管理会社が倒産！それでも当初の目標に向かって進めたワケ
50歳代でのリタイアを目標として不動産投資をしている杉谷様（仮名）へのインタビュー。今回は、賃貸物件の管理会社が倒産した後の話からスタート。不動産投資ローンの返済についての手法や考え方についても語っていただきました。
『管理会社が変わります』のその後
——賃貸物件の管理を任せていた不動産会社が倒産したときの実情をお聞かせください。何も連絡がなく、突然という感じでしたか？また、そうなる兆候はありましたか？
突然で兆候はなかったです。連絡を取っていない時期があったので、全く気付きませんでした。その管理会社から物件の紹介はありましたが、経営がどうこうといった話はなかったです。まさか自分が物件を購入したところの不動産会社が潰れるなんて思いませんでした。
——そうですよね。そのあいだ、家賃の送金が遅れたことはありましたか？
実際のところ、すぐに日本財託さんに管理が変わったので、家賃の入金が遅れたことはありませんでした。とはいえ、不動産会社が潰れたと知った時には、正直これから何をすればいいのか全く分からない、というのが本心でした。全く知識がなかったので、何が変わるのか、自分の物件はどうなってしまうのか、と不安になっていろいろ考えてしまいました。ただ、手続きを済ますと普通に家賃が振り込まれてきたので、あっという間に不安が消えて行って、「別になんともないな」という感じでした。とくに何も変わらないのだな、と。振り込まれてくる家賃の金額も変わらなかったです。日本財託さんと出会えたことは運が良かったと思っています。それと同時に、物件の重要性というのにも気づきました。
——“物件の重要性”とは具体的にどのようなことでしょうか？
主に立地ですが、所有する不動産の資産価値が高ければ、たとえ管理会社が倒産しても別の会社へ管理が引き継がれ、変わらず家賃が入金されるということを実感しました。
——なるほど。では、もともと計画されていた『5年で1戸目の完済』『55歳で早期退職』という目標は変更なく進めることができたということでしょうか？
（前回の記事はこちらから）
そうですね。目標は変えず、他のことを考えずに一生懸命に返済していく、という計画を実行しました。だからこの間、私は仕事以外、本当に何もしていないですね。厳密に言うと何もしてなくはないですが、大きな動きをせずに、せっせとローンを返していました。
——ちなみにその5年間ですが、株式投資などでお金を増やす、といった選択肢はなかったのですか？
なかったですね。もちろん、もともと株はある程度は保有していたので、その中で組み換えはしていました。実は、「もう株の方を崩してでも不動産投資へ持っていこうかな」という時期もあったのです。それでも、リスク分散という意味では、株も持っておいたたほうがいいかな、という考えもあったのでそのまま保有していました。
ローン返済の進め方としては返済期間を短く組んで、1戸目を5年で返すと決めていたので、2件目に購入した物件については最初から10年のローンしか組んでいませんでした。毎月、いままで貯金していた分の一部を繰り上げ返済に回すようなイメージで、ローン返済の口座へ必要な金額を振り込むような形にしました。それで「毎月どれだけ減ったかな」というのを見ていき、5年目で「ああ、この金額なら返せるな」と感じたので残金を一括で返した、という流れです。
「5年で返す」と決めて、実直に毎月ローンを返済したことが本当に良かったなと思いました。「5年で返す」と最初に決めていなければもしかしたら未だに完済物件はなかったかもしれません。
担当者の提案と自分のシミュレーションが一致！目標を上方修正することに
——『5年で返す』という目標はどうやって決められたのですか？
『55歳で早期退職』という目標から考えると5年ごとに1戸のペースで完済しないと、という感じでざっくりとした逆算をしていました。もともと「所有する物件は3戸でいいや」と思っていたのですが、1戸目のローンを完済したときに、「このまま2戸目の返済を進めていいのか。どうしたらいいのだろう」と迷って、そこから日本財託さんとの付き合いが濃くなったのです。「今後の運用について、ちょっとアドバイスをいただけませんか」というのをメールしました。
すぐに営業の担当者様とお会いすることになって相談をしました。振り返ってみると、自分でもよくそこまでさらけ出したなと思うのですが、「自分の今の資産がこれくらいあってどういう資産運用をしたらいい？」「55歳でリタイアしたいのだけど、どうしたらいいかな」というのを話し合った結果、担当者様から「今ローンを減らしていくよりは、物件を増やしていった方がお金は生きていきますよ」というアドバイスをいただきました。実際に自分でもエクセルでシミュレーションをしてみたところ、「なるほど、本当だ。同じお金を使うにしても、ローンを返すのに使うと将来的な収入としては物件を増やす場合に比べて少ないな」と気付いたのです。さらに、「新たに物件を増やしていくと、同じ55歳になったときに入ってくる家賃がこんなに違うんだ」ということが分かりました。
そこで日本財託さんから3戸追加で購入し、現在6戸の投資用不動産を所有しています。さらに繰上返済も順調に進んで、3戸の完済を達成することができました。