【ぜったい】中古マンションを買うなら昭和56年(1981年)以降のものにしてください

いまちょっといろいろ不動産を見ることがあって、ふと思ったので書いておきます。

1981年(昭和56年)6月1日にいわゆる「新建築基準法」が施工されました。1978年(昭和53年)6月に発生した宮城県沖地震を受けて改正されたものです。宮城県沖地震では仙台市を中心に7400戸の建物が全半壊。当時の建築基準法では不備があるという判断から改正されました。

簡単に言ってしまうと「はい、今日からは今までより丈夫な建物にしないと、建築を許可しませんよ」です。たとえば、旧法では「震度5強では建築物は損傷しない」前提ですが、昭和56年以降の新法では「震度6以上でも耐えられる」ことを基準としていたりします。

その他、何がどう変わったのかは「昭和56年建築基準法改正」とかで調べると出てきますので、そちらを参考にしてください。

今回お伝えしたいのは、いま不動産の購入を検討している人にとって昭和56年の建築基準法改正はどういう意味があるのか、です。

結論から言うとタイトルにも書いたように「買うなら昭和56年以降に建てられたもの(厳密に言うと建築確認通知書の発行日が昭和56年6月1日以降のもの)にしたほうが良い」です。

「リノベーションしてキレイにして住むから、古いのでも全然だいじょうぶ！」とかよく聞きますが、この記事を読んでもらうとそういう問題ではないことを理解してもらえるはずです。

では、旧法(昭和56年以前)に建築された建物を購入すると、どんなメリットとデメリットがあるのかをざっと挙げてみます。

◆旧法建築マンションのメリット

・売買価格が安い
築年数が古くなると不動産の価格は下がります。わかりやすい。でも、売るときも安いです。

・好立地にあることが多い
特に都市部では良い立地からマンションは建築されます。年月が経過するほどマンションに適した立地は減少します。ということは、古いマンションはいい立地であるケースが多いです。

◆旧法建築マンションのデメリット

・設備が古い
見えるところはリフォームすればいいですが、配管・配線など見えない部分は直せません。室内はバリアフリー等の概念が無かった時代の設計ですので、特に浴室や洗面室などでは段差が大きくなります。

・住宅ローン減税が受けられない
いま住宅ローンを組んで不動産を買うと、最大年末ローン残高の1%✕10年間の減税が受けられます。

たとえば、毎年年末時点で3000万円以上の残高があった場合、
年間30万円ずつ、10年で300万円の税額控除がうけられるのです。毎年30万ぐらいボーナスがもらえる感覚です。

でも、旧耐震基準で建築確認を受けたマンションは、一切控除はなし！これはでかい。

・売るときにも上記デメリットがついてくる
将来あなたがこのマンションを売却したくなったとき、特に「ローン減税を受けられない」というデメリットは次に買う人にとっても大きなデメリットです。買主候補の方も「多少高くてももう少し新しい物件にしよう」と、購入を見送られるケースもあります。

また、住宅ローンを審査される際に旧基準建築物の担保価値を金融機関に低く見積もられ、希望額が借入できないというケースも実際にありました。要は「次買うひとにとっても買いにくい」物件なのです。

ふまえて、昭和56年以前の物件を買うなら以下にあてはまる場合にしましょう。

・建物の新旧にこだわらない。
リフォームでちゃちゃっとなおして中はピッカピカにすればOK。でもエレベーターなどの共用部分はやはり年代を感じさせるものになってしまいますが。

・住宅ローン減税なんかいらない
買おうとする物件は立地も理想的。年間20万や30万の減税が受けられないからと、この立地は逃せない！という物件に巡り合ったなら、それ以上私は何も言いません。

・たぶん残りの人生ずっとこの物件に住む
この物件で人生を全うするなら、あなたが売却して次に購入する人のことなど考える必要はありませんね。

ただ、私も20代後半、京都で自宅用の不動産を購入した時は、その地から離れることなど考えていませんでした。今はなぜか東京で賃貸暮らしです。

特に20代や30代の方だと、このあと人生何が起こるかわかりません。売却が必要となるケースも想定しておいた方がいいんじゃないかなぁ。。とおっちゃんは思います。

え、もう昭和53年のマンションを買っちゃった？それは知らん。

田村でした。