FP2級不動産【その６不動産の有効活用】

１有効活用の方法
・土地の有効活用の事業手法
自己建設方式、事情受託方式、土地信託方式、等価交換方式、建設協力金方式、定期借地権方式
・有効活用の形態
アパート・マンション、オフィスビル、駐車場、オードサイド店舗
☆都市の有効活用について、概要をおさえておこう
２不動産の投資判断の手法
・投資利回り　・ＤＣＦ法　・不動産投資に関するその他の尺度、分析
・レバレッジ効果
☆ＤＣＦ法はよく出題されるから、内容を確認しておいて！
３不動産の小口化、証券化
・不動産の小口化　・不動産の証券化　・J-REIT

１有効活用の方法
所有する不動産を有効に活用する方法として、以下のようなものがあります。
①土地の有効活用の事業手法
土地の有効に活用する事業手法として、次のようなものがあります。

②有効活用の形態
不動産の有効活用の形態と特性をまとめると、次のとおりです。
■アパート・マンション
メリット：◎需要はある程度安定している
　　　　　◎専門知識は不要
デメリット：×入居の入れ替わりが多く、管理コストがかかる
その他：
・ファミリーマンションよりもワンルームマンションのほうが収益性が高い
・利便性や住環境といった立地が重視される
■オフィスビス
メリット：◎収益性が高い←マンション等より、賃料を高く設定できるから
デメリット：×景気変動の影響を受けやすい←法人需要が主だから
■駐車場
メリット：◎借地権が発生しないため、法的トラブルが発生しづらい
　　　　　◎ほかの用途に転用しやすい
デメリット：×機械式駐車場の場合、初期投資が大きい
■ロードサイド店舗→道路沿いのファミリーレストランなど
メリット：◎交通量の多い道路沿いなら、高い収益が見込まれる
　　　　　◎建設協力金方式の場合、初期投資が少なくてすむ。また、テナントが撤退しづらいので、安定的な収益が見込める
デメリット：×広い敷地が必要←駐車場が必要だから

２不動産の投資判断の手法
不動産投資をするさいには、採算が合うかどうかを検討する必要があります。不動産の採算性や収益性を評価する手法には、投資利回りやＤＣＦ分析があります。
①投資利回り
投資額に対する（単年度の）収入の割合をみる指標には、総投下資本総収益利回り（表面利回り）、総投下資本純収益利回り（実質利回り、ＮＯＩ利回り）、キャッシュ・オン・キャッシュ（自己資本手取額利回り）があります。

②ＤＣＦ法（ディスカウント・キャッシュフロー法）
ＤＣＦ法とは、対象不動産から得られると期待される（複数年の）純収益（総収益ー総費用）を現在価値に割り引いて計算した値によって、投資の収益性を評価する方法です。
☆たとえば、いま１００万円を持っていて、この１００万円を利率１％の預金に預けると、１年後には１０１万円（１００万円×1.01）になっています。ということは、１年後の１００万円は現在の価値になおすと１００万円未満（１００万円÷1.01≒９９万円）であるということになります。
このような時間価値（現在の価値と将来の価値は異なるという考え方）を考慮した投資評価方法がＤＣＦ法です。
代表的なＤＣＦ法には、正味現在価値法（ＮＰＶ法）と内部収益率法（ＩＲＲ法）があります。

③不動産投資に関するその他の尺度、分析
不動産投資に関するその他の尺度、分析には、次のようなものがあります。
■借入金商償還余裕率（ＤＳＣＲ）Debr Service Coverage Gatio
概要：
・元利金返済額に対する元利金返済前の年間キャッシュフロー（収益）
・借入金返済能力（安全性）を測る尺度
計算式：
『借入金償還余裕率＝元利金返済前キャッシュフロー（年間）/元利金返済額（年間）』
■デュー・デリジェンス
概要：・投資における広範囲の調査・分析のこと
　　　・不動産取引では、土地や建物、周辺環境、法律関係（権利や契約）、資料の状況などを調査し、分析する

④レバレッジ効果
レバレッジ効果とは、借入金を用いることにより、すべて自己資金でまかなうよりも自己資本に対する投資利回りが高くなることをいいます。
☆レバレッジとは、「てこ」のことをいいます。
てこの原理（借入金）によって、ちょっとの力（自己資金）で大きな成果（収益）を上げることをレバレッジ効果といいます。
ただし、借入金の利率が対象不動産から得られる利回りよりも低いことが条件となります。

３不動産の小口化、証券化
本来、不動産投資には多額の資金が必要ですが、これを少額に分け、多数の投資家に出資してもらって投資・運用する手法があります。
①不動産小口化、証券化不動産の小口化は、複数の投資家が出資し合い、共同で１つの不動産に投資し、運用する手法です。
不動産の証券化は、現物の不動産を証券化し、投資家は細分化された証券に出資することによって、そこから得られる収益の分配を受けるという手法です。
②不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）
不動産の証券化のひとつに、不動産投資信託があります。

※このnote記事は商業目的ではなく私個人の勉強ノートです。