りんたろー コロナ禍で飲食店を買う＃004
雨が降っても大丈夫な電動キックボードの開発を期待している林太郎です。
初めての内見に行ってきました。
流石に餅は餅屋。都内でなるべく安く、そして２０坪以上の空き家という条件で、株式会社ジェクトワンさんにリサーチをお願いしたところ、わずか1日で素敵な物件を紹介していただきました。
まだ、外には出ていない物件なので場所の詳細はお話しできないのですが、内見した結果を報告したいと思います。
今回、お伺いした物件ですが、都内の有名な駅から、徒歩１０分くらいの立地でした。とても条件のいい物件でしたので、一度見てみることに。
まず、内見する前に周りを１時間ほど散歩してみました。
駅前は飲食店がとても多い場所ですが、今回拝見した物件は駅から１０分ほど離れた場所。駅から徒歩１０分だと、飲食店などは少なくなり、住宅が多くなってきます。
昼時を歩いたのですが、駅前の店には結構人が入っていたものの、物件の近くのお店にはあまり人が入っていない印象でした。
物件の中を見てみると、使われていない期間が長かったので、結構老朽化が目立ちました。
一緒に同行してもらった、２級建築士の方の意見も参考にしながら見てみると、僕みたいな素人目線ではなく、いろんなことを教えていただきました。
こちらが、図面です。
４畳〜６畳ほどの部屋が１階と２階あわせて１１部屋
１階の真ん中にキッチンがあり、階段をのぼって２階に上がる感じです。
雨が降っていたので、運良く雨漏りもチェックできる状態でした。１階２階合わせて、４箇所ほど雨漏りしていたのですが、それはなんとかなるそうです。
キッチンは細長の台形のちょうど真ん中部分に設置されていたので、３０坪を分断される形になりそうで、せっかくの３０坪の広さを十分生かしきれないかなって思いました。↓こんな感じです
また、部屋の窓を見ると、それなりに大きい窓が付いていたのですが、部屋用の窓なので、比較的下の方についていたんですね。飲食店だと、窓は高い位置にないと良くないそうです。
たしかに、街にある店を見てみると、上半身から上に窓はついています。
今回の窓は、腰をかけると、腰あたりから膝あたりまでの大きさがついていました。そんな飲食店って見たことないな。これを、普通の飲食店の窓に帰るのには少しお金がかかりそうです。
プラスの要素としては、屋上が使えるので、３０坪全体を使って、バーベキューが出来そうでした。
ただ、１階を飲食店にして２階を住居、３階をバーベキュー場にすると、外階段を通って３階に行くルートを作るとして、２階の住人の動線は、１階の店舗を通って２階の住宅に行くルートしかなく、２階に住む住民はとても不便な感じになりそうでした。 ↓図にするとこんなイメージです
ということで、この物件に関しては、シェアハウスとして使うか、飲食店として使うかの２択になりそうです。
では、実際にうまく行くのか、ざっくりとシミュレーションしてみます。
家賃は40万円で計算してみます
シェアハウスの場合
シェアハウスの場合1200万円ほど、リノベーションなどの費用がかかりそう
３年で返済するとして、
１年間で維持費なども含め500万円
月に42万円＋家賃40万円＝82万円
仮に１０部屋を貸し出すと、一つの部屋あたりの値段が8万２千円です。
ここらへんの１Rの家賃の相場が安いところで6万円くらいでした。
そこで8万２千円の部屋となると、なかなかハードルが高い。
ちょっと、難しそうです。
飲食店の場合
飲食店で使う場合、現状の傷み具合やキッチン、客席などを改修すると、ざっと1500万円くらいかかりそうです。
ただ、問題は立地です。
定数（定理）と変理（変数）という考え方があり、定数は変えられるもの変数は変えられないものということなのですが、
物件の形が、いびつな形をしているので、広く客席を取れなさそうです。広いコミュニティスペースが欲しいっていうことも、今回のプロジェクトの柱の一つになっています。
また駅までの距離がちょっと遠いため、人通りはあるものの、集客がきちんとでき、売上げをキープできるのかという問題に当たりました。
物件の形と距離ですがこれは変えられないものなんですね。
マーケティングでは、変えられないものを無理に変えようとすると失敗してしまうという法則があるようです。
この物件で飲食店の可能性を探りつつ、他に何かできないかなってちょっと、一週間考えてみて、判断したいと思います。
ちなみに、今、銀座でも物件が見つかったようなので、次回はそちらの報告をしたいと思います。
以上で〜す
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