美容室の開業 自宅サロンを住宅ローンで作っても大丈夫？
テナントを借りるのはもったいない。住宅とお店が一緒なら家賃も払わなくていいし、ローンを返し終わったら資産になるからいいのでは？と考える方も多く見えます。また、１店舗目はテナントで出店をして、次の店舗は店舗兼住宅にしたい、という方も少なくありません。店舗兼住宅でお店を作るときの注意点をご紹介します。
〇店舗兼住宅のメリット
自宅とお店が一緒の建物のことを店舗兼住宅、店舗併用住宅、と言ったりします。細かな表現はさておき、ここではお店と自宅が同じ建物のことを「店舗兼住宅」と表現します。
店舗兼住宅のメリットとして上げられるのは、自宅とお店との距離です。通勤の必要がなく、移動時間が不要になります。時間が生まれることで、営業時間だけでなく、プライベートの時間も確保することが出来ます。それと、もう１つ大きなメリットとして上げられるには、家賃の支払いの必要がない、という点です。家賃の代わりに住宅ローンの返済をすることになりますが、家賃であればいくら支払っても自分の財産にはなりませんが、住宅ローンの返済が終われば、その建物は自分の財産となります。
〇店舗兼住宅のデメリット
一番のデメリットは、立地です。住宅として住む場所であることを考えると、店舗兼住宅を建てる場所は一般的に住宅地となります。沢山のお客様が来店できるような場所であることは少なく、お店の場所が分かりにくい、駐車場の台数が確保できない、という問題もあります。ただ、集客をしないプライベートサロンならデメリットとは言えないです。
〇住宅ローンで借りてよいもの
店舗兼住宅を建てるにあたって、すべて住宅ローンでお金を借りられないか？というご相談もありますが、これは出来ません。住宅ローンというのは、あくまでも住宅取得のためのローンであって、店舗として、いわゆる事業用として使う建物を取得するために借りたお金を使うことは出来ません。店舗兼住宅を建てる場合は、店舗部分の建築予算と、自宅部分の建築予算を分けて計算し、自宅部分は住宅ローンでお金を借りて、店舗部分は事業用資金として借入をする必要があります。住宅ローンは住宅取得を促進するための様々な優遇がされています。事業用資金の借入金利が１％から２％前後であるのに対して、住宅ローンの金利はほとんどが１％を切る低金利となります。また返済期間も住宅ローンの方が圧倒的に長く、最長35年となります。事業用資金については設備資金として借りても10年が平均で、長くて15年です。金利が低く、返済年数も長い住宅ローンでお店部分もお金を借りられないかとつい考えてしまいます。
〇すべて住宅ローンで作ってしまったら。
建築会社にお願いして、見積書はすべて住宅用として作成してもらい、住宅ローンでお金が借りられた。わざわざ事業用融資からお金は借りずに、このお店も住宅ローンで借りたお金で建築しています。こんな怖い話を聞いたことがあります。
金融機関はそれほど甘くはありません。借りた時の目的以外のお金を使い方をしたら、一括返済を求められても文句は言えません。住宅ローンのお金で建物を建て、その内の一部を店舗として使っていることが分かれば不正と判断され、一括返済を求められる可能性があります。似たようなお金の使い方で、投資用物件を建築するのに、自分が住むためと偽って住宅ローンを借りるのと同じです。住宅ローンで投資用物件を立てていることが発覚した場合にも不正として一括返済を求められる可能性があります。
すでに建ててしまって、建築費用は支払ってしまっていますから、普通は一括返済を求められても返済は出来ません。大変なリスクを負うことになります。
〇あの人がやっているから大丈夫では？
銀行にそのように説明しても、不正をしている事実は変わりません。そんな言葉が通用するほど甘くはありません。居住用部分は住宅ローンで、店舗部分が事業用融資でお金を借りなければならない、ということ知っておいてください。事業用融資で借りた部分の利息は当然経費となりますし、店舗部分の建築費用は減価償却費として経費となります。ただ、店舗部分の借入の返済期間は10年前後となりますから、店舗兼住宅だからといって小さな売上、利益で大丈夫、という安易な考え方でいると資金繰りに困ってしまい可能性もあります。
〇おわりに
本当に店舗兼住宅で良いのかどうかは、自分の将来設計をどのようにしたいのか？も大きく影響します。どれくらのお金を稼ぐ必要があるのか、そのお金は店舗兼住宅でも実現可能なのかはしっかりと見極めて選択することが大切です。店舗兼住宅を建てることとなった際は、くれぐれも住宅ローンで借りたお金で事業用建物を建ててはダメだということを知っておいてください。
美容室専門税理士 中嶋 政雄
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