ep7 海外不動産投資のメリット

Noteを始めて1週間を経ずに7回目の投稿を迎えることが出来ました。仕事の関係で毎日投稿は難しいですが今後も更新して参りますのでフォローお願いいたします！

前回・前々回を通じて海外銀行口座開設のメリットと開設にあたっての注意点についてお伝えしました。今回は海外不動産投資のメリットについてお伝えして参ります。

私見となりますが海外不動産投資は大きく2種類に分けられます。

①　都心のコンドミニアム投資

②　土地のランドバンキング型投資

この他にもビルを購入して賃貸収益を得たり、デベロッパーの様に広大な土地に上物を建てて販売することもあると思います。しかしながらそれらは労力がかかり大規模な投資のため割愛させて頂きます。それでは各投資の特徴について説明させて頂きます。

①　都心のコンドミニアム投資
新興国の都心では、先進国同様にタワーマンションや高層マンションを建設している地域が多く存在します。これらの殆どは海外のデベロッパーが関与しております。また、資本は台湾・建設会社は中国・運営管理はカナダなどといった国際色豊かなチームを組んで建設プロジェクトを実施しているケースなども挙げられます。

コンドミニアム投資で得られる利益は2種類あり、売却によるキャピタルゲインと賃貸によるインカムゲインが挙げられます。私が人から伺った限り、売却で得られる利益は多くて購入額の2倍程度です。少ない場合はマイナスもあります。もしかしたら多くのケースがマイナスかもしれません。マイナスとなる理由や詳細については後日のNoteにて投稿させて頂きます。

コンドミニアム投資でインカムゲインを得る場合は管理業者を見つける必要があります。管理業者を通じて賃貸契約締結・家賃の回収・部屋の修繕などの対応が必用だからです。投資をする際はこちらの費用も把握した上で収益性があるか判断する必要があります。個人的見解としては、インカムゲインでは購入額に対して年間10％程度の利回りを得られれば成功なのではないでしょうか。そうでなければ金利の良い国の銀行に預けた方が良いと思います。

コンドミニアムへの投資は、自身の名義で物件を購入できることが多い点がメリットとなります。多くの国では建物の2階以上の部屋は外国人でも所有できるようになっております。ご自身の名前で手続きするため、自分以外では勝手に転売されたり登記簿を持って失踪されるといったリスクはありません。しかしながら後述の投資に比べて魅力が劣るため、個人的にはこちらの投資は推奨致しません。

②　土地のランドバンキング型投資
新興国では多くの土地で莫大な利益を得られる機会があります。こちらは不動産売買で利益を得るキャピタルゲインを狙う投資となります。ランドバンキングという表現となっている理由は、銀行に定期預金を開設するように土地を購入し、一定期間を経て価値が上がってから売却するためです。土地を開発して価値を上げるようなことはせず、ただ買って価値が上がるまで待つスタイルの投資となります。売買の間でやることが無いため銀行口座開設同様労力をかけなくて良い点が魅力と言えます。

新興国では大規模な都市開発が行われたり、大規模な幹線道路の建設が行われるなど、官民両面から土地開発が進んでおります。土地開発予定地が決まると、その周辺の地価は高騰致します。簡単に言うならば、開発が決定して直ぐに土地を購入できれば転売による利益を得られることになります。

このような土地売買を行う方は現地の富裕層の一部と外国人投資家となります。新興国の現地の方々の多くは所得の関係で土地を購入する事が出来ないからです。現地富裕層は豊富なネットワークを持つため、こちらの投資で大きな利益を得ている傾向があります。外国人投資家に関しても大きな利益を上げている例を数多く耳にします。

私自身はこれまで東南アジアで10件近くの不動産売買に関わりました。一人で購入したものもあれば友人と共同購入したものもあります。2018年夏に購入した土地を例に挙げると、2019年10月時点で180%価値上昇致しました。こちらは毎月12%程度値上がりしている計算となります。分かりにくいかもしれないの金額でお伝えすると、500万円で買った土地が1年ちょっとで1400万円になったイメージです。良い不動産を購入できればこのようなリターンが期待されます。なお、この土地の近くでは2025年の完成に向けて大規模開発が行われており、今後さらに地価上昇が期待されます。私は今後5年で投資額の10倍以上となると見込んで投資を開始しました。上昇はまだ始まったばかりなのです。これはほんの一例となります。今後も機会があれば他の案件も紹介出来ればと思います。

その他にも、私見とはなりますが海外不動産には魅力があります。低額な投資が可能なうえに地価下落が起きにくいことです。日本にいる場合、ニュースなどで地価が下落したなどのニュースを耳にしたことがあると思います。総じて東京などの人口が増え続けている都市では地価上昇が進んでおりますが、過疎化の進む地域において地価は横ばいか下降の傾向となっているのではないでしょうか。このことは、投資のしやすい地価の安い地域では、利益を生みづらいと考えることが出来ます。

新興国の場合はその様相は大きく異なります。もちろん先進国のように都心部の地価は上昇を続けておりますが、地方においても地価は上昇を続けております。その理由は、先述の通り官民による開発が進んでいるからです。そのことに加えて人口が増え経済も成長しているため、先進国と異なり地方でも地価上昇が期待できるのです。

海外投資家にとってはこのことは大きなメリットとなります。比較的手ごろな金額で不動産投資が開始できるためです。新興国といえど都心部の地価は高く、都心部での不動産投資をする場合一度に数億円は必要となるでしょう。しかしながら地方の場合は平米数ドルから100ドルでも購入可能です。数百万円から投資が可能なのです。不動産投資となると大金を用意する必要があると考えるかもしれませんが、このような少額で始められる点が海外不動産投資のメリットといえます。

内容まとめますと、土地のランドバンキング型の投資のメリットは、大きな利益を生む可能性があることに加え、比較的少額で始められる点となります。

しかしながら、この投資方法はリスクを伴います。多くの国の場合は外国籍による土地の購入を認めていないからです。私の知る限りではバングラディッシュとインドネシアにおいて、条件はあるものの外国人が自身の名義で不動産売買できると伺ってます。もしも自分名義での土地購入を希望される場合はそのような国で手続きを行うことを推奨いたします。なお、私は現地のパートナーの名義にて不動産投資を推し進めております。

海外不動産投資について、2つの投資方法について紹介いたしました。これらの内ランドバンキング型の投資には魅力があるものの、個人的にはコンドミニアム投資に魅力はありません。次回の投稿ではコンドミニアム投資のデメリットについて詳しくお伝え出来ればと思います。

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