今の資産状況まとめ

今回は、今の資産状況の概要と、投資戦略についてまとめます。

基本の投資戦略

不動産投資と金融資産への投資を主に行っています。
どちらもレバレッジをかけて投資効率を上げることを意識しています。
現状は、不動産・金融投資どちらもレバレッジ2〜3倍程度で推移しています。

不動産

元々は家賃収入目的で一棟マンションを持っていましたが、都内で新築マンションを建築し、売却した時にキャピタルゲインを得られた経験から、今は値上がりを積極的に狙うスタイルになりました。
いわゆる土地から新築RC投資は、以前は23区でも7〜8%を狙えたのですが、土地の値上がり、建築費の高騰、建築会社の倒産などで企画が難しくなってきています。
私も建築は進めつつ、今はタワーマンションをメインに投資しています。

タワーマンション投資は、相場上昇でキャピタルゲインを狙う投資です。
港区・湾岸エリアを中心に、マンション価格は年々上昇しています。
タワーマンションの買い方は大きく新築、中古に分けられます。その中でも旨みが大きいのが新築の投資です。

中古物件を買う場合には、当然ですが一度決済する必要があります。2億円のタワーマンションであれば、例えば自己資金4000万円とローン1億6000万円で決済して保有し、そこから値上がりが始まります。ごく稀に割安に売り出されているものもありますが、買付が殺到し、買えたとしても仲介手数料や登記費用を考えると即転売で利益が出るほどではありません。

一方、新築マンションは、引き渡しの2年ほど前から契約することが可能です。10%の手付金を入れ、引き渡しの権利を得た状態のままで寝かせることで、引き渡し時には十分な含み益が発生している構図です。
そのため、同時並行でいくつもタワーマンションを契約しておき、値上がってから決済することが可能で、その状態では即転売も狙えます。

現状は、完成済の一棟マンション、建築中の一棟マンション、引き渡し前のタワーマンションを保有しています（手付払って契約済）。
完成を受けたり、引き渡しを受けたら積極的に売却を進めて、現金を増やしていく戦略です。
そのために、宅建業免許を取得手続きしています。宅建業を持っていると、短期売買が可能になり、融資も使うことができます。

金融投資

米国テック系のインデックス80%、その他個別株10%、仮想通貨10%ぐらいのアロケーションにしています。
証券担保ローン、仮想通貨担保ローン、一般信用取引などを使用し、レバレッジを2〜3倍でかけています。

元々はヘッジファンドに多く投資していましたが、2022年米国利上げのタイミングで大幅に下落し、その後のパフォーマンスも振るわないことから、全て売却に向けて進めています。
アクティブファンドはほとんどがインデックスをアウトパフォームできないということを身をもって体験しました。

米国テック系のインデックスについては、【2244】グローバルX USテック・トップ20をメインに、NASDAQ100のETFも持っています。
2244は集中しすぎとも思われますが、現状のビッグテックが伸びている状況では、NASDAQ100をアウトパフォームしているのでこちらをメインにしています。レバナスと同じぐらいのリターンで、下落した時の回復も早いのが魅力です。ここからの利下げ局面ではより上がっていくと思われます。
6月のリバランスでNVIDIAの比率が少し小さくなったので（15%→9%ぐらい）、減少分のNVIDIAを個別株で購入しました。

少額買って買い進めていないものもいくつか紹介します。

【2255】iシェアーズ米国債20年超（為替ヘッジなし）

現代ポートフォリオ理論を参考に買ってみました。シャープレシオを最大にしようとすると、現金と株100%の比率ではなく、株80%・債券20%ぐらいのポートフォリオにレバレッジをかけた方がいいというものです。債券は、利回りがある程度取れ、株と逆相関でなければならないので、米国債長期債を選びました。米国債は現状の高金利下では利回りが高く、利下げでキャピタルゲインが狙えるのと、短期債は価格変動が小さすぎること、社債は株と正の相関になってしまうからです。
ただ、実際買ってみると、株が下がるときに同時に下がったり、うまく逆に行ったとしても株の損失を到底カバーできません。
利上げによって株が下がる逆金融相場だと株も債券もどっちも下がってしまいます。
年率リターンも5%前後のため、証券担保ローンの金利によっては、逆サヤまで行かないにしても、かなり薄い利益になってしまいます。

レバレッジFANG+

ビッグテックの将来性はかなり信じており、レバレッジをかけるのも良いと思うのですが、為替ヘッジありがネックです。
中長期的には円安方向になっていくと考えられるので、円安時にプラスになる資産の方がメリットが大きいです。
その意味で、今はレバレッジドラッカー米国株ファンドに注目しています。こちらは米国大型株とドルに2倍のポジションを取れるので、私の相場感と合致しています。

仮想通貨については、ビットコインとイーサリアムを、時価総額加重平均で買っています。だいたい7:3ぐらいの比率です。こちらもサテライト投資として大きく伸びるのを期待しています。

ファイナンスについて

金融投資については概ね2〜3倍、不動産は可能な限り高いレバレッジ比率を目標にしています。
高利回りの投資対象をメインに扱っているので、金利はあまり気にせず、融資金額が伸びるかどうかで金融機関を比較検討しています。

不動産は主に属性によって借りられる金額に制限がある一方、値下がりしてもマージンコールが発生しないメリットがあります。基本的には物件は1〜2割の自己資金、残りは融資を使って購入しています。
タワマンは10%の手付金を入れており、実質的に自己資金1割でレバレッジをかけている状態に近くなります。
自己資金に関しても、宅建業法人の運転資金などの無担保融資を活用して、可能な限りレバレッジを大きくするのがいいと考えています。

金融投資のレバレッジは、証券担保ローン、仮想通貨担保ローンと信用取引を使っています。
証券担保ローンや仮想通貨担保ローンは2倍程度のレバレッジが可能で、契約更新を繰り返すことで長期で借りることも可能です。
信用取引は3.3倍程度のレバレッジをかけることが可能です。
ただし、こういったローンにはマージンコール（追証）があるので、レバレッジ比率をコントロールすることが重要です。
なるべくレバレッジ比率が大きい状態で上昇相場を迎え、値下がり時にも売却しなくて済む状態が理想です。
現在は、証券担保ローンは30%程度の値下がりに耐えられる額、信用取引は10%の値下がりで追証が発生する額で設定しています。信用取引の方がバッファーが小さいので、証券担保ローンをメインに活用し、万が一の時の現金も多少プールはしています。
最適なレバレッジ比率は、マージンコール発生の確率と機会損失のトレードオフなので、「追証に耐えられる範囲での最大レバレッジ」が最適解になると考えています。

期待リターンについて

まず、投資の目標は純資産の増加です。（レバレッジで膨らませた総資産だけ大きくても意味がない）。そして、目標になるのはIRRです。投資した純資産に対して、どれだけのリターンがあるかを複利でみる必要があるからです。
IRRは、新たな投資対象を決める際には概ね税引後30%程度を目標にしていますが、実際は50〜60%を狙っています。
例えば、2244を証券担保ローンで2倍レバレッジをかけた場合、2244のリターンが30%程度なので、金利を引いても50%程度は残ります。
IRRを増やすには、ROICが高いものにする(高リターン投資対象に投資する)か、レバレッジ比率を高めるかになります。

かなりリスクをとっている状態になるので、リスクコントロール（特に追証）については慎重になり、暴落時にも売らないことを徹底すれば、想定に近いリターンが得られると考えています。