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HARUMI FLAG SKY DUO座談会 後編

おかぴ

※前編についてはこちら↓

おかぴ
「結局、中古よりも新築が欲しいという層も多い。新築であるSKY DUOもこの価格なら売れるのではないか。ハルミフラッグ板状の価格が異常過ぎただけ」

つーも氏
「ハルミフラッグ板状は坪単価250万台もありましたからね…」

おかぴ
「中央区の新築マンションで坪単価250万…」

6度目の販売で最高倍率191倍を記録。
もはやちょっとした宝くじ…

マン格氏
「ただハルミフラッグ板状は眺望の良い部屋は坪単価300万台後半もあった」

つーも氏
「今回のSKY DUOは眺望の良い一部の部屋に価格を盛っている印象があり価格のメリハリがしっかりしている。一次取得者の方にも、こうした条件ならこういう値付けになるという勉強になるなと思った」

おかぴ
「倍率が殺到しそうな間取りはありますか？」

つーも氏
「2LDK 60.24㎡ 6,100万でしょう…」

マン格氏
「他には3LDK72.27㎡も結構な倍率がつきそう」

つーも氏
「やはりグロスは正義…！」

つーも氏
「しかもこれ35階相当でこの価格。それより下の階層は一体いくらになるのか…」
「住友不動産単独案件であれば下の階であっても同じ価格、若しくは値上げすることもある」

おかぴ
「しかし今回はそのような値付けはしないような…」

つーも氏
「そもそも住友不動産の使うフォントではないので」

おかぴ
「でた（笑）」

つーも氏
「もっとこう…住友不動産のフォントはシャランとしているんです」

こちらが住友不動産の『シャラン』フォント
三井不動産のフォントと比べてみよう

おかぴ
「今回のSKY DUO、ディベロッパーとしては利益を追及する販売案件になっているんですかね」

つーも氏
「ハルミフラッグ板状については、利益の一部を東京都へ返還することになってたと思いますが…
まぁ真相は分からないですね」

つーも氏
「ウェビナーが終わって直ぐにアンケートの依頼があり、回答した人から優先的に案内するとの情報がありました」

【案内会のスケジュール】
４月上旬:事前の案内会
４月下旬:通常の案内会
※2023年2月25日時点での情報

つーも氏
「SKY DUOがどうしても欲しいという方であれば全力投球すれば良いと思いますが、この価格であれば広域検討も可能な人は幅広く見た方が良い」

おかぴ
「今回登壇した我々はコスパであったり、資産性であったり、そういった目線で話すことが多い。
しかしファミリー目線では見るべきポイントが全く違う」
「駅距離や管理費・修繕積立金、中央区の保活状況。更には小学校までの距離やアプローチ、スーパーが近い、公園が近くて広い、病院が近いなどがファミリー層にとっては特に重要」
「単純に我々が話をしている、倍率つきそうな部屋を買えばいいというものでは全く違う」

つーも氏
「我々は広域検討ですからね。今回の様な湾岸エリアと山手線西側とを比較検討したりする。中央区湾岸エリアだけで比較する方とはそもそも比較するポイントも違う」

マン格氏
「湾岸エリアが好きな方のニーズを我々が把握できていないですね…」

つーも氏
「ここのポイントは妥協できない等があるはず。
湾岸エリアに限らず、エリア内では妥協出来ないポイントを押さえておかないと中古売却時に影響がある」

つーも氏
「だれか湾岸エリアに詳しい人来てくれ（二回目）　」

誰か！！早く来てくれ！！（二回目）

マン格氏
「現在、東京タワービューのマンションがすごく値上がりしているが、SKY DUOにそれと同じような値上がりを期待するのは危険だと思う。あれは麻布、虎ノ門のエリアだからこそ起こる現象。同じように眺望が良い部屋を買えば値上がりするという考えは危ない」

つーも氏
「そうそう、エリアによって明確に違いますね」

おかぴ
「今回発表された間取りが全てですかね？
まだ発表されていない間取りもありますか？」

つーも氏
「未公開間取りありますよ」

マン格氏
「気になる未公開間取りがあります。3LDK 74.11㎡北向き角住戸でバルコニーがコーナーになっている間取りです」

つーも氏
「これ西向きでもあるので、もしかしたら富士山ビューになるかもしれませんね。グロスも74.11㎡なので抑えられそうです」

おかぴ
「3LDK72.27㎡の隣？」

つーも氏
「そうそう。こちらの未公開間取りがもしグロスで9,000万を切ってくるのであれば良さそうですね」

5TL74A 北向き角住戸
3LDK 74.11㎡　価格未発表

つーも氏
「ところで、既に湾岸エリアに住まれているいる方達の買い替え需要はあるんですかね？」

おかぴ
「パークタワー勝どきであれば買い替え需要が容易に想像できますがSKY DUOは…分からない」

つーも氏
「どうなんですかね…」
「誰か、誰か湾岸に詳しい人来てくれ！！（三回目）」

※画像省略

こぞう1号氏
「古参の湾岸エリアに住まれている方の買い換え需要はそれ程多くないように思います」

つーも氏・マン格氏・おかぴ
「おぉ…！来てくれた！！」

こぞう1号氏@kozou143

趣味でコツコツと不動産投資をしている二児のパパ。実体験に基づく深い知識が光る。

こぞう1号氏
「その理由ですが、」

①ハルミフラッグを狙っている人はSKY DUO
　ではなく既に板状を購入している

②パークタワー勝どきへの買い替え組が多い

③次いでブランズタワー豊洲への買い替え組が多い

こぞう1号氏
「そこから更にSKY DUOへ買い替えるかというと…タイムライン見ていても反応が薄いという印象。あるとすれば資産を持つ富裕層が買い替えではなく『買い増し』するぐらいですかね」

おかぴ
「買い替えならぬ買い増し…」

マンションの買い増しとは
それ即ち富豪の嗜み

※2023年3月26日追記

おかぴ
「二度言いますがファミリー層にとっては他に見るべきポイントがあります。既にハルミフラッグ板状販売時に書かれた沢山のブログがあるので、水平展開として一読をお勧めします」

※のらえもん先生、すまいよみ先生のハルミフラッグに関するブログ

今回のTwitterスペース座談会。
如何でしたでしょうか。

発言については登壇いただいた方の個人の主観によるものであり、内容の保証は致しかねます。
加えて、『価格』という比較対象し易い項目に重きを置いております。

住む上での重要な項目はまた別にありますが、今回そこまで踏み込んだ発言は出来ておりません。
ゆめゆめ我々の発言内容に基づき脊髄反射的に札を入れるのではなく、『家を買う』ことの重要性を反芻して考え、後悔なき住宅購入を願います。

一時取得者様のご参考になれば幸いです。

【追伸】
後悔なき住宅購入の為に、単に資産性だけではなく、家族の想いを優先した「漢」の物語。
そんなブログを下記にて紹介します。

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