【住宅ローン】金利上昇への対策！
こんにちは、おおた社長です。
このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。
今回のテーマは
この記事を読んだ後、金利上昇に困る人はゼロ！
です。
本記事を読んだうえで行動をすれば、
変動金利を選んだあと金利が上昇してしまったとしても
困ることはありません。
現状、住宅ローンは変動金利を選ぶ人が圧倒的に多いです。
ただ、変動金利を選ぶ人は
「変動金利の上昇は仕方がない」と思っている人が多くいます。
今回は、そんな考えを覆す事実をお伝えしていきます。
変動金利が上昇したときはどうすべきか？
とよく質問をされるのですが、
多くの人は金利上昇時の対策をまったく意識していません。
確かに、住宅ローンの金利対策について学校では教わりませんよね。
不動産屋ですらよくわかっていないこともあります。
したがって、あなたが不安に思うこと、悩むことは当然です。
住宅ローンを組む人は、
「上昇する恐れのある変動金利を選んで本当にいいのか？」
と思っていることでしょう。
私は不動産業界に２０年近くいますが、
不動産屋で金利上昇時の対策を教えてくれる人はまずいません。
ファイナンシャルプランナーの教科書にもこれは載っていないことです。
しかし、私はお客様からの要望に応えるため、何千回とシミュレーションをしてきて本質がみえてきました。
金利上昇時の対策について、あやふやなまま毎日を過ごすと不安におそわれますよね。
あなたは、金利の上昇に不安はありませんか？
あなたは、変動金利はいずれ上昇しますが、対策をしていますか？
この記事を読み、理解し、行動さえすれば変動金利の上昇を恐れることはもうありません。
私のお客様は全員、金利の上昇が怖くなくなったと言っています。
あなたも金利上昇の仕組みや対策を理解して、悩みを解決していきましょう！
【そもそも金利はどういうときに上昇するのか？】
変動金利は固定金利と違って、上がることも下がることもあります。
では、どういうときに金利が上昇するのでしょうか？
住宅ローンは変動金利・固定金利の２つに分かれています。
日本国内でそれぞれを選択する割合はどれくらいになると思いますか？
答えはこちらです。
下の緑が変動金利を選んだ人、赤とオレンジが固定金利を選んだ人です。
2015年時点では半分以下であることがわかります。
そこからどんどん変動金利を選ぶ人が増え、現在7割を超えています。
日本の3大メガバンク（三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行）で住宅ローンを利用している人のうち84％が変動金利を選択しています。
いかがでしょうか、予想より変動金利の割合が多くて驚いたのではないでしょうか。
ポイントは、変動金利を利用している日本人がこれだけいるということです。
さて、本題に入りましょう。
変動金利はどういう状況になったら上昇するのか？
「銀行のさじ加減？」「固定金利に合わせて？」などいろいろな憶測があるでしょう。
変動金利の上昇には明確な条件が必要です。
今からお伝えする3つの条件をすべて満たしたときだけ、変動金利は上昇します。
この図は超重要ですのでしっかり覚えて下さい。
変動金利が上下する際、それぞれ図の3つの条件が満たされる必要があります。
変動金利が上昇するときは「好景気」「インフレ」「収入が増える」ときです。
１つずつ解説していきましょう。
1つ目の条件「好景気」
日本の景気は今どういう状態でしょうか？
何をもって景気の良し悪しを判断するのでしょうか？
先に結論をいうと、日本は今、不景気です。
日本銀行は、不景気を打開するためにお金を循環させようとして金利を下げています。
日銀が金利を下げると、各銀行は低い金利で企業に貸付ができます。
企業は借りたお金で商品やサービスを生み出し、市場に流通させます。
そして消費者はお金を出して購入します。
こうして世の中のお金は循環していくわけです。
日銀はこの循環を促進することで景気を良くしようとしています。
2つ目の条件「インフレ」
現在日本の物価はインフレーションでしょうか？
インフレとは景気が良くて物価が上昇している状態です。
先ほど日本は不景気という話をしました。
つまり、現在景気が悪くて物価が上昇している状態ということです。
この状況をスタグフレーションといいます。
3つ目の条件「収入が上がっている」
あなたの収入は増えていますか？
周りの人はどうでしょうか？
こちらはかなり衝撃的なデータかもしれませんが、世界の平均年収です。
日本の平均年収が一番少ないのがよくわかります。
残念ながらこれが現実です。
こちらは30年前を100として平均年収がどれだけ上昇したかを表したグラフです。
日本以外の国は右肩上がりにもかかわらず、
日本だけ平均年収が横ばいです。
さて、ここまで確認していかがでしょうか？
変動金利が上昇する条件３つのうち、
1つたりとも満たしていないことが分かったと思います。
また、１つも満たすことができなさそうですよね。
好景気・インフレ・収入の上昇という3条件が揃わない限り変動金利は上昇しません。
ここでお聞きしたいのですが、
変動金利の上昇は悪いことですか？
日本の状況や経済を考えると、結果、変動金利が上昇する方が良いですよね。
なぜなら変動金利が上昇するときは、みなさんの賃金も上昇しているからです。
逆に変動金利が上昇しない限り賃金もずっと上がりません。
変動金利が上昇したとしても賃金が上昇しているので
必要以上に恐れることはありません。
むしろ変動金利の上昇を期待するべきです。
【金利の上昇を怖がる人は元金と利息の仕組みを知らない】
なぜ金利の上昇は怖いのでしょうか？と聞くと
「返済額が増えるから」と答える人が多いでしょう。
では返済額が増えるとは、具体的にどの部分が増えるのでしょうか？
と聞くと、よくわからないのではないでしょうか。
金利が上昇すると、毎月の返済額が増えます。
そのとき何が増えるのか、というと利息額です。
住宅ローンは金利が上昇しても、元金は一切増えません。
元金とはなんでしょうか。
住宅ローンは、元金と利息で構成されています。
元金とは、借りた住宅ローンの金額のことです。
住宅ローンを4,000万借りたら、元金は4,000万です。
それに追加して利息額を別で払うことになります。
変動金利を選び、金利が上昇すると毎月の返済額つまり利息額が増えます。
この利息、いつ金利が上がっても同じ額が上昇すると思いますか？
どういうことがというと、金利が上昇するタイミングによってどれくらい返済額が上昇するかは異なるのです。
例えば4,000万の住宅ローンを金利0.5％、35年返済で契約した場合です。
35年間で361万の利息を払うことになります。
では最初の10年でいくらの利息を払うと思いますか？
答えは、173万です。
なんと約半分の48％もの利息を、最初の10年で払います。
住宅ローンは、最初の10年で半分の利息を払う仕組みになっています。
多くの人はこの事実を知りませんので、この機会にしっかり覚えましょう。
これは住宅ローンの契約金額に左右されません。
住宅ローン3,000万を借りた場合の総利息額は270万です。
そして約半分の130万を最初の10年間で払うことになります。
さらに最初の5年だと何％になると思いますか？
最初の5年だと25％の70万を払います。
つまり、住宅ローンを35年で借りたとしても
最初の5年で1／４の利息を払う仕組みというわけです。
住宅ローンは元金がいつのタイミングでどれくらい残っているかが超重要です。
金利が上昇したとしても、元金が少ない金額であれば、たいした影響はありません。
元金がたくさん残っている状態で金利が上昇してしまうと、
返済額がドカンと上がります。
住宅ローンは借り始めて最初の10年間が勝負です。
この間にどれだけ元金を減らすことができるかで結果が大きく変わります。
元金が減っていれば、10年後に金利が上昇してもまったく怖くありません。
「元金をコントロールする」意識をもってください。
【金利上昇が怖いなら対策せよ】
ここからは、どうしても金利上昇が怖い人のために対策をお伝えしていきます。
対策は全部で3つです。
１．固定金利との差額を繰上返済すること
２．金利上昇時に繰上返済すること。
３．無駄遣いせずに常に繰り上げ返済すること。
●対策1つ目 固定金利との差額を繰上返済
変動金利 0.470％
固定金利（35年） 1.245％
こちらを参考数値としてシミュレーションしながら解説していきましょう。
固定金利は完済まで一定の金利で推移します。
変動金利も金利が変わらない限りは完済まで図のように推移します。
まずは利息の差を理解しましょう。
変動金利が完済まで金利が変化しなかった場合、
どれくらい利息額に差が出るでしょうか？
住宅ローンを4,000万借りた場合、
変動金利の利息額は、3,387,770円です。
対して固定金利の利息額は、9,366,198円です。
なんとその差額は、5,978,428円も固定金利の方が多いという結果でした。
そして最初の1年間で払う利息額も比較してみましょう。
4,000万借りると、固定金利は最初の1年で492,771円の利息を払います。
対して、変動金利は185,726円です。
最初の1年で生まれる差額は、なんと307,045円となりました。
つまり最初の1年間で変動金利が上昇しなかった場合、
固定金利の方が30万も多く利息を払うことになるんです。
ではこれが5年間となるとどうなるでしょうか？
5年間変動金利が上昇しなかった場合、
固定金利の利息額は、2,347,494円です。
変動金利の利息額は、878,750円となりました。
差額はなんと1,468,744円です。
固定金利を選んだ人は146万も多く利息を払うことになります。
車が1台買えるくらいの大金です。
車1台ですよ！
すごくないですか？
ではここから対策について解説します。
例えば、変動金利が5年後に1.5％まで上昇したとしましょう、一番恐れるパターンですよね。
いったいどんな対策をとればいいのか考えていきましょう。
意識するべきは毎月の返済額です。
固定金利の返済額は、完済まで一定です。
変動金利の返済額は103,304円でスタートしましたが、
5年後に119,689円に上昇して固定金利の毎月の返済額を追い抜いてしまいます。
変動金利の金利上昇を恐れている人は、
この返済額の増加が嫌だということですよね。
では、毎月の返済額を増やさないためにはどうすべきか？
ここで毎年の返済額を考えてみてほしいです。
変動金利が上昇するまでの5年間、毎年の返済額はいくらぐらいでしょうか。
固定金利を選んだ人は、毎年1,410,456円です。
変動金利を選んだ人は、毎年1,239,648円です。
差額は、170,808円です。
変動金利の上昇が怖い人は、
まず変動金利を選んでください。
そして固定金利との差額17万を毎年繰り上げ返済しましょう。
固定金利を選んだ場合、返済につぎ込んでいたはずの17万円ですから、
繰上返済に使っても問題はないはずです。
固定金利を選ばず変動金利を選び、固定金利との利息差額を繰上返済してください。
ここで「繰上返済」というキーワードが出てきました。
あなたは繰上返済についてどこまで理解していますか？
住宅ローンを利用するなら、繰上返済は完璧に理解しておきましょう。
このグラフは繰上返済の返済額軽減型という手法を表したものです。
横軸が返済期間、縦軸が返済額となっています。
繰上返済する資金は、元金に充当されます。図の緑ラインですね。
ここがカットされることで、元金に乗っていた利息もカットされることになります。
結果、毎月の返済額が減ります。
5年間17万を繰上返済し続けることで、毎月の返済額がどんどん少なくなっていきます。
変動金利の返済額は103,304円でしたが、繰上返済によって毎年減っていきます。
そして5年後に1.5％まで金利が上昇したとしても、
毎月の返済額は、116,921円に抑えることができています。
このように、繰上返済によって元金を減らしていれば
金利が上昇したとしても、固定金利の毎月の返済額を超えることはありません。
結果、変動金利を選んで5年後に固定金利を超えるほど金利が上昇したとしても、
変動金利の方が、282,035円も利息が少なくて済みます。
●対策2つ目 金利上昇時に繰上返済
例えば、変動金利を選んで5年後に1.5％に上昇し、
さらに10年目に2.0％まで上昇したとしましょう。
念のための補足ですが、10年目に金利が2％まで上昇するなど絶対にありえません。
わかりやすくお伝えするための“例”だとお考え下さい。
いったいここまで金利が上昇すると、毎月の返済額はどうなるでしょうか。
変動金利10年目の毎月の返済額は123,914円となりました。
固定金利の毎月の返済額を超えてしまいましたね。
先ほども言いましたが、これが怖いということなのでまた繰上返済しましょう。
しかし、いったいいくら繰上返済すればいいのでしょうか？
あなたは、そもそも繰上返済の金額を算出する方法をご存じでしょうか？
毎月の返済額は、3つの項目から成り立っています。
元金・期間・金利です。
つまり、この3項目をコントロールできれば毎月の返済額はなんとでもなります。
変動金利10年目のときの各項目の数字を下図に表しました。
固定金利の毎月の返済額が117,538円ですので、
変動金利が10年目に金利2.0％になったときには、
毎月の返済額を117,000円に抑えればいいわけです。
住宅ローンの元金、つまり残高をいくらまで減らせばいいかというと
2,760万にすれば良いのです。
つまり差額164万を繰上返済すれば、毎月の返済額が117,000円になります。
こうして164万を繰上返済することで固定金利の毎月の返済額以下に抑えることができました。
適切に繰り上げ返済すれば、固定金利の毎月の返済額を超えることはあり得ません。
私がお伝えした対策を理解し行動をすれば、
固定金利の総利息額を超えることは絶対にありえません。
●対策3つ目 無駄遣いせずに常に繰り上げ返済すること。
私に言わせれば、多くの人は無駄遣いをしております。
その無駄遣いしているお金があるなら、繰上げ返済しましょう！
「繰上げ返済するお金がない」と言う人もいますが、そういう人こそ無駄使いしているものです。
その飲み会、本当に必要ですか？
そのアプリゲームでの課金、本当に必要ですか？
使っていないサブスク契約は、本当にありませんか？
是非一度、しっかりと見直してみて欲しいです。
「無駄使いしている分を繰上げ返済に回す」、これが3つ目の対策です。
あなたは絶対に無駄使いしているので、とにかく見直しましょう！
【ゼロリスクを求めると貧乏になる】
人生にはいろいろなリスクがあります。
住宅ローンにおいては、変動金利＝リスクと考える人も確かにいます。
ただ、人生でゼロリスクを求めるとどうなると思いますか？
本当に快適な人生が待っているのでしょうか？
残念ですが、ゼロリスクを求めると不幸になります。
はい、ゼロリスクを求めると、もれなく貧乏になります。
そもそも人生で起きるリスクといえば、
事故・けが、病気・解雇・・・・・・・あげればキリがありません。
人生のリスクをカバーするすべての保険に入るとすると破産してしまいます。
ここで貧乏人の特徴をお伝えします。
貧乏になる人は考え付くリスクや不安すべてに対策を打とうとします。
対策にはお金がかかります。
安心と引き換えにどんどんお金が出ていき、結果貧乏になってしまいます。
貧乏な人はリスクに対応できる貯金がないので更に多くのことを不安に感じ、さらに対策を重ねてしまいます。
年収が低い人ほど固定金利を選ぶ傾向があるのはここに理由があります。
是非あなたには、長期的な目線で人生を考えてほしいです。
「ゼロリスクを追い求めるほど不幸になること」を覚えておいてください。
住宅ローンにおいては
金利の上昇にリスクを感じて対策として固定金利を選ぶ、
これは貧乏の負のサイクルに一歩踏み入れていることと全く同じです。
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