「郊外リノベ」 どう考える？

永田　正明

表題の質問をいただいたので、整理がてら書きます。正解のないテーマですが、見立てを書いてみる。

郊外マンションでリノベは成立する？おすすめ売却方法は？

郊外リノベはどこまで成立する？

一般的には、郊外に行くほど「かけたリノベコスト」以上に不動産価値が上がりにくいと思ってます。 「新築で買えないエリアに、中古だけどとても良い」で一定成り立つマーケットかなあと。

あくまで自分の所感ですが、郊外でリノベ物件を探す際は「同エリアの新築坪単価が300万（70㎡、6,350万ほど）以上ほしい」と考えています。

2018年頃に調布手前の各停駅アクセスで、新耐震・がっつりリノベ物件を担当として販売していました。その時まさに、上記シチュエーションだった。

駅前の新築が70㎡・6,000万ちょっと。対して、新耐震がっつりリノベ物件が4,000万ちょっと。周辺の人は高いという反応だったけれど、沿線手前を中心に一次取得層の人に購入いただけた。

これより単価が下がると新築に手が届く。そのため「一定、新築に手が届かないエリア」であることが大事だと体感しました。

上記エリア、MAPだとこんな感じ。以下、東京カンテイの新築マンション単価MAP。黄色の部分が70㎡・6,000万以上。なんとなく目安なりそうです。

出典：東京カンテイ 2022年 首都圏 新築マンション価格

2019年と比較すると、黄色が広がってるのがわかる

出典：東京カンテイ 2019年 首都圏 新築マンション価格

上記に当てはまらない事例もある

例外事例も多くあります。以下、所沢でリノベ費も見込んで流通した事例です。周辺相場と乖離するため「都内勤務者で、価値を認めてくれる人」を広域で呼べると、こういう流通が生まれると所感してます。

郊外リノベ物件のおすすめ売却方法

都内勤務者を広域で呼べるかが鍵。そのため「オンライン媒体を活用して、都内ユーザーに当てにいくイメージ」が良いです。周辺相場と一定乖離するので、近隣からの成約難易度あがる。 イメージ、沿線手前で賃貸暮らししてて、広さが欲しい人。そんな人を呼べると強いです。

手前味噌ではありますが、カウカモは「がっつりリノベーションした物件」を、都内ユーザーに訴求する媒体として向いていると思います。このwebサイトのTOPページで、一点ものの物件を露出するイメージ。単価が低いので、都内中心にみてる人からは、お！っとなります。

不動産相場が上がるほどに、郊外リノベマーケットは広がるはず。流通市場の中で、おそらく今後も成長するところ。このあたり、もっと解き明かしていきたいと思ってます。

ここまでありがとうございました！コメントいただけると嬉しいです！質問は、Twitter・インスタDMか、以下の質問箱まで！

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