【住宅ローン繰上返済】早めにやる？10年後からやる？損するのはどっち？

こんにちは、おおた社長です。
このnoteでは、住宅ローンに関するお得な情報を中心に発信していきます。
 
今回は、
住宅ローン繰上げ返済
「10年目まで毎年30万ずつ」と
「10年後から毎年30万ずつ」では
どっちが得なのか？
というテーマで解説していきます。
 
この記事は下の3つのどれかに当てはまる人にぜひチェックしていただきたいです。
・住宅ローンをはじめて借りる人
・住宅ローンを借りている人
・繰り上げ返済がよくわかっていない人
 
この記事を読んでいただくと、
・繰り上げ返済の仕組みがよくわかります
・「いつのタイミングで繰り上げ返済を始めたらいいのか？」がわかります
 
ぜひ最後までご覧ください。
 

１．問題

 
住宅ローンの繰り上げ返済は
・なるべく早めに始めるか？
・ある程度、住宅ローンの返済が進んでから始めるか？
この記事を読みながら、ぜひあなたも考えてみてください。

問題です。
住宅ローン繰上げ返済で
「10年目まで毎年30万ずつ繰上げ返済する」と
「10年後から毎年30万ずつ繰上げ返済する」では
どちらが得でしょうか。

問題の前提条件です。
住宅ローンの借入金額4,000万、金利0.8％、借入期間35年という設定です。
どちらの方が得か、という問題ですが
つまり
総利息額をどちらの方が少なくできるか？
ということです。
 
4,000万借りた場合、元金は4000万で総利息額は約587万です。
この587万がどこまで少なくなるか？が問題のポイントです。
 
併せて返済期間についても考えてみましょう。
繰上げ返済すると返済期間も短くなります。

繰上げ返済しない場合の返済期間はこのように35年です。
これに対し、10年目まで毎年30万を繰上げ返済した場合の返済期間と
10年後から毎年30万ずつ繰上げ返済した場合の返済期間、
どちらがどれくらい短くなるかを考えてみましょう。
 

２． 押さえておいてほしいこと

 
回答の前に「繰上げ返済」についておさらいしておきましょう。
今回使う繰上げ返済は
返済期間短縮型という方法を使います。
こちらをご覧ください。

横軸が返済期間、縦軸が毎月の返済額です。
住宅ローンは図のように元金と利息を返済します。
繰上げ返済時には、返済資金を元金に充当します。
そうすることで、元金に乗っていた利息額を払う必要がなくなります。

元金＋利息の部分がカットされたことで、図のように返済期間がその分短くなります。
返済期間短縮型は、繰上げ返済すればするほど返済期間が短くなります。
返済期間が短くなるだけでなく、払うべき総利息額も少なくすることができます。

繰上げ返済するとき、元金に返済資金を充当することで、乗っている利息額も支払不要となります。

ということは、

総利息額が、繰上げ返済することで少なくなるということです。
 

３． 回答

問題は、
住宅ローン繰上げ返済で「10年目まで毎年30万ずつ」と「10年後から毎年30万ずつ」では
どちらが総利息額を少なくできるでしょうか？
でした。

繰り上げ返済しない場合の総利息額は、587万です。
 
毎年10年目まで繰り上げ返済を続けた場合、総利息額は511万です。
その差額は75万です。
 
11年目から20年目にかけて毎年30万ずつ繰上げ返済した場合は、総利息額540万です。
その差額は47万となりました。
 
図を見てわかる通り、
10年目まで毎年30万ずつ
繰上げ返済した方が、
総利息額は少なくなりました。

返済開始から毎年返済と、10年後から返済では
総利息額の差が28万です。
 
30万×10年間＝300万
これをどのタイミングで返済するかで
28万も支払額に差が出てしまいます。
 
続きまして返済期間です。

繰上げ返済しない場合の返済期間は、35年です。
10年目まで30万ずつ繰り上げ返済した場合の返済期間は、32年2か月となりました。
2年10か月短くなりました。
10年後から30万ずつ繰り上げ返済した場合は、32年5か月となり、
2年7か月短くなりました。
 
こちらも一目瞭然ですが、
10年目まで毎年30万ずつ繰り上げ返済した方が
返済期間も短くなります。
 
なぜ最初の10年に繰り上げ返済した方が、
「総利息額」も少なく、「返済期間」も短くすることができるのでしょうか？
 
答えは元金と利息の仕組みにあります。

こちらは借入金額3,000万、金利0.5％返済期間35年で住宅ローンを組んだ場合です。
縦軸が毎月の支払額、横軸が返済期間です。

元金と利息は返済していくにつれ、比率が変化していきます。

返済期間が進むほど、利息の比率が少なくなっていくわけです。
 
住宅ローンは最初の10年で
半分の利息を払う仕組みです。
 
3,000万借りたら、35年間の総利息額は270万です。
ただ、最初の10年で130万の利息を払います。
これは総利息額270万のうち48％を占めています。
ほぼ半分ですね。
 
したがって、
住宅ローンは最初の10年で
半分の利息を払う仕組みということです。
 
この仕組みは、借入金額の大小に変わりはありません。

借入金額4,000万の場合も同様です。
総利息額361万のうち、最初の10年で173万を払わなくてはなりません。
これは総利息額の48％です。
 
住宅ローンは最初の10年間で
半分の利息を払うというのは、
いくら借りても同じです。
 
したがって、
早めに繰上げ返済した方が効果が高いです。
 
効果が高いとは、
総利息額がより少なくなり、
返済期間もより短くできるということです。
 
住宅ローンを借りた人は
繰り上げ返済を常に意識して行うことをおすすめします。

４．アドバイス

 ここであなたにアドバイスです。
 
住宅ローンの返済を始めたら
3年に1回は
住宅ローンの借り換えを検討してください。
 
もう一度お伝えしておきます。
住宅ローンの返済がスタートしたら完済まで
3年に1回は住宅ローンの借り換えを検討してほしいです。
 
「住宅ローンの借り換え」
という言葉を知らない方もいるかもしれません。
 
ぜひ覚えていただきたいです。
住宅ローンは借り換えることができます。
 
A銀行から住宅ローンを借り、完済までA銀行と契約し続ける必要はありません。
途中でB銀行に契約を移すことができます。
これを住宅ローンの借り換えといいます。
A銀行からB銀行に借り換え、さらにC銀行に借り換えることもできます。
 
ただ、3年に1回借り換えを検討するといっても
忙しい中、各金融機関を調べて検討して・・・というのは難しいかと思います。
そこで、とても便利なＷＥＢサービスを紹介させてください。

まとめ

 
今回は、住宅ローンの繰上げ返済について解説いたしました。

問題は
「10年目まで毎年30万ずつ繰り上げ返済」と
「10年後から毎年30万ずつ繰り上げ返済」では
どちらが得か、でした。

どちらが得、ということは、総利息額が少なくなるということです。
 

4,000万の住宅ローンで繰上げ返済せずに完済すれば総利息は587万です。
 

10年目まで毎年30万ずつ繰上げ返済した場合、
総利息額は511万です。
11年目から毎年30万ずつ繰上げ返済した場合、
総利息額は540万です。
 

つまり、繰上げ返済は
早めにした方が総利息額は少なくなります。

繰上げ返済は総利息額が少なくなるだけでなく、
返済期間も短くなります。
 
繰上げ返済は
早めにした方が
返済期間も短くなります。
 

なぜ繰上げ返済を早めに行うとメリットがあるかというと、
利息の比率が返済開始の方に比率が高く設定されているからです。
 
住宅ローンは最初の10年で
半分の利息を払う仕組みになっています。

したがって、
早めに繰上げ返済した方が
効果が高いということです。
 
効果が高い
＝総利息額が少なくなるということです。
 
そして、住宅ローンの返済が始まったら、
3年に1回は
住宅ローンの借り換えを検討してください。
 
住宅ローンの借り換えを検討するときに
使うべきwebサービスは
モゲレコです。

今回は以上となります。
 
住宅ローンを借りるのであれば、
繰上げ返済はしっかり理解しましょう。
完璧に理解すると、
住宅ローンで失敗することはありません。

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