不動産投資について

今日この後、不動産会社の営業からファミレスで話を聞くことになっている。

正直投資する気は全くない。
貯金もないし、5月に転職して給料が下がることが見込まれる今、そんなことするわけがない。

あくまで社会勉強の一環だ。
たまたま駅前で声をかけられたのと、一回カフェとかファミレスで保険の営業とか聞いてみたかっただけだ（ファミレス代は経費で落ちるのだろうか？）。

ということで、なんの知識もやる気もない人間が聞いても仕方ないと思うので、一応勉強することにした。

とりあえずこの本を読んでみたので、記録に残す。

読む目的

不動産会社の営業と話すにあたり、よくある失敗談を把握しておくこと。
今日会う営業が、典型的な詐欺まがいの手法をとってくるのか見極めること。

締め切り：12月18日〜12月19日13時まで

読んだポイントと感想は下記の通り。
時間の関係上、ほとんど第７章「それでも投資したい人のために」しか読んでないが、ここにポイントが集約されている気がした。

ポイント

失敗する人は１回目ではなく、２、３回目で分析や検討に油断が生じたという理由は多い。

銀行と不動産会社でグルになって不正することもある（スルガ銀など）
通帳の改竄、空室を見破られないためにカーテンつけるとか。

今後、賃貸住宅の空室率は上昇する見込み。高齢化でどんな状況になるかわからないので、不動産価格が値上がりする前提の投資計画は当てにしてはいけない。

家賃保証はあてにしてはいけない。あっさり踏み破られるものだと思った方がいい。
そもそもなぜ家賃保証するのか？
→保証がなければ売れないようなシロモノだからだ。
家賃保証がなくても空室になりにくく収益性が見込める物件であることを、自分の目と足で見極めることが不動産投資を始める最低条件。

利回りをあてにしてはいけない。
あくまで想定される満額の家賃収入を物件価格で割るのが表面利回り。
しかし、実際にはさまざまなコストが確実に差し引かれる。
→コストとリスクをできるだけ洗い出し、現実的な実質利回りを自分で算出すること。

迷ったら必ず引き返す
不動産投資の指南書は、甘い誘惑であれ、だれかの悪口であれ、結局は自分の客を増やす方向へ誘導している。

不動産投資は投じる資金に対し、物件がそこそこの利回りを中長期にわたって、得られるかどうかにかかっている。そこで求められるのは、現実的な家賃を想定し、空室になりにくい物件を、余計なコストはなるべくかけず、妥当な値段で買い入れられるかどうかに尽きる。

感想・紹介文

不動産投資初心者がいきなり読むものとしては不適切だった気がする。
何か入門書を読んだ上で、２冊目として読むのがお勧めである。
あと、著者は不動産投資のプロでもなんでもなく、不動産投資の不正や被害者について長年取材してきた記者であるので、儲かるノウハウを得る本ではない。
過去に実際にあった失敗や詐欺について客観的に把握するには良い本だったと思う。

今後のアクション

ひとまず真剣にやる気概も、余裕資金もないので不動産投資はしばらく見送り。今後も特にしたいとは思わない（やるなら投資信託や株式投資、iDecoをやりたい）。
このあと実際に不動産会社の営業と話をするので、その体験談も備忘メモ敵に残しておく。