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【マンション購入】今は買うべき？それとも待つべき？前編

おかぴ

人生で最も高い買い物と言われる住宅購入。
特に東京23区のマンション価格については、2009年度の平均価格5190万から2018年度には7142万へと、4割近くも価格が上昇。2021年度は8293万となっており、もはや庶民が買える代物ではなくなっている。
（不動産研究所「マンション市場動向より」）

果たしてこのまま更にマンション価格は上昇するのか。
それとも今は待つべきなのか。
迷える一次取得者様向けに著名マンクラのそらまめ氏、つーも氏、愛長パンダ氏を招き、2022年5月6日Twitterスペースを開催した。
以下はその記録である。
全ての迷える一次取得者様へ・・・！

【ご参加者】

そらまめ氏@soramame_shinto 

広域マンションWatcher。
ご質問者様に寄り添った熱のこもった質問回答が多く、迷える一時取得者様を明るく導く灯台ような存在。アイコンは詐欺。

つーも氏@tuumo_10 

野球/競馬/旅行が好きな公認会計士。
マンクラ歴も長くその知識は確かなもの。
4LDK欲しいクラスタ。

愛長パンダ氏@btt1ldk_panda 

アラサー限界独身者。
望まぬ海外駐在の中でも日々のSUUMOチェックは欠かさない。
限界独身者向けの1LDK紹介ツイートが熱い。

おかぴ@okapi_poke

マンションが好きな30代のおじさん。
戸建て在住でありマンクラではない。
親譲りの無鉄砲で株で損ばかりしている。

【スペース内容】

おかぴ
「今はマンションを買うべきなのか？それとも待つべきなのか？YouTubeやSNSでは欲しいと思ったら買い時！今は高過ぎるので待つべき！など対極となる意見が混在しており、どっちを信じて良いのか分からないですよね。そこで今回のようなTwitterスペースを開催して、僕やつーもさん、そらまめさん、愛長パンダさんそれぞれの個人的な見解を述べたいと思います」

「その前に、マンションを買うにしても各人それぞれ状況が異なります。状況が異なると当然、買うべきなのか待つべきなのか答えも変わりますので、先に以下のペルソナを設定することとしました」

おかぴ
「その上で、先に僕の見解を述べます」
「家は欲しいと思ったら買い時です！！！！」
「まず①のペルソナだと既にお子様がいます。一般的には3歳から幼稚園に入園しますし、0歳や1歳から保育園に預けるご家庭も沢山あります。子供が幼稚園乃至は保育園に入園してからの引っ越しはとても大変ですし、入園後に環境を変えたくないとの思いから、限られたエリアでマンション探しをしなければならない可能性もあります」

※マンションを購入し住むエリアを決めておくとこのようなアドバンテージもあります。

「また、今は待つべきと言う考えの方をTwitterやYouTubeなどから集めてみました」

【待つべきという考え方を抜粋】
「今のマンション価格はバブルだから」
「日本は人口が減少するのでマンションの価格は下がる」
「特に新築マンションは買った瞬間に30％値下がりする」

おかぴ
「本当に待って価格が下がるのであれば、一考の価値はあるかもしれません。しかしこれらの意見を述べている方々から、ではいつまで待てば良いのか？に対する答えは無かったように僕は思いました」

「また、一般的に用地取得から実際にマンションが竣工するまで3年前後の時間が掛かります。その為、現時点で用地取得代が下がっていないと約3年後に建設されるマンションの価格も下がり辛いのですが、現時点で用地取得代が値下がっている情報は寡聞にして存じません。他にはマンション建設に関わる人件費の高騰、円安等の影響でコンクリートなどの原料費の高騰など、今から1～2年待ってもマンション価格が下がる雰囲気は無いように思うのです」

「まだまだマンションの価格は上がるとかそんな事が言いたいのではなく、1～2年先ですらマンション価格が今後どうなるか分からない状況で、待てば待つ程子供も大きくなり、ますます引っ越しも難しくなります。家は欲しいと思った時が買い時という意見です」

そらまめ氏
「家を買うことで満足度や幸福度が高まるのであれば購入すれば良いですし、買ったところで何も変わらない、寧ろリスク許容度が高まり日々の生活がままならないのであれば買わなくて良いと思う」

「5000万のマンションを購入して、管理費や修繕積立金合わせて15万/月の費用がかかるとすると、同じ費用を払ってこんな素敵なマンションに住めるのだということが少なくなってきていると思う。そうなると購入するトリガーというか、購入するきっかけがないのであれば、待つというより無理して購入しなくても良いと思う」

「日々マンション価格が上がっていく中で、欲しいと思えるマンションが予算内であれば買うべきだと思いますが、例えば予算4000～5000万の人で欲しいと思えるマンションが無いのに、買うのが目的となって購入するのはどうなのかなと思う」

おかぴ
「本日のTwitterスペースに備えて、一次取得者様の予算アンケートを実施しております」

※アンケートご協力有難う御座いました！

おかぴ
「4000～6000万で約40％。6000～8000万で約32％。8000万以上で20%程度との結果ですが、この予算であればいくらマンション価格が上がったとはいえ、買おうと思えば買える予算だと思う」

「ただ、ここ数年あまりにも急激にマンション価格が上がってしまい、例えば1年前なら8000万で買えたのに今は1億円になっているとなれば、心理的にとても買い辛い状況だと思う」

「だったら、今は不動産バブルになっているとの声も聞こえるし、8000万が1億円だなんていくらなんでも高過ぎるから、もう少し待てば値下がるだろう。そう思っている方がいるとするならば、僕は待つべきではないという意見。1～2年待てば1億がまた8000万に戻るかと言われれば、恐らく戻らないと思う」

愛長パンダ氏
「市況の話をするのであれば、マクロ的な要素を見ていくとなかなか値下がっていく未来は見えないかなと思う。何かドラスティックな変化が、例えば第三次世界大戦が始まるとかそうなればマンション価格は値下がるかもしれない。そんなドラスティックな変化が起こる確率に期待するのかという話になる」

おかぴ
「直近、そのようなドラスティックな変化が起こり少しマンション価格が弱含みかな？と思えるタイミングがあった。皆さんご承知の、新型コロナによる変化です」

愛長パンダ氏
「確かに新型コロナ初期の頃はマンション価格弱気でしたね」

おかぴ
「新型コロナが蔓延し始めた頃に販売されたマンションで、少し弱気な価格だなと思えた事例があった。ではその時に、高い高いと言われていたマンションがやっと下がり始めたか。よし！買うか！となった方はほぼいないのではないか。購入する必要性のある方は別として、値下がったから買うかとなった人はとても少ないと思う」

「要は、値下がったら買うと思う方がいるのであれば、実際に値下がったらもっと値下がると思い、怖くて買えないということを言いたい」

「他に言いたいこととして、今のマンション価格は高い。3～4年前と比べても実際に高いです。では3～4年前に何と言われていたかというと、同じように高い！と言われていた。リーマンショック以降、約10年前からマンション価格は右肩上がりでした。その時々で購入を決断した人は、今と同じように高い！高い！と言われながらも購入した人たちです」

※約10年前からマンション価格は右肩上がり…

そらまめ氏
「そういう意味で言うと、1年前の価格で動いているエリアもある。一番高値で動いている、過熱感のあるエリアでしか買えない人は致し方ないとして、少しでもお得に買いたいという方には1年前の価格で動いているエリアも良いのではないかと思います」

おかぴ
「昨今叫ばれている資産性という言葉。資産性を重視するのは当然ですが、駅No.1だから資産性が高い、それだけの気持ちで、資産性『だけ』を重視して、過熱感のある駅No.1のマンションを安易に選ぶのは良くないと思う」

愛長パンダ氏
「資産性は出口も大切ですけど、入口も当然大事だと思う。ここ1～2週間で話題となっている新築マンションだと、出口は確保できるとしても入口がかなり強気で来ているなという印象がある。駅No.1だからといって本当にそのマンションが資産性に優れるのか。若しくは、入口さえ間違わなければ駅No.10のマンションでも、必ずしも駅No.1より資産性が劣るとは言えない。駅No.1に飛びつかず、しっかりと考える必要があると思う」
※入口＝購入価格と読み替えて下さい。

おかぴ
「駅No.1のマンションだけ見てしまうと、高いを通り超して買えないとなる。ザ・タワー十条なんかも見ると高くて買えないとなりますが、それはミクロ的な見方であって、もっとマクロ的に見ると買えるマンションはまだある」

※話題のザ・タワー十条。坪単価475万…

おかぴ
「どうしても新築が良いという方。勿論その価値観は否定しませんし、新築はとても気持ちの良いものです。しかし新築は譲れない、資産性も譲れないとなると取れる選択肢がかなり限られてしまう印象。今回アンケートを取った予算感で言うと、ザ・タワー十条であれば3LDK76㎡以上で平均1億円ぐらい。8000万以上の予算の方が約20%いますが、それが1億円若しくはそれ以上となってしまい、今は買うべきか、それとも待つべきかという議論の前にそもそも買えないとなってしまいます」

愛長パンダ氏
「想定していた価格より高い目に出てきており予算オーバーの中で、そうしたマンションの購入を決断するのは覚悟がいるし、本当にそのような決断をされるのかなと思うところがある」

おかぴ
「ここまで皆さんと話しをして思ったことですが、本日のタイトルにある今は買うべきか、それとも待つべきかとありますが、実際には買おうと思ってても買えないということで悩んでいる一次取得者様が多いのではないか」

愛長パンダ氏
「そうだと思いますよ」

おかぴ
「タイトル間違えたかもしれない」
「でも愛長パンダさんにタイトルはこうするべきと言われたので…」

愛長パンダ氏
「私が言いました」

今は買うべきか、それとも待つべきかをイシューとして開催したTwitterスペース。実際には買おうと意思は決めているものの買えないということに悩んでいる一次取得者様が多い事に気が付いた面々。
ここからどう展開していくのか…！
後編はこちらから↓

【追伸】
Twitterスペース開催前にそらまめ氏をお誘いしたとき。

※なんだか嫌そう！！

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