はじめての不動産投資〜初歩的な知識編
社会人３年目あたりになると、不動産の営業マンから電話がかかってきたり、友人が投資用マンション買った！なんて話題が増えてくるのではないでしょうか。
そこで今回は不動産投資ってどういうものなのかを初心者がまず知っておくべき５つのポイントと、不動産投資の豆知識をお伝えしたいと思います！
０、不動産投資に興味を持ったらさいしょにやるべきこと
きっかけは冒頭にお伝えしたとおり、営業マンから電話かかってきて・・・、友人がやりはじめた、、、記事広告でたまたまみかけて、、、など色々あると思いますが、そこからちょっと話を聞いてみようとおもったときにある手段として下記がよくあるツールになっています。
・不動産営業マンから聞く
・不動産管理会社が主催しているセミナーに参加してみる
・Youtubeで不動産系の動画を見る
・本屋さんで関連の本を読む
・周りでやっている友人に聞く
・FP（ファイナンシャルプランナー）に聞く
とはいえ、全く知識のない状態から、営業マンに話を聞いたら騙されそう・・、いきなりセミナーに参加するのもハードルが・・、本屋さんに行ってもなんの本から読み始めたらいいかわからない・・。
実際私が経験したところでいうと、まったく知識のない状態で不動産営業マンから話を聞くのはやめたほうがいいです。なぜなら不動産営業マンはそういうところに漬け込んでくるからです笑（人にもよるとおもいますがｗ）不動産営業マンは、契約をさせることがミッションになっているので、結構都合のいいこと、綺麗事しか言いません。おせっかいで不動産知識を全部デメリット・メリットを教えてくれるなんてわけじゃないのです。笑
個人的には、いつも相談にのってくれているFPのかたに聞いたことと、あとは不動産セミナーに何個も行って知識を網羅的に得ることができたな、とおもいます。（セミナーもあやしいもの、うさんくさい会社がやっているものもあったのである意味をそれを見分ける目利きの力はついたかもですｗ）
わたしなりに勉強して得た知識をこの記事で紹介したいと思います！次から最初に知っておくべきポイントを５つにまとめて説明していきます。
１、不動産投資をやる「目的」を持つ
不動産投資をやろうかな、とおもったときの動機はひとそれぞれあると思います。最近では年金２０００万円問題が騒がれたことがきっかけで、老後資金をしっかり自分自身でためていかないと・・と思った方も多いのではないでしょうか。
不動産投資を行う目的は大きく３つにわけることができます。自分にあった目的を持つことがまず第一に行うことです。
①資産運用するため：家賃収入で毎月黒字になる場合は自分の資産をうまく増やしていきたい、といった考えの方は資産運用が目的になります。
②節税をするため：サラリーマンの人は毎年サラリーマン収入内から払っている所得税を節税することができます。また物件を将来こどもに相続するときに現金や有価証券よりも課税が少ないので、相続税対策とされる方もこの目的になります。
③リスクヘッジのため：さきほどの年金対策のためや、不慮の事故や病気などのリスクに備えて、という場合はこの目的です。一家の大黒柱で、自分が働けなくなったら・・という場合は物件を担保にすることができるからです。年金対策というのは、老後働けなくなったときに、持っている物件からの家賃収入を生活資金にできるということです。
２、物件選びには時間をかける
不動産をもつということで一番重要なのが、「入居者から毎月家賃が入り続けること」です。これがなければ毎月自分でただ自己負担として払い続けるだけとなってしまいます。
では入居者がきちんと入っている状態＝空室状態をなくすためにはなにか重要なのでしょうか。
それは、物件の立地です。立地が悪ければ人も入りません。自分で賃貸を借りている方ならわかると思いますが、賃貸探しで重要なのが、会社から通いやすいか、交通の便（電車）が良いか、駅から近いか、周辺の治安はどうか、近くにスーパーはあるか、、、などなどあると思います。これらの条件が悪ければ入居者がはいってきにくくなってしまいます。
物件自体の条件がいくらよくても徒歩⑳分だったら結構考えますよね笑 なので物件価格が安くて手に入れやすかったとしても、入居率が悪ければ結局後で苦労するので、慎重に選びましょう。
ちなみに立地がよければ、賃貸から事務所や民泊に変えることができるので、より多く家賃収入を得ることができます。
３、適正価格を見定める〜重要なのは不動産販売会社選び〜
物件の価格に対して、いろんな費用が乗っかって、市場に出回ります。特に新築マンションには、新築プレミアと呼ばれる名の通り、新築だからといって物件の本来の価格に対して、さまざまな広告宣伝費（チラシやCMなど）、モデルルーム費、事務費用などのプレミア価格が上乗せされています。そして新築と呼べる期間が過ぎたら（築１年以上）新築とは名乗れなくなるので、金額は一気に下がります。
価格を決める築年数は、もちろん新しいほど高く、古くなると安くなっていきますが、古くても立地がよい場所であればそこまで大きく下がることないです。
上記に加えて価格に上乗せされているのは、不動産販売会社の費用です。不動産販売会社の儲けはどこからなのか？を考えたら、一発でわかりますよね（笑）結局交渉で１割引きしてもらったりできるところもあると思いますが、できるなら最初から引いとけ〜って思いますが、、市場に出回っている価格が適正価格なのかをしらべるために、さまざまな会社から同じ物件を紹介してもらってもいいかもしれません。
そのため、おすすめは売買（仲介）物件ではなく、売主物件のみを見ていくことをおすすめします。仲介物件だと物件価格にさらに売買手数料を払うことになるため、知人から複数物件を紹介してもらったりすることで費用をおさえることができます。
４、有利な金融機関を見つける
投資用マンションでローンを組むとき、通常の住宅ローン金利よりも安くローンを組むことができます。だいたい目安としては、金利1.8~1.9くらいが妥当な価格です。そもそも自分が働いている会社によって、金融機関がローンを返済する能力があるかなどを審査して、融資を決定します。ここらへんは、物件を紹介してくれる会社が色々と手続きしてくれるので、相談しましょう。
ちなみに、現在投資用マンションのローンを組むことができるのは、年収500万円以上で、勤続年数が3年以上、など条件があります。上場企業など大手の企業に務めていると審査が通りやすいと言われます。
５、自己資金を使う〜ローンの組み方〜
すべてではないですが、一部自己資金を使うことをおすすめします。一部と言っても少ない資金で始められるのが不動産投資です。投資の手段として株がありますが、株は１株では変えず、だいたい１００株〜となるため、１株１万円以上の上場企業の株を買うとなったら最低１００万円は必要となるので、それに比べると頭金１０万ほどでも始められるため、比較的始めやすくなっています。
不動産の最初の初期費用については、頭金と、諸費用が３０〜４０万くらいかかりますが、その諸費用もローンに組み込むことができるので、自分の手元からでていくのは１０万くらいあればできます。
ローンの組み方は４に書いた通りですが、金融機関によって金利も違うので、調べて組みましょう。また過去に借金があったり、他に大きなローンを組んでいる（車など）場合なども、確認が必要です。
６、その他、最初に知っておくと役に立つ豆知識
上記５つのポイントを説明しましたが、それ以外に知っておいて損ではない豆知識もいくつかあるのでご紹介します。
・繰り上げ早期返済で物件を２棟以上保有する：物件のローンをどんどん繰り上げすることで、次の物件のローンを組んでいくことができます。きちんと家賃収入があれば、その分を最初に買った分のローンを早期返済し、２棟目をもつことで、最終的に保有する物件が多ければ多いほど、返済が終わったときに入ってくる家賃収入はその持っているぶんになってきます（もちろんうまく行けば、の話です）
・賃貸管理会社が安心するところなのかを確認しておく：管理会社の管理がずさんなところは残念ながら結構聞きます。笑 住民同士のトラブルなどもあったり、物件がきれいに保たれる状態にしてくれるか、などなど管理会社がやる仕事はとても大事なので、管理がしっかりしているのかをきちんと調べたほうがいいです。また、その管理会社は、大家さんに対して家賃交渉模する大事な業務も担っています。ここを空室があるからといってすぐに値下げ交渉をしてしまう管理会社（担当者）は信用できないと言われるので、担当者もきちんとしている人なのかも大事ですね笑
・８、９〜１０万円以上だと住むひとの質が変わってくる：家賃の支払いができる収入がある人＝勤め先などで、住む人の質が変わってきます。物件をきれいに使用してくれるか、住民同士のトラブルを起こさないか、入る住民を選ぶことはできないので（審査などの条件をつけない限り）家賃の相場は、高めがおすすめです。
・土地権利形態は「所有権」がおすすめ：権利には２つあり、所有権か借地権なのかです。借地権は一時的（一部的な）な保有者になるのみということで、その物件を最終的に所有しているのは地主さんということになります。あとあと売買するとなったときに自由度が高いのは所有権の物件なので、できればここも見ておいたほうがいいでしょう。
・修繕積立金が溜まっているかどうか：修繕積立金は毎月貯めるもので、築年数が高くなっていくと、古い部分や修理が必要なところが多くなってきます。それを修繕積立金から捻出して、修理をしていくわけですが、これが溜まっていないといざ外壁工事となったときに負担しないといけなくなるのは、物件のオーナーです。中古物件を買うときはここがしっかりたまっているかもみておきましょう。
気になる物件に最終的に投資判断するために、物件分析項目が９つほどあるので、これは次回にしたいと思います！
以上、不動産投資の初歩的な知識でした！
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