見出し画像

HARUMI FLAG SKY DUO座談会 前編

おかぴ

2023年2月25。
ついにベールを脱いだHARUMI FLAG SKY DUO。
公式より価格や間取りが発表され、Twitter タイムラインはSKY DUOの情報で埋め尽くされた。
HARUMI FLAG SKY DUOのファーストインプレッションとしてはどうなのか。
著名マンクラであるつーも氏、マン格氏開催のTwitterスペースを座談会方式で纏め上げた今回のブログ。

【ご参加者】

つーも氏@tuumo_10

野球/競馬/旅行が好きな公認会計士。
マンクラ歴も長くその知識は確かなもの。
4LDK欲しいクラスタ。

マン格氏@TKO_Mansion

坪500-600万円が主戦場の独身マンションウォッチャー。
投資&独身目線の確かなマンション選眼力が武器。

おかぴ@okapi_poke

マンションが好きな30代のおじさん。
戸建て在住でありマンクラではない。
親譲りの無鉄砲で株で損ばかりしている。

【スペース内容】

つーも氏
ウェビナーをご覧になっていない方もいると思いますのでざっくりお話します。
特に皆さん価格と間取りが知りたいと思うので…

3LDK 78.82㎡ 11,400万台もあれば同じ3LDK 72.27㎡ 8,100万台もある。
結構価格がバラついている印象。
端的に言って、眺望による価格差である。

①南向きにレインボーブリッジ。
②南西向きに都心、富士山。
③北西向きに勝どき、月島のタワマン群。
④北東向きに豊洲。

③＜④＜②＜①の順に価格が盛られている。

①は35階で坪520〜530万。
③④だと坪400万を切っており手頃感がある。
個人的に①は坪500万予想であり、5%程予想より上振れた。
逆に③④は坪400万予想であり、5〜10%程予想より下振れた。

マン格氏
価格発表の初めは坪単価の高い間取りからの紹介であったが、後半はお手頃価格の間取りもあった。発表の仕方が上手いなと思った（笑）

つーも氏

72.27㎡ 8,100万台や82.74㎡ 9,800万台の間取りは綺麗なワイドスパンであり、かつ価格についても3LDKとしては手頃感がある。

35階 3LDK 82.74㎡ 9,800万台（390万/坪）
35階 3LDK 72.27㎡ 8,100万台（370万/坪）

つーも氏
2LDKについては3タイプ発表されましたが…
今回一番人気になるのは60.24㎡ 6,100万でしょう。

15階 2LDK 60.24㎡ 6,100万台（334万/坪）

マン格氏
凄いインパクトある価格ですね（笑）

おかぴ
価格バグってる（笑）

マン格氏
坪単価で330万ぐらい。

つーも氏
新築で坪単価330万って他にどこが買えるのか。

おかぴ
大宮とか…


つーも氏
パークタワー勝どきのように、階数による価格差はそこまで付かないのではないか。
（20〜30万、多くて50万ぐらいの差か？）

おかぴ
もはやそうなると如何に倍率の少ない部屋に札を入れるかといった勝負になる。

つーも氏
単にコスパを求めるのであれば、階数による価格差が付かない場合は一番高い部屋を狙うのが王道。
しかしそうすると皆んな同じ部屋に札が入るので倍率が上がって余計に買えない。
例えば一番高い部屋の一個下とか、一番安い部屋の一個上に札を入れるとか。

おかぴ
心理ゲーム始まってる（笑）

つーも氏
申込締め切りの当日まで動くので、ガチ勢は登録締め切りの30分前に営業担当者へ情報を聞き、札を入れる部屋を決める。

おかぴ
ライアーゲームみたいだ（笑）

つーも氏
3LDK 82.74㎡ 9,800万台はコスパ的にも良さそう。眺望は豊洲、勝どき・月島向きであるが運河を挟んでいるので圧迫感は無い。角部屋かつワイドスパンが魅力。リビングのデッドスペースもなく家具配置もし易い。洗面台のタイル床も良い。

35階 3LDK 82.74㎡ 9,800万台（390万/坪）

マン格氏
価格のインパクトとしては2LDK 60.24㎡ 6,100万台にあったが、投資目線で見れば3LDK 82.74㎡も良さそう。

つーも氏
2LDK 60.24㎡は価格安い分行燈部屋あり、リビングインとなっている。

15階 2LDK 60.24㎡ 6,100万台（334万/坪）

おかぴ
2LDK 60.24㎡は確かに価格的な魅力もあるが、そもそもHARUMI FLAG SKY DUOは駅遠であるが故に、眺望に最も付加価値があるマンションだと思う。

湾岸の大きな魅力の一つ。眺望。

おかぴ
今回、眺望が優れる部屋に価格が盛られているが投資家の参戦は抑えられるのですかね？

つーも氏
ハルミフラッグ板状のように投資家が大挙することは無さそうですけど、正直投資家目線は分からないですね…

我々と投資家とは見えている風景が違う…

おかぴ
単に中央区&新築&広さに優れるマンション自体が数として少ない（あっても買えない）ので、80〜90㎡は実需として欲しい人は結構いるのではないか。
そして『新築』であることが（駅距離から比較対象し易い）パークタワー晴海との明確な差別化ポイント。

つーも氏
パークタワー晴海の話題が出たので、他の周辺中古マンションも含めて比較してみました。

・パークタワー晴海 3LDK 88.49㎡
　13,480万（502万/坪）

・ザ・晴海レジデンス 2LDK 100.5㎡
　12,500万（410万/坪）

・晴海アイランドトリトンスクエア
　1LDK+S 89.6㎡
　12,500万（461万/坪）

つーも氏
概ねこの辺りが1億ちょっとで80〜90㎡の部屋が買える。そこそこいい値段するなぁという印象。晴海は都バスも走っており、BRTの実現性については…分からない。

マン格氏
そもそも皆さん湾岸エリアに詳しいのですか？

おかぴ
全く分からない。

つーも氏
同じく…
誰か、湾岸に詳しい人来て！！

湾岸エリアに詳しい人！！早く！！

勢いそのまま、湾岸エリアに詳しくない3名で始めてしまったTwitterスペース。
果たして今後の展開はどうなるのか。
次回、後編へ続く。

【追伸】
HARUMI FLAG SKY DUO発表に伴うTwitterタイムラインの様子がこちら。

がりべん先生…

この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？