建築計画②建物配置

建物を配置するにあたり
隣地境界線からいくつ離して
配置すればよいのか？

①北側斜線　日影規制　高度地区規制
　
　まず隣地境界ぎりぎり配置を攻める前に
　北側斜線　日影規制　高度地区規制を
　クリアしていないと意味がありません。
　
　他にも道路斜線や隣地斜線もありますが
　この2つは、天空率という手法があり
　それでクリアできる場合があります。

　しかし北側斜線　日影規制　高度地区規制は
　天空率が使えませんので
　この3つの規制で
　隣地境界線からの建物配置は
　概ね決定します。

　②民法

　民法234条1項に
　建物を築造するには境界線から
　５０センチメートル以上の距離を
　保たなければならない。
　
　しかし建築基準法６５条には
　防火地域又は準防火地域内にある
　建築物で外壁が耐火構造のものについては
　その外壁を隣地境界線に接して設けること
　ができる。
　
　となっています。

　民法では隣地境界線から50cm以上離す
　建築基準法では隣地境界線にぴったりに
　設計できる。になります。

　

　また民法第235条には
　境界線から1m未満の距離において
　他人の宅地を観望することができる窓
　または縁側を設ける場合は
　隣が見えないよう
　目かくしをつけなければなりません。
　といういわゆる観望権もあります。　

　50cm以上離せは建ててもよいが
　1m以内に窓やバルコニーなどを計画する
　場合、目隠し対策をする必要があるという
　ことになります。

③施工に必要な寸法を考える
　
　建物をつくるには足場が必要です。
　一般的には作業床がある足場を使いますが
　50cm程度のスペースであれば
　作業する床が丸パイプという
　単管足場しか使えません。
　3階程度の低層建物ならまだしも
　高層建物であれば作業の効率や
　品質、精度がかなり落ちると思います。　
　それを犠牲にしたくない場合は
　しっかりと作業床が確保できる
　足場が組めるスペースを隣地境界線から
　確保したいものです。

　足場の事を、考えるなら
　最低でも50cm
　作業性を考慮するなら100cm以上は
　確保したいです。　

　また、地下やピットがある建物では
　地盤を掘るのですが
　その際　隣地の地盤が崩れない様に
　山留め工事をします。

　工法にもよりますが、その施工には隣地から
　60cmは離して建物を計画しないと施工が
　できないと言われます。

④窓先空地

　隣地境界線から(正確には隣地境界線に立つ
　フェンスや塀から)建物の外壁ラインまでに
　東京都建築安全条例等の
　都道府県の条例などにある
　窓先空地を確保する必要があります。

　建物の規模によって変わりますが
　最大4m必要になります。
　また、窓先空地から道路まで避難する
　通路は最大2m確保する必要があります。

⑤外壁後退
　
　区や市の地区計画などに隣地境界から
　建物外壁までの後退距離が定められている
　場合があります。
　こちらは役所に確認しましょう。

⑥採光
　
　居室には採光を確保する必要があります。
　あまりにも隣地境界線いっぱいに建物を
　計画すると、隣地が公園等でない限り
　お隣りの建物と距離が近く、特に中高層
　物件では低層階は採光が確保できません。

　
　目安として
　商業系の用途地域で4m
工業系の用途地域で5m
住居系の用途地域で7m

　隣地境界から建物の窓(外壁)まで
　距離を確保したいですが
　確保できない場合は、採光チェックしながら
　最上階の庇を中止したりガラス庇にしたり
　居室をあきらめたりする必要があります。

以上の点を踏まえて建物配置を考えます。