不動産購入～リノベーション済物件と自身でリノベーション、どちらの方が良い！？～

Poncha.j

2022年8月8日 01:15

賃貸と持ち家という永遠のテーマ以外にも、リノベ済物件と自身でリノベどっちが良いか？という議論があります。みんな議論大好きですね！

どーも、Ponchaです('ω')

ここ近年、中古物件を不動産会社が買い取り、フルリノベーションをして付加価値を付けて再販する、いわゆる買取再販業者が大変増えました。

そのため今では、何もしていない中古物件とフルリノベーション済の物件を見比べて物件を探すのが当たり前となりました。

ここでよく聞かれるのが、

ちょっと高いフルリノベーションした物件と、

安い物件購入後、自身でフルリノベーションするの

どちらが良いか？という内容。

これを比較するためには、まずそもそもフルリノベーションをしたときどのくらいの費用が掛かるのか理解する必要があります。

ということで今回は、

不動産購入時、リノベーション済物件と自身でリノベーション

どちらの方がお得？

というテーマでお話ししたいと思います。

しかし、売りに出す以上できる限り費用は掛けたくないものです・・。

ということで今回は、

物件を売却するとき、リフォームってしたほうが良いの？

というテーマでお話をしたいと思います！

併せてこちらの記事をどうぞ

初めての不動産購入～リノベーション済物件の内装・設備のスペックってどのくらい？～

賃貸物件と売買物件のリフォームの違い～賃貸物件と売買物件のリフォーム費用～　

不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～

不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～

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フルリノベーションってどのくらい費用がかかるの？

まずリノベーション済物件と、

安い物件購入し自身でフルリノベーションする、

どちらが良いのか？

という問いをこたえる前に、そもそもフルリノベーションってどのくらい費用が掛かるのか？

ここをまず理解する必要があります。

今回は、マンションに絞ってお話ししたいと思います。

（戸建てのリノベーションはバリエーションが多すぎるので、また別の機会に致します！）

また、リノベーション内容、使用する建材・設備によっても大きく金額が異なるので、再販業者さんが良く行うリノベーション内容で考えてみたいと思います！

最初に言っておきますが、リノベーション内容はその建物、間取り、かける予算で大きく異なるので、あくまで参考程度にしてくださいね！

リノベーション済物件で行われているリノベーション内容

では、リノベーション済物件ではどんな内容のリノベーションが行われているか見ていきましょう！

すこし細かく書くので、わからない用語などもあると思います。

一旦気にせず、このぐらいのスペックで交換しているんだーという感じでなんとなく理解してもらえればと思います。

また、フルリノベーションを想定するので、

内装はすべて解体をしスケルトン状態（内装をすべて撤去）

かつ、室内の配管もやり替える

これを前提で考えたいと思います。

・キッチン交換（長さ2500と仮定）

→壁付けの場合、対面にする・吊戸棚は基本なし

浄水器一体型水栓・食洗器・ガラストップ3口コンロが標準

扉は引戸・天板は人工大理石

・ユニットバス交換（1216の大きさ）

浴室暖房乾燥機（3室換気）・横長鏡・シャワースライドバーは標準仕様

・洗面化粧台交換（幅900）

シャワー水栓・三面鏡・片側引き出しタイプ

・トイレ交換（ウォシュレット一体型トイレ）

・給湯器交換（追い炊き付き）

・洗濯機パン・洗濯機用水栓交換

・建具交換

・置床・フロアタイル（床材）

・壁紙張替、洗面所・トイレ床のCF張替

・玄関床張り替え

・レースカーテン、エアコン1台、シーリングライト設置

・網戸張替

細かく上げるともっとありますが、この内容でリノベーションを行った場合で考えていきましょう！

仕様やサイズをざっくりでも挙げたのは、サイズや仕様がちょこっと違うだけで、オプション扱いになり、費用が異なるからです。

買取再販業者さんが行った場合の費用はちょっと伏せますが、この内容を一般のお客さんが行うと、550万～1000万近い金額になります。

振り幅が大きいのは、リフォーム会社さんによって金額が異なるからです。

大手のリフォーム会社さんであれば1000万近くかかります。

また商品を限定し、上記の内容で最低限抑えれば550万も掛からない場合もあります。

リノベーション済物件と自身でリノベーションどちらが良い？

リノベーション内容とざっくりとした費用がイメージできたところで、本題に戻りたいと思います。

リノベーション済物件と、安い物件購入後自身でリノベーション

どちらが良いか？

という問いの答えは、自身のこだわりによる！

です！

ここまで引っ張ってまさかの回答・・。

安心してください！ちゃんと説明しますので！

同じ条件であれば、リノベーション済物件の方が良い！？

・リノベーション済物件

・安い物件購入後、自身でリノベーションする

どちらが良いかを考えるのであれば、条件をそろえる必要があります。

同じ立地で、同じ階で、同じ間取り、床面積と条件をそろえた場合、

自身が描いているこだわりがない限りは、リノベーション済物件の方がお得です！

どちらが良いというよりも、リノベーション済物件の方がお得です！

という意味なので勘違いしないでくださいね！

リノベーション済物件は、実はお得！

リノベーション済物件は、実は費用面で結構お得なんです。

これには大きく分けて二つ理由があります。

・一般の方より安く物件を購入している

・リノベーション費用が一般の方より通常より安い

上記二つについてご説明したいと思います。

・一般の方より安く物件を購入している

リノベーション済物件のほとんどは、買取再販業者さんによって行われています。

買取再販業者さんは、物件を安く仕入れて、付加価値を付けて相場より少し高い金額で売りに出します。

ここでポイントなのが、相場より高すぎない価格設定をするということ。

リノベーションをして綺麗にしているからとはいえ、相場からかけ離れた金額で売りに出してしまうと、購入者の土台にすら乗りません。

そのため売却するときの値段を想定し、その価格設定ができるように、買取時がっつりと値引き交渉を行います。

そのため、買取再販業者さんは値引きありき、断られるのを前提でいろんな物件を探します。

その中で再販できた物件というのは、上記で交渉に応じてもらえた物件になります。

つまり通常より安い金額で購入できた物件。

一般の方より安く買えた物件ということなんです。

・リノベーション費用が一般の方より通常より安い

そしてもう一つの理由がリノベーション費用が、通常より圧倒的に安いということ。

意外と知らない人が多いのですが、買取再販業者さんの多くは自社でリノベーションの部門があり、そこでプランや工事を行います。

リノベーション工事で利益を取る必要がないので、基本は原価＋経費のみで済みます。

（会社によって多少異なりますが）

また、材料や設備を限定して発注することで、その商品だけ安く仕入れることができます。

以上の2点から一般のお客さんが行うリノベーション費用より、圧倒的に安く行うことができているんです。

ちなみに、一般の方がリノベーションを行ったら

原価＋リフォーム会社さんの利益

になるので、原価より25％～35％ぐらい高くなります。

リフォーム会社さんはその利益で経営しているので仕方ないですよね・・。

自身で仕様を決めたいのであれば、自身でリノベーション！

同じ条件を揃えると圧倒的にリノベーション済物件の方がお得です。

ただし、リノベーション済物件の間取りや仕様というのは、あくまで万人受けするような内容のリノベーションです。

個性を出し過ぎず、ちょっとおしゃれな感じをだした仕上げです。

そのため、どこかありきたりな仕上げな感じは否めません。

（恐らく何百件もいろんなお部屋を見てしまったのが原因・・。）

せっかくマイホームを手にするのであれば、自身が気に入る間取りにしたい！

そういう方であれば、リノベーション済物件よりも自身でリノベーションをした方が良いと言えます。

ただし、スケルトンにしてフルリノベーションをするとなった場合は、それなりに費用が掛かることは頭に入れておいた方がいいです。

・フルリノベーションを前提に、築古の物件を探すのか

・築浅で部分リノベーションで物件を探すのか

この辺はリノベーション内容と予算と物件価格をすり合わせながら探す必要があります。

リノベ済物件　VS　自身でリノベ

結論から言うと、

・新築のような綺麗なお部屋、だけど新築より安い物件に住みたい

→リノベーション済物件

・唯一無二のお部屋を再現したい

→自身でリノベーション

という感じです。

どちらにもメリット・デメリットはあります。

物件を探すうえで、100％条件が合うものはありません。

どこなら妥協できるのか、どこは譲れないのか

をしっかり明確にした状態で物件を探さないと、お部屋を見に行くたびに見移りをしてしまい、決断が出来なくなります。

物件を探す前にしっかりと自身でどういうお部屋に住みたいのかをまとめてみるとよいです。

まとめ

いかがしょうか？

今回は、リノベーション済物件と自身でリノベーションするのどっちが良いのか？

というテーマでお話ししました。

賃貸か購入かと同じように、リノベーション済か自身でリノベーションかは、その人によって異なります。

どっちが良くてどっちが悪いではなくて、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、自身はどちらの方がよいのか？

という判断をするようにしましょう！

リノベーションの知識や裏事情を知っている不動産仲介会社は正直あまり多くはありません。

もし気になることがあれば、ぜひお問い合わせください！