【要約】マンションは学区で選びなさい

2020年8月17日 15:33

こんにちは。noteを読んでくださり、ありがとうございます。赤ちゃんがプレイジムで遊ぶのをヒヤヒヤしてみながらPCに向かっております…。

今日は下記の本の要約です。詳しくは実際に本を読んでみてください！

学区はなぜ重要か

越境しづらくなってきたため、自宅選びは公立小学校選びでもある。学区で家を選ぶ親は多い。公立小移民も出てきている。

親の学歴・平均年収が高いほど、子どもの中学受験率が高くなる。大卒者率が高いエリアほど、平均年収が高くなる。東京２３区内では都心から「の」の字を描くように夫々の率が下がってくる。（都心→城南→城西→城北→城東。「城」とは江戸城＝現在の皇居のこと）これは不動産価格とも連動。

少子化の影響を受けて、中学受験による進学率は増えており、特に中学受験率の高い公立小は人気。公立小→私立中高一貫→大学が最もバランスのとれた選択肢。親は中学受験の準備をしやすい環境を準備することで子どもの進学意思を高めることが可能。

住まい選びの方法

転勤、転職、職場の移転、給与減、休職、リストラ、早期退職、親の介護など、ライフイベントは予測困難。また子供の進学や就職で世帯人数は伸び縮みする。加えて住まいに求める条件として、職住近接、生活利便性、通勤快適性、災害回避などいろいろある。だから自宅は選択肢として「住み替えできること」が最低の条件となる。

住まいを選ぶ際には「外部環境」を起点に選ぶ。学区、周辺の買い物施設、隣人、南側に立つ建物、など。夜道の明るさ、隣人の親子の会話、マンションのごみ置き場の整理整頓具合、管理組合の管理費滞納状況などは要注意。

いっぽう内装や住宅設備などの「内部環境」は自分次第で変えられるため重要視しなくてもよい。

根本的に考え方のあわないコミュニティにいるのはストレスがたまる。頻繁に接する人は厳選すること。学区選びは隣人選び。

住まいは１０年で住み替える

小中で９年、中高大で１０年。社会に出てから結婚するまでも約１０年。よって１０年に１度くらいは世帯構成の変化やライフイベントが起こる。よって自宅の住み替え期間は１０年くらいが一つの目安となる。

その他金融面での利点としては

①住宅ローン控除の期間が10年で切れる

②10年固定金利はそれ以上の長期固定金利よりも低い

③フラット35ｓの金利優遇は5～10年で設定（金利0.3％の違いは価格5％相当の返済の違いを生む）

④新築住宅の固定資産税の減額は５年間期限

⑤買いたい人は築十年以内を望んでいる

⑥築12年目の大規模修繕までに費用負担が発生する可能性が大きい

⑦売り主の瑕疵担保責任は10年で切れる　等々。

持ち家か賃貸か

賃貸は大家が諸経費を支払うが、その経費は家賃に上乗せして回収されているのだから、持ち家も賃貸もコストがかかっていることは変わらない。純粋なコスト比較となると金利と税制のみ。金利も税制も、不動産投資＞マイホーム。ゆえにマイホームのほうがコスト面で有利、というのが筆者の主張。

（持ち家の売却時価格）＜（購入時価格ー支払賃料）となると問題が発生する。よって持ち家の目利きが大事。

戸建てが買いにくい理由

アベノミクス効果で住宅ローンを借りやすくなり、不動産価格がインフレした。マンション価格は３割上がったが、戸建てはほとんど上がっていない。その理由は①建築費の高騰②本格的な人口減少時代に入ったこと。この10年で死亡人口は20％増加、出生人口は6％減少。

マンションは子供のいない世帯や高齢者、セカンドハウス、投資の対象になるが、戸建ては子育て層にしかニーズがないため、土地・戸建ては頭が重い展開が続いている。

また中古戸建の銀行評価は低く、住宅ローンは土地代しかつかない。建物評価は22年でゼロになってしまう。

マンションは鉄筋コンクリート造。土地・建物は一体評価。47年償却。100÷47＝約2％/年強の価値下落。一方住宅ローンの10年後の元本の減りは約25％。資産の下落幅約20％＜元本の下落幅約25％で、含み益が出やすい状況。

木造戸建ては22年後に建物価値はゼロ評価になり、土地代だけが残る。土地代も建物の解体費を差し引かねばならず、売却価格は新築時の半分以下。リフォームにいくらかけようが建物価値は築年数で決まってしまう。このような銀行評価方法が続く限りは戸建ての評価は厳しいまま。

持ち家マンションの価値下落リスク

地震リスクは回避したほうが良い。首都圏直下地震が30年以内に70％の確率で起こることを考慮するならば、液状化リスクのある立地は避けたほうがいい。京浜東北線の東側の危険度は高く、こうした地域では賃貸を選択したほうが得策。湾岸のタワマンもおすすめしない。

郊外の持ち家マンションも含み益が出にくいため賃貸検討が得策。戸建て賃貸や築２２年以上の家の購入も要検討。

保育園に入りにくい駅

すでに特定されているので事前に調べて避けることができる（著者の運営する「住まいサーフィン」にて公開）。

お金を生むマンションの買い方７法則

①買うのに適したタイミングがある

②単価の高いエリアは底堅い

③駅からのアクセスはいいに限る

④大規模マンションは得をする

⑤タワーはランドマーク性に価値がある

⑥面積は小さいほど損をする

⑦適正価格で買う

・金融緩和はデフレ脱却をするために紙幣を多くすること。金融緩和が行われると必ず担保の取りやすい不動産に資金が流れる。ゆえに金融緩和がなされると不動産価格は値上がりする。

・金利が下がると同じ価格で買っても返済金額が下がるし、元本の減り方が早い。

・不動産価格は当分高止まりと予測。日銀総裁はインフレが年率２％になるまで続けると言っているからだ。また新築マンションは売れ行きにあわせて供給戸数をコントロールできるので市況が悪くても価格はすぐには下がらない。

・バブルはもう起こらない。不動産鑑定手法が、近隣の土地の売価に影響される「取引事例比較法」から賃料収入ベースで決める「収益還元法」に移行したからだ。よってマンション価格が高騰した今はバブルではない。

・マンションの坪単価はどこでもだいたい１年間で４万円さがる。だから坪単価が高いほうが騰落率が低い。

・60㎡台の３LDKは面積が小さい分、リビング・居室・水回りのどこかにしわ寄せが行き、中古での価値が大きく下がるので注意。儲かるのは70㎡前後。

・新築価格は売り主の都合の価格。中古価格は中古市場の中で周辺物件と比較された価格。

マンションデベロッパー

「メジャー７」は、野村、三井、三菱、住友、東京建物、東急、大京の７社で、不動産市場の43％を占める。財閥系は倒産リスクが低く問題があったときには補償の範囲が広く相対的に安心。メジャー７は相場よりやや高い（平均して約５％ほど）価格設定だが、それはブランド力・販売力。

中古で値上がりした物件割合は、三菱＞三井＞野村＞東京建物＞東急＞大京＞住友、となる。ベスト３は８割前後で売った時にプラスになる。

良い立地とは

人気公立小学校区域、有名大学や大病院の近く、アドレス、なるべく川を渡らないこと。基本的には「美人投票」（みんなが美人と思う人）で選ぶべし。また人口が増えると予想されるエリアもねらい目。社人研や東京都の予測など。なお、東京都の予測だと、中央区・港区・新宿区・文京区のみ人口が増えるとされている。また新駅・駅前開発計画も好条件。

買ってはいけない土地

単身世帯が多く治安の悪い土地、地盤が悪いところ。京浜東北線の東側。生活と通勤の交通手段が１つしかないところ（郊外）。

身の丈二割り増しの住宅購入予算を

前提とする年収は2％ｘ10年＝20％アップで考えれば住み替えのできる資産性の高い物件を購入することができる。

住宅ローンの鉄則、安全圏

多く・長く・安く。

破産しないためには、統計上、年間返済額が年収の25％以内であることが望ましい。この考え加賀で行けば年収の７．４倍を借りることができる。

贈与の活用

基本の個人金融資産の三分の二は60歳以上の高齢者が保有。相続税が発生する過程にとっては無税の贈与枠を使うことは節税行為になり積極的に行ったほうが良い。非課税枠は700～1200万円。贈与税は年間110万円まで非課税。

住宅のダウンサイズ

持ち家は子供が巣立ったらダウンサイズし、ダウンサイズした部分見合いは現金化が可能。その資産は老後費用に回すことが可能。

【感想】共働き世帯の身の丈をどこに置くかが難題

我が家のように嫁もフルタイム総合職で働く世帯の場合、子どもが増えたり価値観が変化してキャリアダウンを選ぶ可能性も大いにあるため、どこまで「身の丈以上の選択」をするべきかは難しいところ。果たして年収＋２割の前提で弾いてよいのだろうか？しかしある程度価値のある都心ブランド３LDKマンションはだいたい１億円前後するので、結局のところ腹をくくって勝負に出るしかないのかな。

夫婦フルタイム総合職の場合子どもと接することができる時間がどうしても限られてしまうから教育環境は余計慎重に選びたいものです。

またあまりにも高級すぎるエリアに行くと、周囲のコミュニティと金銭感覚やライフスタイルが合わなくなるリスクもあるので要注意かと思います。

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