【完全保存版】中古戸建を買うときに必ずチェックすべき９のポイント✅
こんにちは！足立 淳と申します。
私は東京で株式会社サムタイムズという小さな不動産会社を経営しており、日々、お客様の素敵なお住まい探しのサポートをしています。
今回は＜中古戸建🏠＞をお探し中の方に向けて、長年の不動産仲介経験に基づいた【必ず契約前にチェックしておくべきポイント】をまとめました✏️📖
特に戸建物件はマンションよりも、リスクの高い物件が多く存在しますので、しっかりと確認をしたうえで購入する物件を選ぶ必要があります。
※中古マンションをお探しの方は、是非こちらのnoteをお読みください👀⇩
✅ 接道条件
中古戸建物件を選ぶにあたって、最も重要と言っても過言ではないのが「接道条件（せつどうじょうけん）」です🛣
接道条件とは、建物の建っている敷地が、どんな道路に、どれだけ接しているか❓を表す言葉です。
建築基準法という法律で「建物を建てても良い敷地は、道路に対して2.0ｍ以上接していなければならない」と定められています。
例えば、道路から細い通路を通って、奥の方に家が建っているような物件（※旗竿地（はたざおち）などと言ったりします）の場合、この通路部分の幅が2.0m以下だと「再建築不可」という違反建築物になってしまいます😨
「再建築不可」とは、その言葉の通り、今は建物が建っていても、建物を壊したら、新たに建物を新築できないような物件のことをいいます。
この再建築不可の物件は、ほぼ住宅ローンの審査が通りません💴
現金であれば購入することはできますが、資産価値の観点でもかなりリスクが高いので、個人の方が購入するのはオススメしません。
ちなみに、再建築不可の物件は建て替えが出来ないだけなので、既存の建物をリフォームして住むことはできます。
また、道路には様々な種類があり、大きく分けると国や地方自治体が管理している「公道（こうどう）」と、個人や企業が所有・管理をしている「私道（しどう）」に別れます。
建物が接している道路は「公道」の方が望ましいのですが、「私道」だからといって、購入してはダメということではありません🙆🏻♂️
気に入った物件が接している道路が「私道」だった場合には、その私道部分の "持分（もちぶん）" を今の売主さんが持っているかどうか❓、"通行・掘削承諾書" が取得できているか❓の２点を確認する必要があります。
私道部分の持分を自分が持っていないと、自分の意思に反して、私道の管理がなされてしまったり、自由に通行したり、水道管の工事ができなくなってしまうようなリスクが発生する可能性があります🚜
自分の持分をしっかり持っていて、道路を共同で所有している方々と、自由に通行したり、穴を掘ったりしても良いことを認め合う「通行・掘削承諾書」がお互いに交わされているかどうかを不動産会社経由で確認しましょう✍🏻
物件の資料上では接道幅が2.0mと表記されていたとしても、実際に測ってみると2.0m無かった・・・ということも稀にあります。そうなると、その物件は「再建築不可」となってしまう可能性があります💦（恐ろしいですよね・・・😣）
気に入った物件の接道幅が2.0mギリギリのような物件を購入する場合は、実際に現地でメジャーを使って測ってみたり、本当にきわどい場合には、不動産会社に家屋調査士さんを手配してもらい、間違いなく2.0m以上接しているかどうかを契約前に確認すると安心です❗️
✅ 建蔽（けんぺい）・容積率率
建物を建てる土地ごとに、建てられる建物の最大の大きさが決まっています🏠
建てられる建物の大きさは様々な法律や条例によって決まりますが、その中でも建蔽率や容積率は重要なポイントです。
建蔽率とは、土地の面積に対する、建物を建てても良いエリアの大きさを表しています。
一方で、容積率は、土地の面積に対する、建ても良い建物の延床面積の割合を表しています。
閑静な住宅街などでは【建蔽率40％／容積率80％】や、【建蔽率50％／容積率100%】といった土地が多くなります。
逆に、駅前や大通り沿いなどでは容積率数百％というような土地もあり、背の高いビルやマンションなどを建てることができます🏢
例えば土地の面積が100㎡あって、【建蔽率40％／容積率80％】の土地の場合、100㎡×建蔽率40％＝40㎡分までは建物を建てても良いということになります。
一方で、残りの60㎡分は駐車スペースにするなり、お庭にするなりして空けておいてくださいね、ということになります🚗
容積率は80％なので、100㎡×80%=80㎡まで延床面積を作っても良いですよということになりますので、この土地の場合、１階40㎡＋２階40㎡＝延床面積80㎡の建物が、建てられる建物の最大の大きさとなります。
SUUMO等のポータルサイトには、この建蔽率や容積率がオーバーして建てられてしまっている違反建築の中古戸建物件が驚くほどたくさん掲載されているので、要注意です😱（昔はルールが緩かったので、平気でルール違反の建物が建てられていたのです・・・）
最近は建蔽率や容積率が少しでもオーバーしていると、住宅ローンの審査NGとなってしまう金融機関も多いので、ちゃんと法律を守って建てられた物件を選ぶようにしましょう🙆🏻♂️
建物の延床面積を土地の面積で割ると「容積率」を求めることができますので、この物件、ちょっと怪しいな〜🤔と思ったら、一度計算してみましょう🧮
✅ 日当たり・風通し
マンションでも同じですが、日当たりや風通しは、住まいの快適性に大きな影響を及ぼします🌤️
実際に物件を内見する際に、建物を外から見て日当たりを確認したり、お部屋の中で窓を開けて、風通しをチェックするようにしましょう。
Google Mapの上空写真などでも、ある程度、日当たりや風通しが良さそうか、悪そうかを確認することができます🗾
風通しが悪いと、湿気がこもりやすく、カビが発生したり、床下の柱が腐食してしまったり、シロアリが集まってくるリスクも高くなってしまいます・・・🦠
✅ ガスの種類
戸建物件の場合、やや郊外の物件や、駅からの距離が遠い物件、坂道のアップダウンが激しいような土地に建っている物件だと、都市ガスではなく【プロパンガス】の物件も多くなってきます⛽️
建物の外にガスボンベがドンっと置かれているような物件です🏡
プロパンガスは火力が強かったり、災害時にも使えるといったメリットはあるものの、都市ガスに比べると月々のランニングコストが高くなってしまうことが多いので、ガスの種類も念の為確認するようにしましょう🔍
現状がプロパンガスの物件であっても、稀に家の目の前の道路まで都市ガスの配管が来ているような物件もありますので、気に入った物件がプロパンガスの物件だった場合は、都市ガスへの切り替えができるかどうか、不動産会社の担当者さんに確認してもらうようにしましょう🔥
✅ 土地の災害耐性
ハザードマップ上で「浸水リスク」が指摘されているエリアや、「急傾斜地崩壊危険区域」や「土砂災害警戒区域」など、災害リスクの高い土地に建っている物件もたくさんあります🌋
災害リスクの高い土地に指定されているからといって、ただちに危険があるということではないので、絶対に買ってはいけないというわけではありませんが、過去の地震や台風の時に具体的にどのような被害があったかなど、しっかりと確認したうえで契約に臨むようにしましょう📝
特に最近は異常気象の影響で、想定を超えるような災害が増えてきていますので、災害耐性の低い立地はできるだけ避けたいところです。
✅ 建物の構造
日本にある戸建物件で最も多いのが「在来工法」という工法で建てられた物件ですが、大手のハウスメーカーで建てられたような物件には「軽量鉄骨造」や「ツーバイフォー工法（木造枠組壁工法）」の物件が多くなります🏠
軽量鉄骨造やツーバイフォー工法の物件は、建物自体の品質や性能は高いことが多いのですが、お部屋の中に撤去できない壁が存在する可能性がありますので、リノベーションで間取り変更を希望される場合は、事前に希望の間取りが実現できるか、リフォーム会社等に確認するようにしましょう🙆🏻♂️
また、まれにRC（鉄筋コンクリート）造の戸建物件もあります。
外観は高級感があるものの、夏は暑く、冬は寒い場合が多かったり、コンクリートのメンテナンスが適切に行われないことで、コンクリートが劣化してしまっていることも多いので、要注意です。
また、解体時には非常に高額な費用がかかってしまう場合もありますので、RC造の戸建物件はやや難易度の高い物件といえます。
✅ 建物の劣化状態
日本に建っている戸建物件はほとんどが「木造」の戸建物件になります🌲
木で作られた建物ですので、どうしても築年数を追うごとに、何かしらの不具合が出てきてしまいます🏚️
築後20年や30年が経っているような物件で、一つも不具合が無い物件の方が珍しいくらいで、ほとんどの物件で何かしらの不具合があります👀
よくあるトラブルとしては、雨漏り、カビ、シロアリ、柱や梁の腐食、傾き、外壁・屋根の傷みなどがあります🐜
売主さんの方ですでにホームインスペクション（第三者による検査）が行われていれば安心できますが、もし売主さんの方でホームインスペクションを行わない場合は、買主側で個別に手配をするか、リノベーションを予定している方はリフォーム会社の設計士さんなどに、事前に建物をチェックしていただき、大きな不具合が無いかどうかを確認するようにしましょう🔍
また、契約書上で、万が一、引き渡し後に不具合が見つかった場合に、売主さん側にどんな対応・補償をしていただけるのか、明記されていることを確認しましょう📄
✅ 基礎の種類
ちょっと専門的な知識になりますが、戸建物件の基礎には「布基礎（ぬのきそ）」と「ベタ基礎」の２種類があります。
最近の新築物件や築浅の物件だと、床下がコンクリートで覆われているベタ基礎であることが多いのですが、ベタ基礎の方が床下に湿気がこもりづらく、シロアリの発生リスクも抑えられます。
一方で、布基礎の場合は床下が「土」になっているので、構造部分の腐食やシロアリやカビの発生リスクが高くなってしまいます😰
１階のキッチンの下にある床下収納をガバっと外すと、床下の状態が確認できるので、中古戸建物件を内見する際は、できれば床下も確認してみましょう⛑️
床下がすごくカビ臭かったり、目視で木材が腐っているのを確認できたら、その物件はリスクありということになります❗️
✅ 検査済証の有無
新築の工事が終わって建物が完成したら、ちゃんと法律を守って建てられているかの行政等による検査があり、無事に検査をクリアすると「検査済証（けんさずみしょう）」という書類が発行されます。
昔はルールが緩かったので、中古物件の場合、残念ながらこの検査済証が発行されていない物件が驚くほどたくさん存在します…😱
多くの場合は、故意に建蔽率や容積率をオーバーして建てられているような違反建築物だったりします🏚️（少しでも床面積を広くしたい！という方が多かったからだと思いますが、売却の際にはとても売りづらくなってしまうので、後悔している売主さんも多いと思います😓）
検査済証の無い中古物件は住宅ローンの審査が通りづらかったり、購入後に増改築を行うことになった際に、許可が下りなかったりするリスクがあるので、基本的にはオススメすることができません💦
きちんと建蔽率や容積率がクリアしていて、法律が守られていることが証明できる物件であれば、住宅ローンの審査は問題なく承認されることが多いかと思います。
売主さんが検査済証の原本を紛失してしまっている場合もありますが、検査済証が発行されているかどうかは、役所で取得できる「台帳記載事項証明書」という書類に記載されているので、原本が保管されている必要はありません😊
以上が、中古戸建を購入する際に事前に確認すべきチェックポイントになります✅
いかがでしたでしょうか❓
急いで契約書にサインをする前に、必ずこれらのチェックポイントを確認した上で契約に臨むようにしてくださいね。
もちろん、全てのチェック項目をクリアした物件はそんなに多くありませんので、もし気に入った物件が上記のようなチェックポイントに該当する場合には、将来的なリスクと物件価格とを総合的に考えて、購入しても大丈夫かどうかを判断するようにしましょう🙆
サムタイムズでは、上記のような物件の見極め方や探し方をギュッと１時間に凝縮したセミナーも随時開催しておりますので、より詳しくお知りになりたい方は是非、お気軽にご予約ください。
✏️上質な中古物件の見極め方講座
また、気になられている物件がある方は、物件の無料診断も行っておりますので、以下のリンク先から物件の情報をお送りください。詳細をお調べして、そのマンションが大丈夫かどうか、フィードバックさせていただきます。
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