マンションを売るときに知っておきたい3つのポイント「その2」

不動産の売却について。中でも「マンションの売却」について、知っておくべきポイントを解説します。

※前回の記事マンションを売るときに知っておきたい3つのポイント「その1」からの続きです。

一般媒介契約・専任媒介契約か専属専任媒介契約を決める

信頼できそうな仲介業者を見つけたら、その業者と契約します。

複数の仲介業者に並行で売り出しを掛けてもらう一般媒介契約か、販売状況の報告や不動産業者で売買市場となっている「レインズ」への登録が義務となる専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶこととなります。

ちなみに、専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間は3か月を超えることはできず、これを超えた場合は3か月に短縮されます。

専任媒介契約の場合は2週間に1回、専属専任媒介契約は1週間に1回、仲介業者は売主に業務状況を報告することが義務付けられておりますので、一般媒介契約よりも積極的に買い主を探してもらえる傾向があります。

この状況を聞くと、「専任媒介契約か専属専任媒介契約の方がいいのか？」と考えられますが、一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。

契約によるメリット・デメリットについては、こちらのページを参考にして下さい。

参考　・不動産仲介業者との契約の方法。メリットデメリットは？

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仲介契約（媒介契約）について筆者の体験から個人的な感想を述べます。

私が家を売却したときは、一般媒介契約をしました。その理由は、不動産仲介業者が勧めたからですが、その業者は「レインズに登録せず買主を探したかった」からのようです。

レインズに登録すると、不特定多数の不動産業者の目にとまります。そうすると、同業者同士で紹介や仲介も積極的になります。

※つまり、優先権はレインズに登録した業者で、他の業者が「仲介したい」と優先業者に連絡してくる。

売主としては、その方が早く売れる可能性は高くなるはずですが、もし契約頼した不動産業者と別の業者からの紹介で売却が決まった場合は、その不動産業者に、紹介手数料を支払う必要があります。

※この紹介手数料はだれが払うのか？は多くの業者は、売主負担で紹介できると言ってきます。その場合は、その業者に売却の自信がないと考えられます。

また、もし仲介の仲介に頼ってもなかなか売れない場合、悪評がたったり、売値が崩れることもあるようです。

筆者が一般媒介契約した不動産業者は、自社で買主を見つけて直接売買契約をとりたかったのだと考えています。見方によってはその業者（担当者）は「買主を自社で見つけて売却したい気持ちを強く持ってくれていた」と感じています。つまり売却する自信のある業者ということです。

一般媒介契約は、レインズに登録されなくても複数の不動産仲介業者と媒介契約を結べるメリットがあります。

なので、売却を急ぎたい方は2，3軒の業者に相談して一般媒介契約を結べばいいのです。そうすれば、仲介の仲介による手数料は必要ありませんし、1軒の契約より早く売却できる可能性も高くなります。

もちろん、専任媒介契約及び専属専任媒介契約にも売主の状況に適したメリットがありますので、契約の違いを知っておいてください。↓

参考　・不動産仲介業者との契約の方法。メリットデメリットは？

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仲介業者は契約後、広告や売り出しを掛けますので、内覧などを受けながら、見込みのある買主と価格交渉や取引条件の取り決めを行います。

中古マンションの場合は買い主から値引きを要求される場合もあり、ご自身の資産状況に応じて売り出し価格を仲介業者と相談しながら、変更しつつ決めた方がスムーズに事後が進みます。

※売却価格提示のコツとしては、近隣の売値価格を調べることです。近隣に同じ間取り、築年数の物件があれば、買主はその物件と比較します。

なので、少し安い価格にしておけば決まりやすくなります。しかし、近隣物件より築年数は短い、間取りが少し広い、駐車場の有無等、所有物件に有利な部分があれば、やみくもに売却価格を下げる必要もありません。

有利な部分もあって、近隣物件と同値なら比較されても魅力は上となります。

そうして、取引条件や価格など折衝したのち買主が決まったら、速やかに契約を行います。

なぜ速やかというと、買い主がまた他の物件の方が良いのではないのかと迷ったり、売り主としても気持ちが落ち着かないことが多いためです。

その後、買い主からの入金や仲介業者への手数料の支払いを行い、引き渡しとなります。

また、仲介手数料は成功報酬制で、もし買い主が見つからないまま売却を中止した場合は、宅地建物取引業法によると仲介業者は売主に対して仲介手数料以外の報酬を受け取ってはいけないと規定されています。

気をつけたい譲渡所得のポイント

マンションを売却し、売却金額を得ると譲渡所得という収入が発生したこととなり、申告が必要となってきます。

売却額－取得費－仲介手数料や譲渡費用＝課税譲渡所得

となります。

ここで気をつけておきたいポイントとして、「譲渡の年の1月1日においてマンションの所有期間が5年を超えているかいないか」というのが重要となっています。

5年を超えている場合、所得税15%・住民税5%になるのに対して、5年を超えていないと、所得税30%・住民税9%と税金が発生しますので、売りに出すタイミングを見計らうことが必要となっています。

しかし、ご自身が生活の拠点として使用していたマンションである場合、一定の要件を満たせば、譲渡したときの利益から3,000万円の控除を受けることができますし、譲渡の年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるマンションであれば、3,000万円の控除に加えて、軽減税率の特例を受けることができます。

税率は3,000万円の控除後の譲渡所得に対して、6,000万円以下は所得税10%・住民税4%となっております。

また、購入価格より低い価格で売却したことにより、計算結果がマイナスであれば、税金はかかりませんし、申告の必要もありません。

参考　・不動産売却で譲渡損失が出ても確定申告は必要？損益通算と繰越控除の特例を解説！

まとめ

マンションやマイホームの売却をするなら、まず不動産専門業者に依頼することをおすすめします。

特に「契約書」関しては、様々な条項があり一般的な様式には書かれていない内容もあります。

売却後のトラブル解決には、契約書をもとに事実確認することになるので、最も重要です。老舗の中堅不動産業者なら、知識を豊富に持っている印象があります。

マンションの売却は買主との交渉や、売りたい価格で売れるかどうか、仲介手数料や後にかかる税金など、いくつか売却を考え始めた段階からご自身の資産状況などをあらかじめ把握していくとスムーズに進むと思われますので、しっかりと道筋を立てた上での、計画的な売却方法をご検討していただければ幸いです。

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