AirBnB / 海外コンドのヤバい話
こんにちは！ コロナの２年も含めて、かれこれ海外生活もはや５年。 はじめて「超ヤバいコンド問題」に直面したので、何かの参考になればとNOTEに書くことにしました。
お伝えするのは
AirBnBの利用の罠
ヤバい客層
賃貸＆民泊運営で注意したいこと
です。
ダナンの観光＆外人地区ソンチャ (Son Tra)
いま住んでいるダナンのソンチャー地区は有名なミーケービーチのあるダナンの東側、長〜いビーチに面したエリアで、大半が観光用の住居や店舗で、つい最近開発され人が住むようになったので「地元の人」があまり住まない地区です。
住んでいるコンドはビーチから少し離れているのですが、↑の画像のミーケービーチ前の４０階建てのコンドも短期間住んでいました。ミーケービーチがある地区はソンチャ地区の南のグハンソン地区で、ここは欧米人・バックパッカーやノマドワーカーが多いエリアで、若干風紀が悪かったりします。（理由は後述）
それはジワジワ始まった
ダナンは５〜９月が乾季で晴れ＆高温多湿となります。
この時期、Gとか虫の活動が活発になりますが、現在住んでいるコンドでは自分の部屋ではホボGが出ておらず（ベランダから入ろうとしてきたことはある）、気に入って住んでいましたが、ここ１ヶ月ちょくちょく小さいGを共用部分の廊下で見るようになっていました。
今月中旬に日本に一時帰国して戻ると、同じ階の公共の廊下で必ずと言っていいほど小さいGを見るようになり「これはやばい。。。」と、管理や他のオーナーさんに話をしたところ、他のオーナーさんからも苦情の話が出てきました。
この時点で外国人居住者で話に出がちなのは「居住者にベトナム人中流以下が増えてきた」というものです。 ベトナムの平均所得（４万円くらい）より家賃が高いコンドに住んだり貸しているのはベトナム富裕層が殆どですが、たまに若いIT系の人たちが複数人数で住んだり、又貸しのような形で良くわからない出入りになっている部屋あります。 これはコロナで観光がストップして空室だらけとなった ２０２０〜２０２２年の「激安家賃」時代に始まりました。 家賃が半額とみるや、劣悪な住居から抜け出したい知的労働階級の人が続々と動いた感じがします。
Gが爆発的に増加！
何とかしないとやばいのでは…。と思っていた矢先、夕方に帰宅すると廊下に大量の小さいGがウロウロしているではありませんか！😭
わたしは苦手なので妻がバシバシとスリッパで粛清、動画に録画し発生源と思われる部屋のドア周りなどをオーナーグループと管理に共有しました。
実はいまのコンド、管理会社が最近変わり（どうやら日系）以前は定期的に行われていた害虫駆除の業者による処理がここしばらく行われておらず、管理組合でも問題となっていました。 日系企業ってどうも動きが鈍い、というのはこちらの人たちにも定評があり（泣）問題となっています。
日系がだめな理由は戦力外の費用按分を生み出す管理者層によるコスト高と会議をしないと決まらない封建的・中央集権体質と思われます。
画像＆映像はここでは控えますが、廊下の１５ｍくらいの距離に２０数匹のGがいて、問題の部屋のドアの下の溝にはミッシリ、といえば想像していただけるでしょうか😱
自宅のドアの下は防御用の隙間埋めシートが張ってあるのにもかかわらず、ドアを開けると数匹がすでに侵入していました。 一旦殺虫剤を内外に噴霧して、下駄箱やソファの裏をチェックすると小さいのが数匹…。防御シートを張ってない他の部屋にどのくらい侵入してどうなっているのか、、、考えただけで恐ろしいです。🥶
オーナーたちの話を聞くと。。。
実はこの事件より少し前に、「最近、ちょっと雰囲気が良くないよね、、、」という話題が増えていました。 オーナーたちの話を聞くと原因は日系に変わり管理が悪くなったことよりも「民泊利用」の内容であるという情報がありました。
AirBnBなど民泊利用者でイメージされる欧米人のカップルや家族旅行者であれば、常識を逸脱したことはあまり起きない＆割と品の良い人がバカンスできている のですが、例えばベトナム人の田舎の人や低所得層だと大人数で利用してお酒を持ち込みどんちゃん騒ぎしてそのまま、とか、シャワーとかせず不潔なので部屋が汚れる、という問題があるようです。ベトナム人オーナーはこのあたりは織り込み済みで清掃や管理を雇って保全していてるそうです。
しかし、最近はここに新たな勢力が出現して状況が変わってきているという話が出てきました。
意外な衛生問題の原因
オーナーグループのチャット板でやり取りするうちに見てきた新事実、苦情について吐露するオーナー達の以外な理由は「インド人観光客」でした。
インドの人が泊まった後は、ベットなどが汚すぎてシーツなどリネンを捨てて入れ替えなければならないことも珍しくないそう。問題の部屋にも少し前にインド人観光客がAirBnBで利用したためにめちゃめちゃになってしまったのだと、該当する部屋のオーナーがベトナム人らしい「言い訳」をしていました。まあ、話半分ですが他のベトナム人AirBnB運用オーナーからも同じような話があり、ベトナム人が恐れる汚いインド人。。。と、なにか凄みを感じました。
ベトナムで急増するインド人観光客
２０２２〜２０２３年に、コロナ以前は半数を占めていた中国人観光客が激減、最高権力者のグエン・フー・チョン書記長が北京まで言って話を通したにも関わらず、いざ観光再開したらベトナムではなくタイや他の国を優先され、ベトナムの航空産業や観光業は大きな打撃を受けました。
この大きな穴を埋めるためにベトナム政府＆観光業界がとったのは「インド観光客の誘致」。
地理的、物価＆通貨的にも中流〜富裕層が増加中のインドとぴったりあったようで、ダナンへの直行便も2022年中には週７便と垂直な立ち上がりで、殆どと言って良い韓国からの観光客に次ぐくらいの存在感となっています。
今回の対応策
幸い、オーナー同士がコミュニケーションをしていてベトナムは資産管理を女性がすることが多いこともあり、割と仲良く話ができていること、富裕層が投資目的で買っている部屋が多いことで感情論になりにくいので管理会社にきちんと集団で話ができる環境があるのですが
写真、動画で証拠をおさえる
状況・情報のまとめをつくる
オーナー同士の情報共有→管理会社に共有
問題物件のオーナーも直ぐに対応
ということで解決する方向に進んでいます。
日頃のネットワークづくりが重要なのはもちろん、問題の苦情をするだけでなく「情報を取りまとめる」「解決法を提案する」というのが非常に効果があるのが今回も確認できました。
それと、海外だから、ではありますが日本から対策用品を帰国するときに買って帰るのがかなり役に立っています。現地のオーナーさんたちから「ちょっと分けてもらえないでしょうか」とか言われたり、問題の相談をされることも増えてきました。 遠方にいるオーナーさんからは管理を変わりに頼まれたり上つながりの関係性が増えてきたのは日本ブランド・日本テクノロジーの力が大きいです。
ちなみに、現地の管理の人から「これすごすぎる、どこで買えますか？」とよく聞かれるのは↓コレ。海外でも割と手に入りますが、軽い割に割高なので海外に住むときには１箱持参がおすすめです。
おまけ：敬遠される外国人の問題
貸す側からすると、無理ないことなのですがリスクの多い外国人に貸し出すのはできれば避けたい事です。 賃貸想定の物件には、よく「表面利回り８％」とか書かれていますが、不動産業界の記事などをあさると、表面利回りの平均相場は3～7％です。（平均相場なのに何で倍も幅があるの？というのが不動産業界の闇なのでしょう）
広告に書かれている利回りは
表面利回り ＝ 年間賃料収入 ÷ 投資額
ですが、実際には
実質利回り ＝ (年間賃料収入 － 年間経費) ÷ 投資額
固定資産税（マンションだとかなり高い）や管理修繕費などを入れると、実は高配当銘柄の株とか債権のほうがよほど手間がかからず、収益率は良かったりします。 空室中の収入源もありますし、さらに保険や台風や地震のリスクがあるので、日本の場合は「人のため」にしているような状況の物件が大半なのでは？とすら思います。
表面利回りが3~7% が経費いれて１〜３％減るとすると、、、これってやらない方が良いのでは？という感じになってきます。 日本のように天変地異が多い国で他人に屋根を貸すという行為は、節税などの意味合いがあったとしてもめっちゃ慈善の意味合いが強いと言わざるをえません。
おそらく世の中の人がもっと合理的であれば、大金を投じて他人に屋根を貸してリスクを取る人は減るでしょうし、実際に日本で不動産の流動性が低く値段が低迷したのは収益性が低いからだと思います。儲かるのであれば皆うごきますから。（笑
で、この厳しめの設定に外国人が住んで問題を起こすとどうなるか、ですが
他の居住者への影響（空室増加。強烈なダメージです）
問題居住者との問題解決（時間的、精神的な負担、最悪金銭も）
退去後の修繕、修繕中の空室になるマイナス
など、問題が起きたら利益は確実になくなり、大抵はマイナス確定となるはずです。
外国人に貸したくない、というのは切実な理由があるからです。
賃貸業に文句がある人は自分が貸し手になるべき？
たとえば、多くのベトナム人はGとか害虫に無頓着です。理由は生活習慣の違い。ベトナムではかつて、そしていまも大半が「窓がないような、密閉されてない住居」に住んでいます。Gが出ても「そのうちでていくさ」位の感じで、気にしない人が多いそうですが日本の住居に住むと密閉されているので、部屋がGの巣になってしまうのだとか。（他にも衛生管理の問題があるでしょうが）
開け放たれた民家ではこうした生き物も共生しているので、虫を食べてくれるそうです
また、ゴミの分別や処理がインフラレベルで遅れているので、ベトナムでは何でも一緒に捨てますし、ビニール袋ではなく発泡スチロールの箱などを家の前に置いて、その中に生ゴミでもなんでも、そのまま入れて放置します。
これにネズミやGなどが集まり、たまに野良犬がひっくり返したりするため街路は非常に不衛生で悪臭も酷いです。
育つ環境や常識がまるで違うため、日本に来てすぐに日本人と同じ行動をする事を期待するのは無理がありすぎるので、そのリスクは小さな利益率の家主ではとても負えない、というのは現実でしょう。
余談ですが、たまにSNSなどで「差別だ」という無責任な意見を目にしますが、「言うのは無料」。かわいそうな外国人居住者の保証人になるとか、自分で賃貸で貸してあげてから発言しても遅くないと思います。
（知る限り、他人の面倒を見たり便宜を図っているのは貸す側の資本家（資本主義国では右寄り）の人たちで、罵声を浴びせているのは何もしない「持たざる人」で、これが左翼がバカにされる理由ではないかと思います。
卒倒するようなネガティブな事を先に書きましたが、実際は他のASEAN・中近東などよりも断然清潔というのがベトナムの一般的な評価とおもいます。
ベトナムの食生活や風土は日本と近く、山と水に恵まれ達系が多く日本のように清浄に保ちやすい環境が元来あり、儒教など中国思想の影響が強い青果、家の前を掃き掃除するとかテーブルをふき掃除するとかも普通。（これが普通なの、他の国では日本くらいしか見たことがないです）
トイレが汚いお宅とかまだ遭遇したことがないです（中流以上しか知りませんが）なので、中国よりも衛生観念は圧倒的に良いという印象が強いです。
また水道水も、インフラが新しいこともあり水を計測すると日本とあまり変わらないと言われています。
一方で、「汚さ」では世界ダントツとも言われるのがインド。
ネパールしか行ったこと無いですが、排水は垂れ流しでシャワーする習慣も微妙。 ものすごい美人に言い寄られても、変な匂いがする..😵💫とかありました。 人口が少ないからいいようなものの。。。というのは毎日どこを見ても感じました。
ミーケービーチの裏はドブ？
HISなど観光ビジネスがスポンサーの旅行番組で良くでてくるダナンのミーケービーチですが、よく見ると正確にはミーケーではない事もしばしば。
ミーケービーチのある地区グハンソンは欧米人エリアとして開発され教会がある一角もありますが、その理由がエグいんです。
じつはグハンソン地区は以前は墓地で子供の無縁仏などが埋葬されていた場所もあり、迷信やオバケを信じる現地人は近寄らないエリアだそうです。
地元のベトナム人が住みたがらない場所を「ビーチが喜ばれるらしい」ということで欧米人向けの地区に再開発しているという、ベトナムらしいヤバい場所だったりします。
（※日焼けしたいというのは長い冬がある北ヨーロッパの人たちの「生存欲求」や「肌が青白くてキモい」という切実な需要から来ているもので、ベトナム人にとって日焼けは非常に嫌われていることでもあります。）
そんなわけで当地にいるベトナム人は、ダナンが外から来た出稼ぎや本国で無理な逃避者が多い場所でもあり、また欧米人が多いことでそのための商売として売春とドラッグがセットだったりするようで事件の話も多いです。 最近では飲食店を営んでいる日本人が大麻を栽培して摘発され、日本人界隈でも話題となりました。
この地域は外人向けのバーとか賃貸も多いのですが、現地人からはよく「子どものおばけが出た」と言った話が聞かれ、住居の管理とかも悪い物件が多かったったりします。ちょうど日本でいうと、旧日本軍の人体実験施設があった大久保みたいな感じでですので、ベトナム人が良い印象を持っていないことは感じ取ってもらえるかと思います。
⚠️旅行のネット記事などを見ると関心事に気を取られ気になりやすいですがバイトの人が適当に書くバイラルマーケティングも多く、言ったもん勝ちで批判も受けづらいので無責任な情報が多い気がしています。 安い旅行者エリアとかバックパッカー街については、そんな雰囲気が好きというのは意識か無意識かに関わらず性欲煩悩の類が関わっていると思いますが、そこに集う人たちの質は日本だと想像し難いくらい駄目なレベルだったり、地元の商売の人にはいろいろ見透かされているのは想定しておくと良いと思います。
ちなみに、ソンチャ地区の北にはかつて侵略してきたスペインとフランス人の墓地があり、隠れた観光地となっています。
場所：
記事：
日本のオーバーツーリズムに思うこと
そんなこともあり、日本が「６０００万人の観光を誘致する」、というのを民間に丸投げするのだろうなー、外国人による隠れ民泊や白タクも増えちゃよなぁ、と心配しています。
悲惨なのはAirBnBでボロく儲けているわけではない、近隣で普通に賃貸しているオーナーや近所に住む居住者の方たちです。
法整備や観光トラブルのサポートをする体制（警察が観光民事紛争に一時的に介入できるとか）を先にしないと外国人嫌悪や観光満足度が低下する悪いサイクルに入りそうです。 できれば自治体単位ではなく、国で法整備をしてほしいな、と思います。
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