約半年で含み益2,000万円！自宅マンションで不動産投資
はじめに
最近、自宅マンションを購入しました。
これまで会社の家賃補助が割と手厚いので賃貸でしたが、子供が大きくなってきて広い部屋に引っ越そうと考えたところ、家賃が跳ね上がることに気付き、買った方が相対的に安いかもと考えたのが自宅購入を検討するようになったきっかけです。
当初は新築はプレミアムが乗っていて高いというイメージを持っていたのですが、最近の不動産は値上がりしていて、中古でも高い！
何件か見てまわりましたが、東京23区あたりはお家を消費として考えるとサラリーマンの給料で買う値段ではないと感じました。
とはいえ、お家は必要なので、考え方を変えて、自宅は消費であると同時に一部投資であると考えて再度探しました。
私の家は共働きなので、利便性も重視したく、一軒家ではなくてマンションで探していました。
自宅を投資の一環として買うには、将来価値を保てる、あわよくば値上がりするようなものを買う必要があります。
価値が保てることを資産性が高いというようです。
マンション購入にあたり、いろんな方のブログ等で勉強させていただきました。
特に、マンションマニア様やスムログ執筆者の皆様からは、今も実践的で大変有用な内容を学ばせていただいています。ありがとうございます。
なお、この記事を書こうと思ったのは、自分の備忘も含めてです。
普通は人生において家を何回も買うわけではないので、試行回数が他のものより圧倒的に少なく、ノウハウが蓄積されません。
買い替えなどで次に家を買う際も、お得に買いたいので、この記事で残しておこうと思いました。
調べてみたところ、資産性が高くなる条件として以下が挙げられます。
資産性が高くなる条件
都心
やはり不動産は立地のようです。個人的には1に立地、2に立地、・・・少なくとも5までは立地の気がします。
価値を保つには、将来マンションを売却するときに欲しい人が多くいる必要があります。
都心は人が集まるので、資産性が高いのは納得です。
一時期コロナ禍による在宅ワークの浸透で、郊外に移る方が増えて、都心の需要減少により値下がりするかもと思いました。
しかし、仮に値下がりすれば、逆に都心が予算内に収まることとなり買えるならそちらにしようという方もいるわけで、都心が買えるなら郊外より都心という動きとなって、都心の相対的な優位性は変わらないと考えています。
特に都心の中でも千代田区、中央区、港区の都心3区は、日本の人口が減少していく中でも最後まで人口が増え続けると予想されていて、堅いといわれています。
東京都総務局統計部による人口のピーク時期の予測
2. 駅近
これも立地ですが、電車が網の目のように張り巡らされている東京では駅近が便利なわけで、当然です。
特に電車で通勤される方の需要は高くなります。
在宅ワークの浸透で駅近の優位性は以前よりは下がっていますが、最近は通勤電車も混んできてオフィスに人が戻っているようです。
また、自動車の自動運転が実装されると駅近である必要はなくなるという話もありますが、まだ時間がかかると考えています。
なお、スーモなどの検索サイトでは、駅徒歩5分などの条件で物件を絞り込めるので、駅近の方が売る際に購入者の目に触れやすくなります。
3. 再開発
再開発によりオフィスが整備されたり、商業施設が誘致されると、利便性や街の魅力が高まり、不動産の価値も向上します。
オフィスができると新たに人を呼び込むことになり、商業施設ができると生活が便利になります。
マンションの建設の際に、オフィスや商業施設との一帯開発が行われることがあります。
その場合、マンションができるのと同時に街としての価値が高まるので、資産性が高くなることが多いです。
また、木造密集地域の防災対策などの再開発では、政府から補助金が入って開発費に充当されることがあることも、資産性の観点から有利と思われます。
4. 開発初期
再開発により街の魅力が高まり、価値は向上するのですが、完成に近づけば近づくほど不動産の値段は高くなってしまっています。
価値あるものを安く仕入れることが投資のセオリーですので、値段が上がりきっていない、再開発の初期で買うことが重要です。
具体的には、再開発の案件が複数予定されているときの1件目で買うことや、再開発が将来予定されている地域の近隣の物件を前もって買うことが挙げられます。
株式市場などでは、新しい情報が出るとすぐに価格に織り込まれると考えることが多いですが、不動産は必ずしもそうではなさそうです。
再開発などの良いファンダメンタルが公表されると、もちろんそこでも価格は上がりますが、まだ建物はできていないので、想像でしか価値を感じることができません。
利便性が良くなったなど魅力的な街になったから買うという実需の方もいるわけで、実際に再開発が完成して、新しい街並みの良さを実際にみんなが実感できるようになった段階で、もう一段価値が上がる傾向がありそうです。
5. 大規模
大規模なマンションは目立つわけで、お家を探している人から認識されやすく、将来の売却の際に有利に働きます。
他にも規模が大きくなると、豪華なエントランスやラウンジ、ジムなどの利便性の高い共用施設があり、購入者に訴求することができます。
共用施設がある分、管理費も高くなりますが、大規模になると1戸あたりの負担は小さくなります。
なお、共用施設が少なく、1戸あたりの負担も大きくない中規模が管理費が最も安い傾向があります。
しかし、将来の売却を考えると上記を理由として、大規模が最も資産性が高いと考えています。
戸数別の管理費
首都圏における築10年中古マンションの戸数別リセールバリュー
また、大規模だと分譲する住戸を一度に全部売るのではなく、何回かに分けて販売するのですが、初期が相対的に安く、後になるにつれて徐々に値上がりする傾向が強くなっています。
もちろん最近は市場全体の値上がりが続いていることも要因と考えられます。
一方で、大規模だと相当の数の住戸を捌く必要があります。
初期の販売を後期と比べて少し安くする事で、買いやすくして人を集め、倍率◯倍の人気物件などと注目させることで、最後の住戸まで売り切るための戦略もあるのかなと思っています。
6. 眺望
特にタワマンの高層階などでは、部屋から遠くまで見渡せたり、ランドマークが見えたりする場合、それらがない場合より資産性が高くなります。
しかし、眺望をそこまで重視しない人もいるので、価格へ具体的にどのくらい影響があるのかを考えるのは難しいと感じました。
また、目の前にビルが建設されて眺望が変わってしまうことがあり、将来の状況を予測できないのも難しいところです。
以上、資産性が高くなる条件として考えられるものを列記しました。
投資としてのマンション購入
当然ですが、これら条件のうち複数が揃っているものは、みんな価値があるとわかるので、値段は高くなります。
買えればいいわけですが、都心で駅近なんかで、70平米くらいの広さで探すと、新築でも中古(極端に築年数が大きいものを除く)でも、今の市場だと簡単に億を超えます。
投資としても考える以上、価値あるものを安く買うというセオリーに従って、いかに安く買うか考える必要があります。
私はこれ以降で述べる方法で、マンションを探し購入しました。
自分なりに調べて、割安と思うものを買うことで、約半年という短期間で約2,000万円の含み益が発生しました。
ここで強調したいのは、短期間でということです。
ここ数年のマンション市場全体の値上がりで、数千万円や下手すると1億円の含み益という方もいらっしゃると思います。
しかし、市場全体の動きは、株式市場でいうベータで、将来の予測が難しく、自分達がコントロールできるものではありません。
ましてや、お家の購入タイミングは家族構成の変化などによるので、株式のように市場の動きを待てるものでもありません。
一方、私が着目したのは、市場の動きによらない、投資する人の力量による株式市場でいうアルファの部分です。
短期間で含み益が発生したということは、どの部屋を選ぶかという目利きにより、一定程度は市場によらない収益を獲得できたと考えています。
そのためには、マンションの価格の歪みを利用する必要があります。
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