【マイホーム購入】契約前に絶対に確認すべきこと3選！

こんにちは、おおた社長です。
今回のテーマはこちらです。
 
【マイホーム購入】契約前に絶対に確認すべきこと3選！

これからマイホーム購入をお考えの方に向けて、
「契約前にはこれだけは必ず確認していただきたい」と思うことをお伝えしていきます。

早速ですが、あなたは「住宅の契約前って、いったい何を確認すればいいの？」と思っていませんか？
実は多くの方が契約前に確認すべきこと理解していません。

確かに普通に生活している中で「マイホーム購入の契約前に確認すべきこと」なんて誰も教えてはくれません。
しかし誰も教えてくれないからといって、なんとなく契約してしまうと後悔することになってしまいます。
物事は何事においてもポイントがあります。
ポイントを押さえておく、肝を押さえておく、本質を押さえておくことはとても重要です。

不動産の契約においても大事なところを押さえておくだけでトラブルは避けられますし、後悔することもありません。
ちなみに私のお客様は皆さん、売買契約の本質を理解し安心して契約しています。
なぜなら、私が契約前に押さえるべきポイントをしっかりとお伝えしているからです。
だから、私のお客様は絶対に後悔しないのです。
私にクレームが一切入らない理由はここにあります。
今回は、契約前に確認すべき3つのことをお伝えしていきます。
おまけで、多くの人が「それは契約前に確認すればいいでしょ？」と勘違いしていることもお伝えします。

今回の内容を理解するだけで、あなたは住宅購入で失敗することがなくなります。
あなたが「マイホーム購入で失敗したくない！」と思うのであれば、ぜひ最後までお読みください。

契約前に絶対に確認すべきこと３選！【その１】手付金のこと

手付金というのは少ないとリスクしかありません。
契約時に手付金というお金を払うのですが、あなたは手付金をご存じですか？
また、手付金どれぐらい払えば良いかおわかりになりますか？

手付金というのは、不動産の売買契約をするときに払うお金のことです。
申込金みたいなものですね。
その申込金（手付金）は、現金で買主から売主に払います。
この現金のことを手付金といいます。

もう少し詳しくご説明します。

不動産の売買というのは、まず売買契約をして、その1～2ヶ月後に決済（物件の引き渡し）を行います。

売買契約の際には、物件価格の5%～10%を手付金として払います。

例えば、物件価格が5,000万円だとしたら、手付金は250万円～500万円です。
私の経験上、手付金は5％になることが多いです。

このことをお伝えすると「そんなに現金を持っていないから、手付金ゼロじゃダメなの？」とおっしゃる方がいます。

当然、契約ごとですので売主と買主それぞれが合意すれば、手付金ゼロでも契約することはできます。
ですが、売主の立場で考えてみてください。
数千万円の不動産を買う人が「この物件を買わせてください！でも手付金はゼロでお願いします！」と言ってきたとしたら、売主はどう思うでしょうか？
「この人、数千万円の買い物をするのに手付金まったくないの？大丈夫？決済できるの？」と不安になりますよね。

「じゃあ100万円だったらどうなのよ？」とおっしゃる方がいます。
もちろん100万円でも売主が納得してくれればそれで良いでしょう。

ただし、手付金が少ないと契約した後にその契約を解除されるリスクが高まってしまいます。
どういうことか詳しくご説明します。

先ほど「不動産の売買契約をしたら、決済まで1～2ヶ月の期間がある」とお伝えしましたが、実は契約したら確実に決済を迎えられるというわけではないのです。

売主・買主ともに契約後、解除できる条件がしっかりと設けられているのです。
売主は、もらっている手付金を買主に返して、さらにその手付金と同等の金額を買主に渡すことによって、その契約を解除することができます。
一方、買主は払っている手付金を放棄することによって、その契約を解除することができます。

「お金を払ってまで契約解除する売主なんていないでしょ！」とおっしゃる方がいるのですが、不動産の売買契約というのは決済を迎えるまで何が起きるか分かりません。
もしかしたら、あなたが銀行の本審査に落ちて住宅ローンを借りられないかもしれませんよね？
ですから、売主は決済を迎えるまで不安で仕方がないのです。

例えば、あなたが5,000万円で売買契約したとしましょう。
その後、別の人が売主に対して「5,500万円で買わせてください。」と言ってきたら、売主はどうすると思いますか？

売主はあなたとの契約を解除して5,500万円の人に売るのです。
なぜなら、あなたは5,000万円で契約しているからです。
別の人は5,500万円で買いたいと言ってきているわけです。

この時点で、別の人に売った方が500万円高く売れることになります。
あなたから手付金を100万円もらっていたら、その100万円を返して、さらに100万円をあなたにあげれば良いだけです。
あなたとの契約を解除するために100万円払ったとしても、別の人に売った方が400万円も高い利益が得られるということです。

手付金が少ないと、このように契約を解除されるリスクが高まってしまいます。

まとめますと、不動産の売買契約時には手付金というものを払います。
手付金は物件価格の5～10%払うのが商習慣として決まっています。

契約ごとですので、売主と買主が合意すれば手付金をゼロにすることも可能です。
ですが手付金が少なすぎると、別の購入希望者が出てきたときに契約を解除されるリスクが非常に高まります。
不動産の売買で大事なのは、常に売主の立場に立って考え、事を進めるということです。
手付金5%は払いましょう！

契約前に絶対に確認すべきこと３選！【その２】融資のこと

融資特約の期限を過ぎると、不動産の売買契約を解約することはできません。

「融資特約の期限」というのは聞き慣れない言葉だと思いますので、しっかりと説明していきます。

あなたは住宅ローンの事前審査と本審査のタイミングをご存じでしょうか？
住宅ローン審査は以下のような流れで進みます。

事前審査（2～3日）⇒本審査（1～2週間）⇒ローン契約⇒融資実行

不動産の売買契約の流れと合わせて見てみましょう。

事前審査を通過した方だけが本審査を受けることができるのですが、本審査を受ける前に不動産の売買契約を締結します。
不動産の売買契約が終わっていないにもかかわらず、銀行で本審査を受けようとしても銀行は受け付けてくれません。

では、もしも住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合、既に締結してしまった売買契約はどうなるのでしょうか？
その点について詳しくお伝えしていきます。

不動産の売買契約には、「融資特約の期限」というものを必ず設けることになっています。
不動産の売買契約書には、次のような記載があります。

第17条（融資利用の特約）
融資承認取得期日までに融資の承認が得られないときは、本契約を解除します。

「融資承認取得期日」というのが冒頭でお伝えした「融資特約期限」のことです。

要は、融資特約の期限までに融資の承認が得られなかったときは、この契約をなかったことにしましょうという取り決めです。

この融資特約の期限は、売買契約の2～3週間後を設定することが多いです。

なぜ2～3週間後の期日を設定するのかというと、そのくらいの期間があれば、銀行の住宅ローンの本審査結果が出るからです。

では、融資特約の期限までに銀行から本審査の結果が来なかったらどうなるのでしょうか？

融資特約の期限は、一度決めたら変更することはできません。
ですから、買主側からすると長い方が良いと考えるのは当然のことです。

しかし、売主の立場に立って想像してみてください。
仮に、売買契約をして融資特約の期限を2カ月後に設定したとしましょう。
2カ月後、買主から「銀行の融資が通りませんでした。契約を解除させてください。」と言われたらどうでしょうか？

売主からしたら、たまったものじゃないですよね。
2カ月間の販売機会を失っただけになります。
ですから、売主は融資特約期限を長く設定することに反対してくるのです。

まとめますと、不動産の契約には必ず融資特約の期限というものが設定されます。
融資特約期限が過ぎると、契約を解除することはできません。
期限内に確実に銀行の融資を受けるために、最低でも3つの銀行で本審査を受けましょう。

契約前に絶対に確認すべきこと３選！【その３】契約不適合責任のこと

不動産の売買契約というのは、売主によって契約不適合責任の保証期間が違います。
「契約不適合責任の保証期間」というのは一言で言ってしまうと、保証期間のことです。

あなたは不良品の住宅を買いたくないですよね？
もし住宅を買った後にどこかに不良箇所があったとしたら、それを直してほしいですよね？

そのために保証期間が設けられているのです。
そして、この保証期間というのは、売主が個人か法人（不動産屋）かで変わってきます。

もう少し詳しく説明していきます。

契約不適合責任というのは、一般的な商品やサービスの売買にも適用される民法上の責任です。
不動産取引において、買主は快適に暮らすためにその家を買うわけです。
売主は買主が快適に暮らすことができない場合、その目的を達成するために売買代金を減額したり、保証したり、修繕したり、いろいろなことをしなければいけません。

ここからは想像しながら聞いてほしいです。

例えば、あなたが売主だったとして、売買契約から9年目とか10年目に買主から「ちょっと配管から水漏れしているので直してもらえません？」なんて言われたらどうですか？
売り主からしたら、たまったものではないですよね。
とっくに売買契約は終わっているのに、何年も経ってからそんなことをいきなり言われても困りますよね。

そういったことを防ぐために特約をつけるのです。

一般的には、
売主が個人の場合は、保証期間3カ月。
売主が法人（不動産屋）の場合は、保証期間2年
と設定したりします。

では、不動産屋が売主の物件とはどういう物件のことでしょうか？

不動産屋が売主の物件というのはフルリノベーションされた物件のことです。

不動産屋にもいろんな種類がありまして、「中古のマンションを買ってフルリノベーションして販売する」ということをひたすら繰り返している会社があるのです。

「フルリノベーション」という言葉は聞き慣れないかもしれないのでご説明します。
中古マンションを買って、クロスやフローリングを全部いったん取っ払います。

そして、そこに新築同様の設備仕様を全部入れるのです。そうするとピカピカになります。

浴室に関しても、既存の浴槽を全部取って新しいものを入れます。

洋室に関しても同じです。クロスを剥がしてフローリングも取って新しいものに交換します。

これをフルリノベーションといいます。
不動産屋は不動産取引のプロですから、先ほどお伝えしたように保証期間を2年と設定することが一般的です。
補足ですが、フルリノベーションを専門にやっている不動産会社では、契約不適合責任（民法上の責任）とは別に、その会社独自で一定期間アフターサービスを付けるようなところもあります。

まとめますと、買主は契約不適合責任で守られています。
契約不適合責任というのは保証期間のことです。
売主は販売に対して責任が伴います。
契約不適合責任の保証期間というのは、売主が個人か法人（不動産屋）かで変わってきます。
個人が売主の場合は3ヶ月間、売主が法人（不動産屋）の場合は2年間というのが一般的です。
あなたがこれから買う住宅の契約不適合責任の保証期間がどれくらいかはしっかりと確認するようにしてください。

【おまけ】契約前に確認すべきではないこと

契約前に確認すべきではないことをおまけでお伝えしておきます。

ポンコツな不動産営業マンがたまに「契約前に立地をよく確認しましょう！」などと言っていますが、立地の確認というのは契約前にするものではありません。

では、立地の確認はいつのタイミングでするのが正しいのでしょうか？

多くの人は「内覧する時に一緒に確認すれば良い」と思っていますが、これは間違いです。
内覧物件を決める前に立地確認をするのが正解です。

具体的に説明していきます。マイホーム購入の正しい順序は以下のとおりです。

まずはお金の計画をしっかり立てましょう（資金計画）。
それが済んでから、どこのエリアで買うかを決めます（エリア選定）。
エリアが決まったら、次にどういう物件を買うかを決めます（物件選定）。
そして、買う物件が決まったら契約をして住宅ローンの本審査を受ける。
これが正しい順序です。

そして今からお伝えするのは、物件選定のところです。
物件選定にも正しい順序があります。

まずはご夫婦で買いたい物件の条件をピックアップします。
多くの方がこの段階ですぐに物件を内覧し、同時に立地も確認するわけですが、これをやらないでほしいのです。

同時に立地確認と内覧をすると時間もかかりますし、決断する時の余計な情報が頭に入ってしまいます。
従いまして、立地確認と内覧は日にちを分けてください。

あなたが買いたいと思う条件に当てはまる物件が10物件出てきたとしたら、まずその10物件の立地だけを見に行ってください。
立地を見るだけで1日かけてください。
その物件や最寄り駅の周りをしっかりと歩いてください。
そうすると10物件見たとしても、「内覧に行きたい！」と思う物件はおおよそ5物件以下に絞られます。

更に、とても重要なことを今からお伝えします。

人は、「立地が気に入らない物件」を購入することは、絶対にしません。

その逆はあります。
内覧して「少し理想より劣っている」と感じたとしても、立地に満足していたら人は買うのです。
もう一度言います。
立地が気に入らないと購入に至ることはないのです。

これをお伝えすると、「立地の確認だけで丸一日もかけられない！一緒に立地と内覧を確認しちゃった方が早くない？」とおっしゃる方がいますが、逆なのです。

立地の確認に丸一日かかったとしても、その時点で内覧したいと思う物件数が思いっきり絞られるので、後の内覧件数（決断するための物件数）が少なくなるのです。

人間というのは、10物件の中から1物件を選ぶことはできません。
選択肢は3つくらいが限界です。
ですから、内覧するときも3物件くらいにした方が決断しやすいのです。

まとめますと、マイホーム購入において順序はものすごく重要です。
内覧したい物件をピックアップしても、いきなり内覧はしないでください。まずは、その物件の立地だけを確認する日を作ってください。

そして、立地の確認は不動産屋抜きでしてください。
その立地に立ってみてください。
そうすると色々わかります。
不動産購入において現地確認はとても重要です。

そして、多くの人が間違えるのが「マイホーム欲しいな」「検討してみようかな」と思った時にいきなり住宅情報サイトを見てしまうことです。

これはやめてください。
まずやることは資金計画です。
いくらの住宅ローンが借りられるのか？
自分に貸してくれる銀行はどこなのか？
これを最初に知ることが一番重要です。

これをお伝えすると、「確かに貸してくれる住宅ローンの金額や貸してくれる銀行を理解するのが一番大事だと分かったけれども、そもそもどこの銀行に最初に打診したらよいかが分からない！」とおっしゃる方が多いです。

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