のフリーキャッシュフローを出す
⑤既婚・子持ち

今回のテーマは「相続税」。
近年、相続税の増税が顕著ですので、
気になっている方も多いと思います。

「負債のない収益不動産を持っていて、家賃収入が貯まり続けてしまう。。。」
「金融資産の使い道を模索している。。。」
「ネットには載っていない有効的な対策はないものか。。。」
などの悩みを抱える富裕層の方は、是非参考にしてみてください！

1.相続税とは

相続税とは、亡くなった方(＝被相続人)が死ぬ直前に持っていた相続財産(=資産から負債を引いたもの)に対して課税される税金です。
非課税枠があったり、生前贈与の加算、不動産評価の特例など、様々な調整項目があり、実際の計算はもう少し複雑ですか、
最高税率は55％に及び、対策をしないと相続人たちが悲惨な目に遭います。

2.一般的な相続税対策

一般的な相続税対策といえば、

「生前贈与を行う」
「現金を収益不動産に変えることで評価を下げる」
「教育資金贈与を行う」
「結婚資金贈与を行う」
「住宅取得等資金の贈与を行う」
「養子をもらう」
「家族信託を行う」
「非課税枠分の生命保険を購入する」
「墓などの祭祀財産を購入する」

などが挙げられます。
「相続税を減らしたい」と考え始めた方は、まずはこれらの方法で相続税対策を検討してみてください。確実に効果がありますので。
（上記の対策がなぜ相続税対策になる理由につきましては、割愛させていただきます。興味がある方は調べてみてください）
参考→【相続税対策の方法18選】相続税を節税するための手法を解説 (souzoku-satou.com)

3.相続税対策を後回しにしてしまった場合

2014年12月31日まで相続税の基礎控除額は、5000万＋(1000万×法定相続人の数)
でしたが、2015年1月1日以降は、
3000万＋(600万×法定相続人の数)
と改正(改悪)され、この影響により、新たに相続税申告が必要になる人数が約2倍になったと言われています。

つまり、「相続税」というワードが、他人事ではなくなっているのです。

では、相続税対策を後回しにしてしまった場合、どのようなことが起こるでしょうか。

一例ではありますが、被相続人が認知症になってしまった場合。
この場合、被相続人が所有する財産（預貯金・不動産・有価証券など）について、たとえご子息だとしても、被相続人から委任されていない限り、管理することが認められていないのです。

この状態を俗に「デッドロック」といい、
・老人ホームに入所したいのに、本人名義の預貯金が下せない
・自宅のバリアフリーリフォームに対し、リフォーム契約が出来ない
・相続税対策のため不要な土地建物を売却したいのに、家族がそれをできない
など、八方塞がり・お手上げ・詰みの状態になってしまいます。

このような状況になる前に、家族で話し合って、適切な相続税対策をとることが大切です。

4.今回紹介するスキーム

今回の記事では、
「個人に家賃収入が入り続けてしまう」
「これらの方法はすでに検討している、他の対策を探している」
「現金を相続税対策になる何らかの形で運用したい」
と考えている富裕層の方に向けて、私が自ら実践している方法を共有しております。

この記事を書こうと思うきっかけは、私が経験した相続を、皆様に繰り返して欲しくないからです。

私が高校生の頃、祖母の相続を経験しました。
総資産で数十億規模の財産を所有していた祖母でしたが、基本的な相続税対策はしていたものの、思うような効果は得られませんでした。

相続人である兄弟姉妹たちの中にも、会計・税務に明るい人はおらず、結局有効な相続税対策は実行できず、各人は多額の相続税を払う羽目になりました。

現在、会計士×宅建士×不動産投資家として活動してて思うのは、
「今回紹介するスキームを使い、対策が出来ていたら、確実に相続税を減らせていた」
ということです。

お金について話すことを美徳としない日本の風潮からなのか、
親(≒被相続人)の財産がどれくらいあるのかを知らない子供(≒相続人)が多い気がします。

この状況で最も怖いのが、相続時に多額の資産を「土地(≒更地)」で保有しており、金融資産がほとんどない場合です。

この場合、相続税を払うために、相続した先祖代々からの土地を売却して現金化する羽目になりかねません。

「相続が三代続くと財産が無くなる」とはよく言ったもので、
どれだけ富裕層でも、相続税の対策をしていないと、没落していく一方なのです。

このような悲惨な未来を迎えないためにも、
子供(≒相続人)は、親(≒被相続人)の財産状況を把握し、適切な相続税対策を行っていくことが大切です。

まずは、すでに記したように、下記のような対策を検討してみてください。
「生前贈与を行う」
「現金を収益不動産に変えることで評価を下げる」
「教育資金贈与を行う」
「結婚資金贈与を行う」
「住宅取得等資金の贈与を行う」
「養子をもらう」
「家族信託を行う」
「非課税枠分の生命保険を購入する」
「墓などの祭祀財産を購入する」

上記の対策をしてなお、他の対策をお探しの方は、
次から紹介する対策を実践してみて下さい！

5.「不動産小口化商品」の購入

それでは、早速スキームを紹介いたします。

それは「不動産小口化商品を購入していく」という方法を
i)　現金が潤沢にある場合
ii)   現金は潤沢ではないが、無借金の収益不動産を個人(≒被相続人)が所有している場合
という2パターンで解説します。
（「なんだよ、不動産小口化商品か、すでに知っているよ」
という方も、是非読み進めてみて下さい）

「不動産小口化商品」とは、高い資産価値を持つ物件を共同で所有して収益を得ることを目的に購入する、金融商品の一種です。
たとえば100億円のビルを1人で購入するのは、ほぼ不可能(大富豪を除いて)ですが、一口1,000万円で1,000人に出資して貰えたら、買えそうですよね？
※今回の「不動産小口化商品」の前提は「既存の都心物件」です。
参入障壁の低い、1口100万円程度で利回りが7～10％の商品は除きます。

「不動産小口化商品」のメリットは
①都心の賃貸需要が高いビルを対象としているので、空室リスクが低い
②煩雑な管理業務なしに、実質利回り2～3％を享受できる。
③1口100万～投資が可能
④相続時の評価が大幅に下がる

特に都心の小口化商品の場合、「小規模宅地等の特例」を適用することで、大幅な相続税の評価圧縮につながります。
つまり、現金を不動産に換えて、評価を下げるのです。

6.現物の不動産でもいいのでは？

不動産小口化商品の購入も、冒頭部分でも紹介した
「現金を収益不動産に変えることで評価を下げる」という対策と類似しています。
正直、小口化商品ではなく、現物の収益不動産を購入、もしくは土地から新築する方法でも、十分に相続税圧縮になります。場合によっては高利回りも実現できます。

しかし、何といっても管理が非常に煩雑です。
既存の不動産の場合、立地がいいものは表面利回りが3-5％と、かなり低いです。
土地からの場合、プランのスタートから竣工まで1年以上はかかり、
途中で建築会社が倒産するかもしれません。
ピカピカの新築が建ったとしても、入居付けが上手くいかないかもしれませんし、管理の手間を省こうとサブリースを付けてしまうと、立地が良くない限り、1000%保証家賃を下げられます。

さらに、身内が不動産をやっていない限り、素人に現物はハードルが高いです。
知識もない状態で、営業マンの口車に乗っかり、賃貸需要のない辺鄙な場所に不動産を持ってしまったら、即死です。
評価は下がるかもしれませんが、相続後、もらった相続人が上手く経営できなければ意味がありません。

相続を考えはじめて対策をする主体(≒被相続人)は、大抵若くありません。
現物の収益不動産だと、このようなリスクに出くわす可能性が非常に高く、気苦労で、神経が衰弱し、死期を早めてしまう人もいます。
これでは元も子もありません。

以上の理由から、多少利回りが下がったとしても、手間の
かからない不動産小口化商品を、資産のポートフォリオに加えておくのも、一つの手だと思います。

一応、不動産小口化商品のデメリットは
①現金でしか買うことができない
②現物不動産と比較すると、あまり高利回りとは言えない
③元本保証がなく、値下がりの可能性がある

などが挙げられます。
しかし、
①’現金を持っている人が買う商品
②’管理不要で、実質利回り2～3％は、そこまで悪くないのでは？
③’株もFXも現物不動産も同じ
なので、完全なるデメリットとは言えないと考えてます。

それでは次に、文頭で挙げた2パターンに関して、解説をしていきます。

7-1.現金が潤沢にある場合

既に記述したように、
不動産小口化商品は「現金」でしか買えません。
潤沢に現金をお持ちの方は、必要最低限の現金を残して、
都心の小口化商品を買うことを、大いにお薦めします。

7-2.現金は潤沢ではないが、無借金の収益不動産を個人(≒被相続人)が所有している場合

この記事で最も紹介したい内容がここです。つまり、
「都心を対象にした不動産小口化商品が、相続税対策を目論む富裕層にとって、使い勝手のいい商品であることはわかった。しかし、現金をプールしておきたいのも事実。無借金の収益不動産があって個人に現金が貯まってはいくけど、年に1,000万～3,000万。それを全部不動産小口化商品に突っ込むのは難しい。」
という方、結構いるのではないでしょうか。

そのような方にお薦めしたいのが、この方法です。

※※※※ここからの記事は有料とさせていただきます※※※※
以降、具体的なスキームの内容・運用方法を記載しております。
適切に運用すれば、販売価額を上回る相続税の減税効果はありますので、ご興味ある方は是非ご検討くださいませ。
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