「リノベーションまちづくり」から起こせるまちの変化
今回は地域再生事業や、家守事業のプロデュースを手掛ける清水義次氏 著「リノベーションまちづくり」から。
古い建物がリノベされて、雰囲気よくなったね〜、と
表面的なところが注目されがちですが、そこに至るプロセスを紹介します。
「リノベーションまちづくり」が、都市経営にとってどんな意味があるか。公・民が協力する意味はあるのか。
すでに認識されている方が多いと思いますが、改めて綴ってみました。
リノベーションまちづくりの定義
まず前提とコンセプトですが、
税収の減少、社会保障費などの歳出増加で、いま自治体は、商品が売れないのに固定費・借金が増えていく大赤字の会社のような状態。自治体の支出を減らしつつ、投資して稼ぐ体質に変えていかないと、もはや生き残れない。という前提、まさにそのとおりですね
支出を減らして稼ぐために地域に眠る資源（遊休不動産）をフルに活用する。さらにさらに、地域の課題まで解決する。ということがコンセプト。
プレイヤーは公・民の不動産オーナー、色んな企画を考えたり、人と人を繋ぐ「家守」と呼ばれる方々。補助金を使わずに民間主導で物件をリノベーション。そこに人が集まり、仕事が生まれ、人が住んで、お金が循環する。
一連の流れは、「北九州市小倉家魚町地区」がとっても有名です。詳しくは、国交省にあったこちらの資料を御覧ください。怪しくないページ！
補助金をなぜ使わないのか
例えば、川崎市でも過去に、空き店舗に出店すると、家賃や改装費が補助される制度がありました。一見いい制度じゃない？と思われたかもしれませんが、実績が芳しくなくて廃止されました。
その理由として考えられるのは、
まず①諸々の手続きにとにかく時間がかかる、②補助金の採択を受ける前に物件を契約できない、③行政には銀行のような事業計画を指導するノウハウがない。といった制度側の問題と、
ビジネスより補助金をもらうことが目的になる、大雑把な事業計画になる、過大投資（家賃の高い物件など）になって、その後の収入でお店が維持できなくなる。といった利用側の甘え。
主にこの２つが考えられます。補助金を使うなら、手続きの窮屈さを理解し、受けたお金は倍にして税金で納める心意気が必要です。
清水義次さんは「補助金は10倍返しだ！」と教えてくださいました。
補助金は期待された事業に、市民の税金を投資するものだから当然なのですが、もらえるって思うとそう簡単ではないのかもしれません。
都市経営に与えるメリット
では都市経営で考えたときにどんなメリットがあるか
①不動産価値があがる
あえて周辺地域より、地価の低いエリアや物件を設定します。リノベーションが成功して、エリア全体の不動産価値が向上すると、固定資産税の増収に繋がります。
②まちに伝播する
興味深い現象ですが、衰退したシャッター通りとかに今までなかったオシャレなお店や建物ができると、そのインパクトはまちに必ず伝播します。
新しいお店は、新しいお店を呼びます。さらにまちを歩く年齢層も変化していきます。
③人を育てる
民間主導の強いまちを作るためには、長い年月でのまちづくりが必要です。世代を超えて、その地域の文化は作られていきます。
リノベーションまちづくりを通して民間、行政が学び、実践することで、「自分たちのまちは自分たちでつくる」という本来あるべきマインドを形成していくことに繋がります。
④雇用が生まれる
新しいお店、サービスが生まれることで、そこに雇用が生まれます。
「福岡市が最強の都市になった理由」では、
エンリコ・モレッティ氏が「１つのハイテク系産業が創出されると、その都市の非ハイテク分野で５つの雇用が生まれる」
と示されていますが、クリエイティブな人材が集うと、新しい仕事が生まれやすいので、この雇用や人が住まうことも税収に繋がります。
公と民が協力する意味
次に民間主導で公的不動産をリノベーションするメリットは
①税金の負担が減る
国土交通省の推計によれば、日本の不動産約 2,400 兆円のうち、国と地方公共団体が所有している不動産は約 570 兆円（全体の 24％）。
そのうち、地方公共団体は 70％を超える約 420 兆円を所有してます。
人口が増えていた時代に作りすぎたハコモノは、維持できなくなっていたり、公務員の人数だけでは対応できなくなってきています。
この公的不動産を民間が活用して、自治体が使用料や賃料の支払いを受けることで、税負担を軽減することに繋がります。
②地域へ与えるインパクト
さらに公的不動産は、立地条件が良くて、人が集まる機能が備わっていることもあるため、リノベーションにより再生されると、民間の不動産より、地域に大きなインパクトを与えることができます。
例えば「廃校を再生」した3331千代田アーツ、「駅前の雪捨て場を再生」した紫波町オガールプロジェクトがとっても有名です。
川崎市のリノベーション
川崎市では2016年からリノベーションまちづくりが実践されました。
対象エリアになった日進町は、いわゆる簡易宿泊施設が建ち並ぶ、立ち寄りづらい雰囲気。2015年には日進町の一部の簡易宿泊施設で火災が発生する痛ましい事件もあって、エリアのイメージにも影響が出たと思われます。
その逆境のなか、リノベーションまちづくりが始まり、簡易宿泊施設は「日進月歩」や「門宿」など海外旅行者向けの宿泊施設に生まれ変わりました。
さらに、工場、倉庫、100人以上が住む寄宿舎であった大きなビルが、商業施設、シェアオフィス、イベントスペースから構成される「unico」がオープンしました。
その後の川崎
市内にリノベーションが広まり、別のエリアで、溝の口の「nokutica」、武蔵新城の「PASAR BASE」といったステキな物件が次々と誕生。地元の不動産オーナーさん、企業さんがとっても活躍されています。
ほかにも鹿島田DAYS、ノクチラボ、新城workなど、わくわくスポットがたくさん！
実際に伺うと（新城workさんはこれから行きたい！）、まちが生きている感じがします。これから相互に繋がっていきそうです。
さいごに
リノベーションまちづくりは、エリアのなかに本来あるべき「まち」を小さな単位でつくり、自分たちのまちは自分でつくることを「形」にして、周囲に伝播させていくことだと。感じています。
ただし
あくまでリノベーションは「ツール」
条件によっては新築に近い費用がかかったり、経営リスクもチームで分かち合わないといけない。
アセットへのアプローチで良質な民間投資を呼び込めれば、まちの変化につながると感じますが、
リノベーションすることが、まちが変わることへ直結するわけではありません。
価値観を共有できる不動産オーナー、地元で起業を考える人、地域に住まう人など、まずは信頼関係を作ることからがスタート。
まずはまちを知ること、エリアに飛び込んでいくことから始めたいと思います。ありがとうございました！
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