不動産営業はきつい？稼げる？業種は？～失敗しない不動産の転職先探し～パート1

こんにちは。
㈱ＲＥＧＡＴＥの金城です。

本日のコラムテーマ
不動産営業はきつい？稼げる？業種は？〜失敗しない不動産の転職先探し〜パート1
です。

前回書いたコラムの中で不動産業を起業して2年という内容に触れ、
【コラム】不動産業で起業して2年たちました
この記事では私がなぜ不動産業に携わるようになったかを書きましたが、

宅建の資格を取ったはいいものの業種をよく分からずに飛び込んだせいで
何度か不動産業の中で挫折と転職を繰り返した私の体験を書こうと思います。

不動産業のイメージとして

「怖い」「怪しい」「胡散臭い」「稼げる」

ということをよく耳にすると思います。
このご時世どんなに親切に丁寧にお客様に対応しても一件の「クレーム」や「書き込み」でダークなイメージがついてしまいます。
いい評判の書き込みってわざわざ書く人がいないので自然とマイナスな情報がネットに蓄積されてしまいますね。
実情が見えにくい不動産業界なので少しでも多くの人に伝わればいいかな？と思います。

宅建の資格を取ったことで「不動産業への転職」を考えている人に参考になれば嬉しいです。

不動産業は基本的に営業です

不動産業の求人募集の要項には
「賃貸」
「売買」
「仲介全般」
「賃貸管理」
「不動産コンサル」
「投資アドバイザー」
「用地仕入れ」
「開発」
など色々な名目が並んでいます。
でも基本的にどれも「営業」です。

「人と接するのが苦手でできれば営業はやりたくない」
という方は残念ながら不動産業への転職はやめた方がいいと思います。

たまに求人の謳い文句で
「人と接するのが苦手でも大丈夫」
「しつこい営業や飛び込み営業は一切必要ありません」
というメッセージもよく見かけますが、嘘ではありません。

正直なところ「人が苦手」「口下手」でも

「数字さえ持ってこればOK」

と言うのが本音。

逆に言えば「数字がなければ存在価値が無い」ということです。
ま、どの業種でも同じことが言えると思いますが。。。

不動産って不思議でいい物件（商品）があっても成約に結びつけられるかは
「営業マン次第」というのが実情です。
たまに物件が良過ぎて誰がやっても成約するような物件も出てきますがこれはラッキーくらいに考えときましょう。

また、勤務時間は「賃貸」でも「売買」でも基本的には長いです。
休日に仕事が入ることも多く、残業が発生することも普通にあります。
また、「きついから稼げる」というイメージもありますが
「きつくても稼げない」人も多いです。

不動産業は忍耐力が付き、休日の概念が変わります。

まず各種の業種紹介の前に前置きとして、
私は
「高校のサッカー部が全国大会常連のため厳しい練習に耐えて全国大会にも出場したし、高校を卒業後は自衛隊で3年務めた！厳しい訓練も乗り越えた！なので人よりも体力も忍耐力もあります！」

と自負して履歴書にも書いたし面接でも堂々と自慢していましたが、
不動産業に従事してからの方が忍耐力と精神的な強さを持つことができたと思います。。。。
ゴリラみたいな上司からの重圧と人間離れしたクレーマー客に囲まれる日々です。

人格崩壊するか不動産業を辞めるかのどちらかです。
不動産業で生き残っている人はほぼ全員が人格崩壊している変人たちです。
（これは間違いありません）

不動産屋だというだけでドアの前で断られたり、タイミングを間違えて連絡するとクレームになったり。。。
飛び込みの訪問をしたり電話営業をすると基本的には
「まずは断られる」という日々を過ごすことになります。。。

初めての頃は電話をするのも訪問をするのも躊躇してしまっていました。
先輩方からは
「電話を切られたくらいで死なん！」
「断るやつを断らせないために頭を使え！」
「お客さんに殺されるわけじゃないからビビるな！」
と優しい応援をいただく日々。。。
そのうち断られても
「嫌よ嫌よも好きのうち♪」と解釈できるまでに成長しました。

また、この業界に入る前は完全週休二日が当たり前の職種でしたので
「休日」という概念も大きく変わることになります。

土日祝日など一般的な企業が休みの日は在宅率が高いから
お客様にアプローチするチャンス！となり、
水曜日とかシフトでの自分の休日は
「会社に行かないで案件の整理ができるから気楽でいいな～」とか
「会社に行かないで調査をできるから休日っていいよね」
というのが当たり前になります。
不動産業に慣れてくると会社に出社しないでいいだけで気分が楽になるんです。
あと、嫌な上司の顔を見ないでいいだけでテンション爆上がりです。

しっかりと週に二日休んで祝日も休みたい方にはこの業界は無理だと思いますのでここでページを閉じてもらっても構いません。

「休日」は会社に顔を出さないで済む日という感覚になってきて、土日の出勤は空いているから楽だ、休みの日は上司の顔を見なくても済む♪
と感じるようになれば一人前の不動産屋さんの入り口です。

売買＆賃貸の求人とその実態

～売買～
【投資用マンション売買仲介】

投資用不動産売買の求人を検索していくと
「20代でも年収1000万」
「よく遊びよく働く会社です」
「ノルマは一切ありません」
「年に一度は会社負担で海外旅行」
みたいな高待遇で楽しそうな求人広告を見かけます。
私も最初はそれに惹かれました。

でも、こういう会社は基本的にゴリゴリのゴリラの巣窟の営業会社です。
数字のみで評価されるのでかなりの体力と忍耐力が必要になります。
数字を達成すれば同年代よりも多くの収入を得られますが、稼いでいても辞める人が多いのもこういう会社の特徴です。
入社して新人さん期間が終わったら最後。先輩ゴリラや上司ゴリラに毎日のようにゴリゴリに数字を詰められる日々を過ごすことになります。

でもこの職種はうまくコツをつかんだゴリラがすぐに独立起業をする傾向にありますし、人よりも多く稼げる環境が用意されているので
「自己資金を貯めながら経験を積んで～」ということができるので
独立願望が強めの人には向いているかもしれません。

求人広告の
・1Rマンション販売営業
・1Rマンション仕入営業
とかが該当します。

【売買仲介】

先ほどのマンションなどの投資用物件と違い
「一般の中古住宅やマンション」を査定して媒介を取るのがメイン業務となります。
中古住宅を査定して売主に売る気になってもらう能力と購入者をクロージングする営業力が必要です。
中古住宅は様々な法律が関わり、見えないトラブルが隠れているのでそれなりの経験が求められます。
収入は高めの設定が多いのですが仕事を覚えて独り立ちするまでは休みらしい休みはほぼないと考えてください。
土地勘や相場感などが掴めて来ないといつまでも媒介すら取れません。
売りを検討するお客様とのコミュニケーション能力も必須となります。

様々な場面で白にも黒にもなれるような共感力が必要です。

経験値と知識と共感力が必要です。
仕入れ（媒介契約）が取れないと稼げないし、他社の物件に客付けするだけでも一定以上の知識が無いとクロージングできません。

ここでも数字が上がらない人は離職していきます。。。

全国的なネームバリュで言えばハウスドゥさんとかが有名です。

【新築戸建て建築営業】

いわゆるハウスメーカーですね。
全国規模では大和ハウスさんやミサワホームさんが有名です。
各地方にそれなりに大手のハウスメーカーさんがいます。
新築の戸建てを建てる方への営業がメインで俗にいう注文住宅の営業です。
モデルルームや展示場などで来場されたお客様を追いかけて成約させることがお仕事です。
先ほどまでの売買営業とは少し違って建築知識と現場のコントロール能力が必要になります。
施主さん（お客様）と現場の調整をしながら完成引渡しに向けて動くのですが、見落としや意思の疎通漏れでクレームが発生しがちです。
収入も同年代よりは高めに設定されますが離職率も高いのが特徴です。

【新築建売営業】

先のハウスメーカーと違って新築の住宅を“建てて”売る仕事がメイン。
飯田グループやアイダ設計とかが有名ですね。

住宅用地を自社で買ってそこを細かく区割りして建物を建てて売ります。
先ほどの建築営業と違うのは建てたものを売るので施主との細かい打ち合わせとかが無く、とにかく建てた商品を売るという事が仕事です。

土地を仕入れる知識と引き渡し後のアフター対応ができるなど様々な能力が必要です。

不動産業界の中でも営業マンは比較的若い人が多い感じの印象です。

ここも離職率が高いです。。。ｗ

～賃貸～
【賃貸管理】

こちらはアパートなどの管理がメイン。管理物件数○○棟！みたいな広告が多いです。大東建託さん、東建コーポレーションさんが有名ですね。

全国津々浦々に大小の賃貸管理会社が存在します。
アパートと大家さんが居る限り存続し続ける業態です。
「管理物件の巡回清掃や入居者様のご対応をお願いします」という文言が目印。
案内業務や契約業務もあるにはあるんですが入居者からのクレーム対応がメインの業務だと思ってください。
入居～退去～退去後の清掃などの業務に追加して家賃督促業務なども加算されます。
「外に出て営業」というよりは常にお客様対応なので基本的に休みや業務外の時間帯にも呼び出しされます。。。
「営業職」という感じでは無いため賃金の設定も不動産業の中では安めに設定されがちです。
業務は多忙で収入は上がらないという現状の会社が多く、私の個人的な意見としてはこの「賃貸管理」が一番キツイです。
身を粉にして働いても給料があまり多くないので離職率も高めです。
この賃貸管理がキツイという事は別途ｎｏｔｅにしていますのでお暇な方はお読みください。

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管理はつらいよ・・・

【賃貸仲介】

不動産賃貸の場合は基本的に売買のようにゴリゴリ営業をするイメージではなく、来店＆ご案内が多いから楽なのでは？と想像すると思いますがそんなに甘く無いです。
なぜか賃貸仲介の会社のＨＰとかＣＭにはきれいな清潔感のある女の人が良く出てきますがそのせいもあるかもしれませんね。

ご案内と契約の合間に物件資料の作成や契約書類の準備などを詰め込まないとすぐに行き詰ります。
常に時間が足りないと思ってください。

「お客様をお部屋にご案内してご契約までの業務をお任せします」
「完全反響対応なので飛び込みなどは一切不要」

という募集文句がついてきますが繁忙期などは終日ご案内、夕方以降に残業して契約書などの書類作成、休日出勤をして時間をやりくりというのが多いですね。
基本的には同業他社と「お客様」と「物件」の両方を取り合います。
競合は他者はもちろんのこと、社内のほかの営業との奪い合いにも勝たなければいけないので業務スピードや効率が求められます。
もちろん入居を決意させるクロージングの営業力も必須です。

～その他～
【アパート建築営業】

俗にいう地上げ営業というもので土地の所有者に夜討ち朝駆けでアパートを建てさせる営業を行います。
数字さえ上げれば出社しなくてもＯＫのところが多いらしく、さぼろうと思えばいくらでもさぼれるという噂も。
年間に２棟くらいの成約で店長になれる会社もありました。
そもそも一年かけても一棟も建てさせることが出来ない人もたくさんいるらしいです。
大地主の方に気に入られれば一気に数棟の受注などをもらえて年収が跳ね上がります。
固定給や待遇も並外れていい設定が多いのですが、かなり厳しい世界です。
サブリースを売りにしてアパートを建築させるので基本的に詐欺に近いことを平気でできないといけません。
私はサブリース反対派なので細かいことはこの記事を読んでみて下さい。
【コラム】サブリースってどうよ？

【マンション・ホテル・施設等の用地開発】

これは大型の土地を取得する仕事です。
用地仕入れの専門家が立地や環境、法令などを勘案して土地を仕入れていきます。
一件当たりの業務で動く金額が桁違いなのでやりがいはあるかもしれませんね。
宅建を取ったばかりで不動産業の経験がない場合は応募しても採用はされないので今回は解説なしとします。
基本的に建築の知識なども全て持ち合わせないと就くことができません。
一件の案件がまとまるまでに数年かかるケースがほとんどですし、関係してくる企業や担当者の数は通常の不動産業務の比ではありません。
接待などの担当者同士のコミュニケーション能力も必須です。

その他にも業種は多岐に亘りますが代表的なものはこんなところだと思います。

売買＆賃貸ではどっちがお勧め？

私はこの10年で売買も賃貸もどちらも携わりました。
そこで売買と賃貸の違いなどを簡単にまとめると

・共通すること
どちらもお客様と物件を繋げる（成約）ことで手数料をいただけます。
人との応対が必須なのでコミュニケーション能力が求められます。
数字が無いと人権が持てない。

・どっちが忙しい？
これに関してはケースバイケースですが、どちらも長時間の勤務になりがちです。
どちらかというと賃貸の方が同時に進行させる件数が多く忙しくなりがちなイメージです。

・どちらが稼げる？
基本的には売買です。
でも賃貸でも都心部のオフィス仲介などでは売買よりも稼げるケースもあります。
森ビルさんなんかのワンフロアを成約させれば手数料だけで1000万円を超えることもあります。

また、どちらの業種をとっても基本的に離職率が高いのは否めません。
企業間の営業と違って個人と個人を結びつけることが多いので一旦クレームになると精神的にかなりダメージを食らいます。
一つのミスがとんでもない大事に発展することもしばしば・・・

私の感覚として賃貸で営業経験を積んでステップアップとして売買をすると比較的スムーズに成長していけるイメージです。
もちろんずっと売買しかしない人もいますし、すぐに成果を出せる猛者もいます。。。

人それぞれですが
「最初は賃貸をして仲介のノウハウを学んで売買」というのが近道な気もします。

長くなったので私が経験した各業種の体験談は次回に持ち越そうと思います。
不動産営業はきつい？稼げる？業種は？〜失敗しない不動産の転職先探し〜パート2

ここまで読んで「やっぱり宅建業に就職しよう」とお考えの方は是非次回も読んでください。
では～

HPでは不動産に関することとか沖縄の不動産あるあるについてのコラムを公開しています！
ご興味がある方はそちらもお読みください♪
沖縄不動産あるある→REGATEコラム
不動産テックのこととかそんな感じ→REGATEコラム