20代新米大家の考察#1　【実録】都内で生活保護アパート賃貸を実際にやって分かったこと

そもそもなぜ生活保護者か？

アパート経営においてなぜ生活保護者の入居を受け入れるか？
実際に「募集→契約→現在ご入居中」のプロセスを経験して、僕は大家目線で以下のメリットがあると思います。

✅多少条件が悪い物件（築古/和室/リノベ無）でも貸しやすい
✅区役所経由で入居者を見つければ、仲介の不動産会社を挟まずに済む（コスト減）
✅口座振替を利用すると家賃滞納のリスクが著しく低い

多少条件が悪い物件（築古/和室/リノベ無）でも貸しやすい

こちらについてですが、特に僕のような20代新米大家のようで資金力が無く、都内で築古・和室・リノベ無のアパートを購入してしまった大家にとってはありがたいメリットであります。

僕の保有している部屋のスペックは以下の通りです↓

📌東京23区
🚃浅草線沿線徒歩10分
📐28㎡　1DK　（2階建てアパート）
⏰築40年
🍵和室
💦コンロ無し
💦3点 ユニットバス
💦セキュリティ系(防犯カメラ・オートロック)無し

若い人が好んで住みたがるような築浅・洋室・バストイレ別といった条件・設備は一切持ち合わせておりません。また、28㎡ 1DKというスペックから二人入居も難しい。
近隣の類似物件相場は6万程度で、内装をリフォームして家賃を上げるか、、？と悩んでいましたが、この条件が単身（特に高齢）の生活保護受給者には抵抗が少ないようでした。

💡僕にとっては超意外！難点が難点でなくなった点、、

・和室🍵
👉高齢の生活保護受給者の方は「畳で寝る方が昔から慣れているから良いわ」とポジティブに捉えていました。

・駅遠い🚃
👉お仕事をされていない生活保護受給者の方は通勤の必要が無いため、駅までの距離をさほど気にされていなかった。都営交通無料乗車券も発行されるらしいのでバス移動が多いらしい。

・埋め込みガスコンロ無し＆キッチンの状態良くない
👉高齢で単身のため、あまり料理をせず（食欲あまり無い）、キッチンにこだわりが無いようでした。

次の段落で詳しく説明しますが、2024年1月のNHKニュースによれば、「貯蓄の減少」や「新型コロナの感染拡大」により生活保護の申請・保護開始世帯が増えています。
詳細はリサーチしておりませんが、この中に「単身で高齢」の属性の方もかなり含まれていらっしゃると思います。
そのため、僕の物件が抱えていた「和室」「駅遠い」「リフォーム無」といった難点に抵抗しない層の方が入居してくれたのです。

去年10月の生活保護申請件数 10か月連続で前年同月を上回る | NHK

結果、追加投資（和室→洋室への変更や大規模リフォーム）をしなくても、現状で貸し出すことが出来たわけです。

23区内の生活保護家賃補助上限からみる分析・比較

では実際にいくらで物件を貸し出せるのか？ということですが、僕の保有しているアパートがある都営浅草線沿線で生活保護受給者（単身）の住宅扶助額を見てみましょう。

表にまとめる意味が無い！ような結果ですが、大田区～中央区まで同じ金額帯の住宅扶助額で、すごくざっくりしていることに驚きました。
この６区で基準地価を比較すると、ワーストの大田区（206万3985円/坪）とトップの中央区（1805万5985円/坪）との間では９倍も差があります！
まあ、実際中央区と港区は生活保護世帯割合でワーストなので、投資対象として気にする余地もありませんが。

どんなに広くても単身者向けは53,700円/月というところがMAXということが分かりました。それでは家賃は53,700円までしか設定できなくて相場の6万円を下回るじゃないか！💦と思ったのですが、ここで知り合いの大家おじさんから「管理費/共益費」としてチャージすることで総家賃として相場の6万円を請求することができることを学びました。

【共益費のマジック？と口座振替】

具体的に共益費の請求について解説する前に、まずは代理納付制度について解説します。
本来の手順としては、

①福祉事務所が被保護者（借主）に住宅扶助費を含めた扶助費を支給する
↓
②被保護者（借主）がその金額を家賃として貸主に支払う

という手順ですが、ここで貸主にとってのリスクは被保護者（借主）が住宅扶助費を生活費や他の用途など(パチンコなど)に使ってしまい、家賃支払いをしてくれなくなることがあります。

図：代理納付をしない場合　（筆者作成）

そこで、代理納付を利用して、福祉事務所から直接振り込んでもらえば、貸主にとっても家賃滞納のリスクが無い＆本来の生活保護法の趣旨に沿うことになります。

図：代理納付をする場合　（筆者作成）

これは生活保護法第37条の２にて、「住宅扶助は、福祉事務所が生活保護受給者に代わり、直接賃貸業者に家賃を弁済する代理納付が可能。」と明記されているようです。　

では、共益費の話に戻ります。
家賃上限を超える金額は住宅扶助で補うことができませんので、生活扶助から支払ってもらうことになります。
「それでは共益費は滞納リスクがあるのでは？」と思われるかもしれませんが、以下のように、共益費についても代理納付が可能なのです🥳

住宅扶助費が家賃支払いに適確に充てられるよう、生活保護受給者に代わり福祉事務所が家主等に納付することを可能としている。あわせて、通常、家賃と一緒に支払う共益費（生活扶助）についても代理納付を可能としている。

生活保護制度における住宅扶助の代理納付について（情報提供）

ですので、生活保護受給者向けに貸し出す時は実質53,700円が上限ではなく、＋共益費の家賃を頂けることを知っておきましょう！👉

※実際にはこのような通知書が届き、口座振替されていることが分かります👉

ここまでで、生活保護受給者向けの家賃について解説いたしましたが、以下は実践編です！具体的にどうやって入居者を見つけるか？入居後対応はどうするのか？ということについてです。

【実録】生活保護受給者の入居が始まるまで

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