相続や贈与でもらった土地📰＃不動産塾👔『＃家のトリセツ』
今日は、相続や贈与でもらった土地の取得価格はどのように計算するかをお話ししていきたいと思います。
相続をして贈与された土地にに関しては、購入時の売買契約書はないと思います。
この土地を売却時の売却価格は、どのように計算するかご存じありますか？
土地は減価書却しないため、自動的に(取得価格＝取得費）となります。
相続や贈与で、土地を取得した場合、取得日も取得価格も、もともと所有していた条件を引き継ぎます。
また、相続税や贈与税を払っている場合にはその時の評価額が取得額になります。
取得日も相続した日や贈与した日ではなく、あくまで被相続人の取得日が引き継がれます。（当時購入されていれば、不動産売買契約書があればその金額になります）
今後、不動産を売却した際に、相続をしてから譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるのか（長期譲渡）、 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下（短期譲渡）、所得税が予想以上に高額になることもあります。
🔴購入した時の売買契約書を紛失した場合
当時の契約書や領収書、または住宅ローンの申込書などの取得価格がわかる資料を紛失した場合、取得費の計算？
所得税では、昭和27年12月31日以前から所有していた自宅の取得価格が不明な場合、土地の売却価格の5％を取得費とみなすこととしています。
（概算取得費）
土地を相続した場合でも被相続人が昭和27年12月31日以前に購入していた場合でも同じです。
【自宅の土地の売却益＝売却価格-（売却価格×5％+譲渡費用）】
昭和28年1月1日以降に自宅を購入した場合には、合理的に見積もった取得価額から取得費を計算しても大丈夫です。
土地については、売却する時にの路線価から計算した時価と購入した時の路線価から計算した時価の変動比率で計算します。
路線価格は売却の時に土地にピンポイントでついている評価ですので、合理的な見積方法になります。
税務署に過去の路線価の資料が保存されていない場合でも、図書館に行けば閲覧できます。
路線価格を時価に引き戻すときに、平成9年までは路線価は時価70％とされています。そのため、それ以前に購入している場合には70％で割り戻します。
売却す時が平成10年以降であれば、路線価は時価の80％に見直されます。
そうなれば、80％で割り戻すことになります。
現在では、路線価はついていますが、購入した時には路線価がついていないこともあります。過去の路線価の資料を見つけられないこともあります。
その場合には、市街地価格指標の変動率をつかって取得価格を計算してもいいと思います。
市街地価格指数は、住宅街、商業地、工業他の数値はありますが、農地や山林などはありません。
建物については、『建物の標準的な建築価格表』が税務署のHPにも掲載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/joto/pdf/001.pdf
建築した年度の取得価格が計算できて、減価償却費の合計を差し引けば、売却時の取得費になります。
中古の建物を購入したときの売買契約書をなくした場合でも、登記簿謄本で前の所有者が建築した年月日がわかりますので確認してみて下さい。
売買契約書を紛失した場合は、購入時のチラシ、分譲住宅地であれば近所の方に見せてお伺いする。それでも入手できない場合は、路線価や建築価格表から合理的に取得費を見積をする方法もあります。
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