貯金するなら持ち家と賃貸どっちがオトクなのか？
「お金をドブに捨てるようなものだから、家は買った方がいい」
「金利のことも考えると結局割高だし、簡単に引っ越せなくなるから借りてた方がいい」
「持ち家か賃貸か」。両者の意見が交わることはなさそうです。
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こんにちは、りょうです。
今回は、「家は持ち家か賃貸か」という永遠のテーマについて、貯金や資産運用を目的とするなら、実際のところどっちがお得なのか話していきたいと思います。
この話を最後までご覧いただければ、持ち家と賃貸、両者のメリットとデメリットが理解でき、どちらがあなたに合っているのか判断することができます。
どうぞ最後までご覧ください。
僕のnoteでは、貯金や資産運用について発信しています。興味のある方は、今のうちにフォローよろしくお願いします。
家は持ち家か賃貸か
それでは早速本題に入ります。
はじめに、皆さん、今までに一度でもマイホームに憧れを抱いたことはありませんか？僕はあります。自分の所有する家ってなんかカッコいいですもんね。
ただ、家というものは、人生で1番大きな買い物ですよね？こんなに大きな買い物をすることは今後一切ないはずです。
そんな人生で1番大きな買い物をする時に、損をしたくはないはずです。
実際のところどっちがお得なのかとかもハッキリしません。
なので、これから持ち家と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを紹介します。両者の特徴を理解した上であなたにはどっちが合っているのかを判断していただければいいのかなと思います。
持ち家
はじめに持ち家について話していきます。
持ち家のメリット・デメリットについて考えていきましょう。
まずはメリットから、
持ち家のメリットは、
①家を所有できる
②心の満足感が得られる
といったところでしょうか。
家を所有できるということに関しては、人間の所有欲を満たせるという意味ではかなり大きなメリットです。これに付随して心の満足感も得られるというのが、持ち家のメリットではないかと僕は考えています。実際のところ、家を所有するということは、安心して暮らせるという精神的な効果が大きく、子育て世代の方は特にこの効果が大きいと思います。
想像してみてください、アパートで育児することと、マイホームで育児すること。もちろんアパートでも子育ては差し支えなくできます。ただ、両者を比較したときに、心の満足度は明らかに持ち家に偏ると思います。
以上のように、持ち家のメリットは、メンタル的な要素が大きいのが正直なところです。ただ、精神的な満足感というものは、生きる上では欠かせない活力になります。
精神的に安定しているからこそ、仕事に身がはいるし、安心感があるからこそ、ゆっくり休むこともできます。
そういう意味では、持ち家のメリットは大きいと思います。
続いて、持ち家のデメリットについて考えていきます。
デメリットとしては、
①金利
②修繕リスク
③税金
④自由に移動できない
などが挙げられます。
これを見ていただくとわかるんですけど、メリットに対してデメリットが多いです。
ですが、冷静に考えていきましょう。
マイホームは、35年の住宅ローンを組んで家を購入するわけですが、本体価格にプラスして掛かってくるのが金利です。住宅ローンにかかる金利は1%より低いことが大半です。
実際に具体例を見てみます。
3,000万円の家を変動金利型0.475％の金利でローンをくんで購入した場合
返済期間35年。返済方法、元利均等返済。
ボーナス返済はなし。とすると。
毎月の返済額は、77,544円になります。
総返済額は、32,568,480円です。
こちらの総返済額には、銀行手数料などの諸経費も含みます。
3,000万円の家を購入した場合、約250万円ほど、金利などの上乗せがあるということです。
今回の具体的な計算は、変動金利型でしたが、この場合、金利変動リスクがあります。これを恐れて固定金利型にした場合は、金利が１％を超えてくるのでさらに大きな支出になります。
これが持ち家のデメリットの一つ目。
続いて修繕リスクについて解説していきます。
建物というものは、人間と同じように時間が経つと、古くなっていきます。家の状態を綺麗に保つためにも定期的なメンテナンスが必要になります。その代表的な修繕が外壁塗装です。外壁塗装についてはメンテナンスを怠ると、壁面の劣化によって雨漏りに繋がることもあります。
そのほかにも、水回りや水道配管の点検や修理にもお金がかかります。
一戸建ての修繕費の相場は、築35年経過するまでに大体500万円以上かかります。これは家計にとって大きな出費です。
これが持ち家のデメリットの2つ目。
持ち家のデメリット、続いては、
税金についてです。
まずは、家を購入したときにかかる税金について確認していきましょう。今回は、購入や維持にかかる大まかな税金をピックアップして紹介します。
住宅購入時にかかる大きな税金は、
不動産取得税です。
不動産取得税は、3～4,000万円の土地付き住宅で大体
20～30万円かかります。
そして、不動産を所有しているだけでかかる税金が、
固定資産税と都市計画税です。
固定資産税と都市計画税を合わせて固都（コト）税と呼んだりします。
新築木造住宅の固都税は、大体10万円前後です。これは、不動産を所有している限り年に１回払う税金です。
今回の話では、イメージしやすいように、大まかに税額で解説しています。ご了承ください。
これが持ち家のデメリットの三つ目。
続いて、持ち家のデメリットである。「自由に引っ越せない」ということについて話していきます。
これについては、容易に想像できると思いますが、借金を抱えて家を購入しているわけですから、簡単に引っ越すことはできませんよね。
やむを得ず引っ越すにしても、家を売却して引っ越さないといけないという負担が重くのしかかります。それに、家を売るとしても買った値段より高い値段で売ることは厳しいですし、買った値段と同じ額で売ることさえ厳しいでしょう。ともなれば、売却しても借金は残ることになります。
そこで。
売っても借金が残るのであれば、誰かに貸し出して、その家賃でローン返済を賄おうと考えます。
しかし、金融機関側としては、居住用住宅の購入にお金を貸しているわけですから、他人に貸して収益を得る、収益目的の住宅購入となるとお金を貸す趣旨が変わってくるわけです。そのため、第3者にマイホームを貸し出して、ローン返済に充てることも難しそうです。
以上のことから、売ることも貸すこともできなくなるため、結果的に引っ越すことができなくなるわけです。もちろん例外もありますが、大抵は、住宅ローンを組むと、拠点を変えれないと心得ておいた方が無難でしょう。
これが持ち家のデメリットの四つ目です。
いかがでしたでしょうか。
ここまでは、持ち家のメリットとデメリットについて解説してきました。
持ち家のデメリットが大き過ぎて落ち込んでしまう方もいるかと思います。
あくまでも僕の客観的な意見ですので参考程度に聴いてくださいね。
ちなみに、僕は持ち家派でも賃貸派でもありません。自分のライフステージや状況に合わせて両者を選択すればいいと思っているからです。
自分に合った最適な選択をするためにも、両者のメリット・デメリットの理解は重要です。続いては、賃貸について話していきますので、もう少しお付き合いください。
賃貸
では、賃貸のメリットについて紹介していきます。
賃貸のメリットとしては、移動の自由や修繕費、税金の支払いがないということでしょうか。これは、先ほど紹介した持ち家のデメリットと被っています。
ということは、賃貸のメリットは、持ち家のデメリットを回避したものということになります。
つまり、家を所有したときのランニングコストと引っ越しの制限をとっぱらった結果が賃貸ということです。
高い自由度を求めると賃貸という選択が正解なのかもしれませんね。
では、賃貸のデメリットについて解説していきます。
賃貸のデメリットは、年齢による制約です。
どういうことかというと、年寄りの方に賃貸で貸してくれる大家さんが少なくなるということです。
賃貸というものの、裏側には、住宅のオーナーである大家の存在が必ずあります。つまり家を貸す側にも同じ人間がいるということです。
例えば、あなたがアパートのオーナーだとします。
そこへ、30歳男性、独身の会社員と70歳男性、ひとり暮らしの年金受給者が入居の申し込みに来たとします。
さて、あなたならどちらに部屋を貸しますか？
僕なら30歳男性会社員の方に部屋を貸します。
なぜなら、若い方の方は、会社からの給料があり、安定的に家賃を払う能力があると判断されるからです。
対して、70歳男性の方は、家賃支払い能力が30歳男性の方と比較すると劣ってしまいます。それに、高齢者のひとり暮らしには、孤独死というリスクもついて回ります。人の死は避けることができないし、仕方ないことだと思います。それは誰しもが理解しています。しかし、孤独死の場合、亡くなってから発見されるまでに時間が経ってしまうことも良くあります。
そうなると、リフォーム費用が通常より高くなってしまいます。それだけでなく、次に住む方にとってはマイナスの印象の部屋となってしまいます。
となると結果的にその部屋の家賃が下がり、そのアパートの価値が下がってしまいます。そのためアパートのオーナーは高齢者には部屋を貸したがりません。(全員ではありませんが。)
こういった背景があるため、高齢者への賃貸の入居審査はハードルが高くなってしまいます。
なので、歳をとるにつれて、賃貸住宅に住める可能性が徐々に減っていくということです。
住むところが確保できないとなると危機的な状況です。これはなんとしても避けたいですよね。
以上が賃貸の最大のデメリットとなるのではないでしょうか？
いかがでしょうか？
持ち家のデメリットも大きかったと思います。
けど、賃貸のデメリットも見過ごせないくらい大きかったのではないでしょうか？
こういった背景があるため、持ち家と賃貸の判断は簡単にできないのです。
持ち家と賃貸の比較
では、ここで持ち家と賃貸の比較をしていきたいと思います。
今回の話のテーマは、「貯金するならどっちがお得か」というものでした。
なので、純粋に支払い総額で比較してみます。
金銭的にどちらの方が支払い総額が多いのか見ていきます。
まず、持ち家の支払い総額から。
先ほどの持ち家の条件をもとにすると、
3,000万円の家を変動金利型0.475％の金利でローンをくんで購入した場合
返済期間35年。返済方法、元利均等返済。
ボーナス返済はなし。とすると。
毎月の返済額は、77,544円になります。
総返済額は、32,568,480円です。
そして、そこに修繕費を加えます。
築35年経過する頃には、約500万円の出費になります。
最後に税金を足します。
不動産取得税を安く見積もって、20万円とします。
そこに固定資産税と都市計画税を35年分加算します。固定資産税と都市計画税の総支払額は概算で250万円くらいと仮定します。
これらを全部合わせると、
住宅ローン返済総額約3,250万円+修繕費500万円+税金270万円(不動産取得税、固定資産税、都市計画税)=4,020万円
3,000万円の持ち家を購入すると35年間で4,020万円の支払いになることがわかりました。
対して賃貸をみていきます。
今回は、持ち家の毎月の返済額が77,000円でしたので、賃貸の支払いは8万円として計算します。引っ越しなしで35年間同じ賃貸住宅に住むと仮定して計算します。現実的ではないですけど、計算しやすいようにするためです。
家賃8万円×12ヶ月×35年=3,360万円
初期費用を20万円としても3,380万円となります。
両者を比べると、
4,020万円-3,380万円=640万円
640万円分、賃貸の方がお得ということがわかりました。
ただ、持ち家の場合でも35年後に640万円で土地と建物が売れればトントンになります。
はたまた、土地建物が640万円以上で売れれば、賃貸よりお得ということになります。
とはいえ、現在、住宅を3,000万円で購入するとなると田舎や郊外の物件になってしまう可能性もあります。
都心部だと5〜6000万円する家もあることから一概にどちらがいいとは言えないことがわかります。
賃貸であっても、ピンキリだし、どちらがいいかは安易にはわからないのが現実なのです。
持ち家・賃貸論争は結局のところどちらを選ぶかよりも自分のライフステージや状況によって判断することが大事だということです。
そして、どちらを選ぶにせよ見栄を張るのではなく、必要最低限の家に住むのが1番ベストだということです。
割高な家に住むのは将来的に資産拡大できなくなります。
結論貯金するならどうするのがベスト？
ん？
これでは、貯金するならどっちがお得か結局曖昧ということ？
見栄を張らず、必要最低限の住居が最適解ということ？
そう思われる方がたくさんいるのがわかります。
ですが、結論から言うとその通りです。
しかし、今回のテーマは貯金するなら、
すなわち資産を拡大させるならどちらが有利かと言うことです。
そこに焦点を当てて考えると、やはり必要以上に割高な住居は控えた方がいいというのが結論なんです。
なので、結局のところ家というのは、どうしてそこに住みたいのか？どうして持ち家じゃないとダメなのか？という。自分の動機づけによるわけです。
そして、そこに住みたいという動機が自分に必要な選択なのかを考えた上で判断していく必要があるのです。
長く、難しい話になりました。
ちなみに僕の住居の最適解は、親と同居か、もしくは、中古住宅の購入を選択します。
出費を最大限抑えるという意味では、この２つの選択はかなりいいと思います。ですので参考にしてみてください。
まとめ
では、今回の話のまとめです。
長くなってしまいましたが、
持ち家・賃貸論争を貯金という視点で読み解くと、
必要最低限の住居が1番良いということでした。その上であなたのライフステージや状況に合った選択をすることをオススメします。
そして、究極的にコスパを重視するのであれば、親と同居か中古住宅を選択するといいとお伝えしました。
今回のはなしは、決着のつくことのない持ち家賃貸論争に僕なりに触れてみました。
僕の持っている知識を活用して検討してみましたが、結論としてどっちが有利という答えには至っていません。
やはり永遠のテーマとして語り継がれてきただけのことはありますよね。これからもこのテーマの決着はつかないかもしれませんね。
今回は話が長くなってしまいましたが、
この話があなたの役に立てたので有れば幸いです。
それではまた次回お会いしましょう！
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