＃2 マンションにまつわる３つの管理費の話
こんにちは、不動産コンサルタントのShimadaです。
本日の話題はマンションを所有若しくは住めば必ず発生する「管理費」について解説します。
一概に「管理費」といってもご自身の立場や部屋の運用でその内容が変わります。
管理費の種類とは？
「(共用部)管理費」…オーナーが管理組合に対して支払う費用
「賃貸管理費」…オーナーが賃貸に出す際に賃貸管理会社へ支払う手数料
「管理費」…賃貸で住む際にオーナーに対して支払う費用
というように、大きく分けて3種類の管理費があります。
それぞれがどんなものなのか、解説していきます。
管理組合へ払う管理費
マンションを購入すると管理組合へ毎月一定の管理費を支払うこととなります。
管理組合についてはまた別記事で詳しく解説していこうと思いますので、簡単に説明だけ。
分譲マンションの一室の所有者となると同時に、マンションのオーナーで構成される管理組合に強制的に入ることとなります。（法的に強制なので拒否権なし）
この管理組合はマンションを管理するために組織される団体となります。
管理組合は株式会社と同様に、毎年通常総会を開催する運用が法的に義務付けられています。
この管理組合はいくつか会計を持っており、基本的にどの管理組合でも持っているのが「管理費会計」と「修繕積立金会計」の２つ。
毎年の通常総会で予算立てをして、その予算に基づき捻出していく流れになります。
マンションを快適に・機能的に使用するには日々の管理が欠かせません。
清掃はもちろんのこと、給水ポンプやエレベーター関係の点検、ゴミ出しや居住者の対応をしてくれる管理員さんの勤務、エントランスや廊下の電気代・水道代、マンション自体の火災保険などなど。
これらの点検業務や管理員さんの人件費にお金が掛かるので、オーナーの皆さんから毎月一定額を徴収してその費用に充てていこう、といった主旨の費用のことを管理費といいます。
ちなみに管理費は1㎡あたりの単価で決められており、自分の持っている部屋が大きければ大きいほど管理費が高くなります。
管理組合がこれらをやらなければいけないのですが、マンションを買った方々は全くの素人。
いきなり管理員さんを雇って勤務してもらったり点検業者を手配したり、オーナーの皆さんからお金を徴収してそのお金を管理したり、なんて出来ないですよね。
そもそも本業があるのにそんなことに時間を費やせません。
そこで登場するのがマンションの管理会社です。
管理組合は管理会社と委託契約を結ぶことで、マンションの管理に関わる業務をすべて委託することができます。
管理組合は管理会社に管理委託料と呼ばれる費用を支払うことによって仕事をすべてお願いするのです。
つまり管理費は管理会社へ支払う管理委託料に加え、共用部の電気代や水道代・火災保険料等ということになります。
賃貸に関わる賃貸管理費
購入した部屋を賃貸に出して家賃収益を得ようとした場合、賃貸管理会社へ手数料を支払うことになります。
そもそも賃貸管理費とは何か。
部屋を貸し出して家賃を得ようとするとき、必ず必要になるのは部屋を借りて住む人の存在ですよね。
その住む人をどうやって見つけるのか、見つけたあとどんな契約を結べばいいのか、家賃の回収はどうすればいいのか等、分からないですし大変そうですよね。
それらを一括してお任せできるのが賃貸管理会社です。
前項のマンション管理会社はお部屋以外の建物全体の管理会社に対して、賃貸管理会社は部屋だけの管理会社です。
100戸のマンションであれば全体を管理するマンション管理会社と100部屋分の賃貸管理会社が存在しているということになります。
これ、すごく紛らわしいですよね。
管理会社勤務時代は実際に部屋のことの問い合わせも多く来ておりました。
マンションに対して建物と部屋は別々の管理会社がいるんだ、ということだけご認識ください。
さて、賃貸管理会社のお仕事ですが、こんな感じです。
・入居者募集
・賃貸契約締結
・家賃回収
・原状回復工事手配
これらを本業持っている方が片手間でやろうとしても難しいですよね。
ですので賃貸管理会社がいるわけです。
これら業務を賃貸管理会社に委託するときに支払うお金が、賃貸管理費となります。
賃貸管理費は家賃に対して何パーセント、といった計算方法になります。
大体3~5%ぐらいが目安になります。
ですのでお部屋を購入して賃貸に出す場合はこの賃貸管理費と管理組合に支払う管理費の2本立てになることをご認識ください。
賃貸物件での管理費
最後に賃貸物件で支払っている管理費についてです。
賃貸サイト等で部屋探しをしていると大体家賃とは別建てで管理費○○円という記載になっていますよね。
「管理組合に支払う管理費」でもお話しした通り、管理組合に対して管理費の支払い義務があるのは部屋の所有者です。
賃貸で部屋を借りている人（賃借人）には支払い義務はありません。
じゃあこの家賃とは別の管理費何ぞやとなります。
あくまで建前としては
部屋に対して掛かるもの⇒家賃
共用部に対して掛かるもの⇒管理費
という内訳になりますが、実は管理費をいくらにしなければいけない、そもそも必ず取らなければいけない、といったルールは存在しません。
総額10万円の家賃を「家賃80,000円・管理費20,000円」でもいいですし、「家賃100,000円・管理費0円」でも問題ありません。
ここでどんな問題が起きるのか、勘の良い人は気付きましたよね。
同じ条件・総額の部屋でも「家賃」の部分に差が出てしまっています。
賃貸で部屋を探すときに多くの方は予算がありきで部屋探しを始めますよね。
「家賃80,000円」を条件にした場合、後者の「家賃100,000円・管理費0円」の設定では検索に引っ掛からなくなってしまう、という問題が出てきます。
部屋探しをしていて予算に当てはまる物件見つけた！と思って物件ページを見たら管理費で予算オーバーだ…という経験ありませんか？
所有者側の思惑としてはなるべく多くの部屋探しをしている人に自分の部屋を見てもらいたいので管理費を設定するということになります。
いつからこの家賃・管理費の2本建てになったのかは不明ですが、今やこれがスタンダードです。
皆さんも部屋探しをするときにはこの管理費という部分にもぜひ注目してみてください。
以上、今回は3つの管理費についてのお話しでした。
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