ep8 海外コンドミニアム投資で確認すること

8回目の投稿を迎えることが出来ました。これまでの全体ビューは150件を超え、40以上のスキ頂いております。今後も少しでも多くの方に見て頂けるように情報を発信して参りますのでよろしくお願いします。

前回の投稿では海外不動産投資のメリットについて説明させて頂きました。海外不動産投資の内、今回はコンドミニアム投資で確認することについてお伝えいたします。

実はコンドミニアム投資については多くの不満の声を耳にしております。「予想より儲からなかった」「入居が決まらず赤字状態」「売却できない」「建物が完成しない」等などです。このような事が起きないように購入前にこちらを参考頂ければと思います。最低限確認頂きたいことを列挙致します。

・建物の状態を確認する
・デベロッパーの安全性を確認する
・建物の魅力を確認する
・建物のリスクを確認する
・不動産を管理してくれる会社を確認する
・長期的視野で確認する

少なくても上記の内容を把握された上で購入を検討されるべきだと私は考えております。もちろん、これらを考慮された上で投資を行っても利益が上がらないケースとなることはあり得ます。さらに、私自身はコンドミニアムへの投資についてはお勧め致しません。理由としては、リターンに対してリスクが釣り合わないと判断しているからです。私ならコンドミニアムより海外銀行定期預金を選びます。読者の方々には私がそのように判断する理由を以下の記載から感じ取って頂ければ幸いです。それでは一つずつ説明いたします。

・建物の状態を確認する
投資を検討するにあたり、投資先候補に挙がったコンドミニアムの状態を確認しましょう。すでに完成しているケースもあれば、現在建設中であったり土地の取得のみを完了したケースなど様々です。一般的にコンドミニアムが完成に近づくほど販売価格は高くなります。現状を把握した上で市場価格と比較を行って投資判断の根拠にしてください。
なお、コンドミニアムの建設はデベロッパーや国によって建築の流れが異なります。多くの企業ではライセンスを取得して建物の販売を開始しておりまます。しかしながら、企業によっては建設に必要なライセンスをすべて取得していない段階で販売を開始するものもあります。そのため、場合によっては企画が中断されて支払ったお金が行方不明となるケースもあります。このような物件を掴むことの無いよう投資先候補の現状を把握することが必要です。

・デベロッパーの安全性を確認する
コンドミニアムなどの高層マンションを建設する場合、新興国では海外企業がデベロッパーとなることがほとんどです。このデベロッパーは玉石混合であり、開発経験豊富な企業もあれば、経験の浅い企業もあります。さらに問題となるのは資金力です。コンドミニアム建設には土地の購入・ライセンス取得・建設を行うために多額の先行投資が必要となるからです。企業によっては建設を行うまでの費用を有してない中でプロジェクトを立ち上げるケースがあります。それは国によってプレビルド方式という建築方式が可能となっているからです。

プレビルド方式とは、建設前や建設途中にコンドミニアム購入者から資金を調達し、その資金を元に建設を行う方法となります。通常であればデベロッパーはプロジェクト立ち上げにあたって銀行からの融資を募って開始しますが、プレビルド方式では顧客からの販売収益を使ってプロジェクトを運営するのです。この方法の問題としては、物件が売れないとプロジェクトがとん挫する可能性があることです。
プレビルド方式では物件が売れていくことを前提に建設していきます。そのため売れ行きが悪くなると建設資材の購入などが遅延します。すると建設全体が遅延することにより人件費が予想よりかさみます。また、販売にあたって用意しているモデルルームの運営や販売人員の雇用期間も伸びてさらにキャッシュの流れが悪くなります。そして最終的に建設停止や他社のデベロッパーにプロジェクトを安値で買い叩かれることになります。その結果このコンドミニアムのプロジェクトに投資した方は多くの損失を被ることになるのです。
このようなことが起こりうるため、プレビルド方式を採用している案件については、デベロッパーの資金力の有無を入念に確認されることをお勧めいたします。プレビルドではない案件であっても、デベロッパーの安全性確認はとても重要ですので確認を怠らないようにしてください。

・建物の魅力を確認する
新興国では多くのコンドミニアムの開発プロジェクトが存在しております。皆様が日本で紹介を受けるものは、実際のところほんの一握りに過ぎません。そのため、本当に海外コンドミニアムの購入を検討されているのであれば必ず現地に足を運んでください。日本でもその国の可能性や建設される建物が如何に優れているかお話を聞くことは良いことだと思います。その多くは間違っていない情報かもしれません。しかしながら、そのような話し手の方々は都合の良い情報しか流していない可能性があることを念頭においてください。例えば立地が良いといっても実際は移動が不便だったり近隣にもっと魅力的に見える投資先候補があるかもしれません。その可能性を排除するため、現地に行って生の情報を仕入れてください。そこで得た情報を通じて、投資候補先が本当に魅力的か判断下さい。

・建物のリスクを確認する
建物のリスクとは色々なものがありますが、特に把握して頂きたいことは維持管理費になります。コンドミニアムへの投資は物件を手に入れるための費用に加え、物件完成後に費用が発生します。こちらは日本でいう共益費のようなものとなります。コンドミニアムには管理会社がおり、そこでは出入管理やエレベーターの保守などが行われております。こちらの費用は毎月利用分に応じて分割されることもあれば、固定額を徴収されることがあります。海外の高級コンドミニアムの場合、数百ドルとなることもあります。例えば家賃収入が無い状態にもかかわらず、所有者のため共益費で毎月1.5万円を支払う必要があるのです。仮に借主がすぐに見つかった場合や、完成後すぐに売却できた場合は問題ありません。しかしながら、コンドミニアムにはこのようなリスクがあることを把握された上で投資を検討されてください。

・不動産を管理してくれる会社を確認する
こちらは不動産の賃貸や売却に関わる管理会社を意味します。そのため、上記のビル管理を行う会社が行っているケースもあれば、不動産管理を行っている第三者が管理するケースがあります。どちらにせよ重要なことは、売却先の紹介や借主をすぐに見つけてくれる力のある管理会社であるか確認ください。海外コンドミニアムは、その名の通り海外にあるため投資家が常に目を光らせることが出来ません。売却にしろ賃貸にしろ良いパートナーが必須なのです。パートナーがすべてを切り盛りしてくれる結果、投資家の方が利益を享受できる仕組みになっております。パートナー候補の方の実績を把握したり、一緒に行動する際のお金の使い方などを参考にして頼れるか判断下さい。皆様が頼った後は、パートナーがお金を生んでくれます。頼る前にパートナーとして適格かしっかりと吟味することをお勧めします。

・長期的視野で確認する
不動産の価値は日々変化していきます。新興国においては人口増加や国外からの投資などによる経済成長を通じて価値は上昇傾向の場所が多いと私は認識しております。しかしながら、それは各都市の傾向であり、都市の中でもスポットスポットでは価値の上限が起きている場所が存在します。特にコンドミニアムにおいては価値の変動は起きやすいです。新興国では新規の開発プロジェクトがどんどん出てくるためです。
多くのコンドミニアムは高層化が進んでおり、一度完成すると数百世帯分の部屋が供給されます。同時期に完成するコンドミニアムの数が多い場合は供給スピードが需要を大きく上回ってしまう可能性があります。その結果、賃料が競争によって下落し売却額にも影響を及ぼします。それを避けるため、現在のプロジェクト数を把握し少なくとも数年後に供給量がどのようになるか把握してください。その判断において供給過剰になる恐れがある場合は最安値もしくは最高値のコンドミニアムへの投資に舵を取ることにより利益を得られる可能性を広げられることをお勧め致します。

以上長文となりましたが海外でコンドミニアム投資を行うにあたって確認頂きたいことを列挙致しました。ご参考になれば幸いです。簡単に申し上げると

建物の完成確実・資金力や経験あるデベロッパーが開発・立地良し・共益費無し・お金を生める管理会社・将来的にも競合少ない

上記すべてを満たしていることが理想の物件となります。これらを全て投資家の皆様の目や耳で把握されない限りコンドミニアムへの投資はお勧めいたしません。
最後に追加で申し上げると、日本にいる多くの販売業者は投資家からの質問に対してYES（投資家が欲しい答え）で答えることと思います。しかしながら、確認したことが契約書に記載されてない場合は全て意味がありません。さらには契約書は基本英語です。販売業者が英語話者ではないのであれば。。。後はご想像にお任せします。ご参考となれば幸いです。

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