不動産の所有権移転をセルフ登記する方法まとめ
どうも、教員大家のみゅーと申します！
僕は築古戸建を中心に購入しており、DIYや自分で登記をする（セルフ登記）ことで費用を抑えて節約しています！
今まで僕が行ったセルフ登記は以下です
不動産の所有権移転登記
不動産の住所変更登記
法人登記（会社設立登記）
法人の本店移転登記
もしこれら全てを司法書士に依頼すると、司法書士報酬だけで２０万円前後となります
しかしセルフ登記ができるなら当然、これを０円に節約することができます！
「登記」と聞くとなんだか難しいようなイメージがありますが、簡単に言うと申請書・必要書類・税金を提出するだけです
テストで赤点を取った学生は再試験申請書と再試験代 ２,０００円を提出してきますが、それと同じです
一度、手順を覚えてしまえば今後の司法書士報酬は節約できるわけですから是非読んでいって下さい
今回、所有権移転登記の手順と必要書類リストを１枚にまとめたシートを作成しました！
僕も実際に本シートを使って登記しているので、是非使い回して下さい！
それでは解説していきます
司法書士報酬の相場
まずは司法書士報酬の相場を知っておきましょう
報酬の相場を知ることで、セルフ登記でいくら節約できたのか明確になり、よりメリットを感じることができるはずです
不動産の所有権移転登記：5〜8万円
不動産の所有権保存登記：4〜6万円
不動産の住所変更登記：1〜2万円
相続登記（登記のみ）：5〜8万円
相続登記（全投げ）：7〜15万円
法人登記（合同会社）：6〜9万円
法人登記（株式会社）：7〜10万円
法人の本店移転登記：2.5〜5万円
なぜここまで報酬に幅があるの？と思いますよね
それは、司法書士が自由に報酬料金を設定できるからです
では、司法書士報酬が高くなるケースはどのような場合でしょうか？
以下を見てみましょう
相続登記：相続人が増えたり、権利関係が複雑な場合は報酬が更に加算されます
不動産の所有権移転登記：購入価格が高くなるにつれて報酬料金も高くなる傾向があります
不動産仲介業者からの紹介：不動産仲介業者へのバックマージンが発生している場合があるのでその分、割高になる傾向があります
売主指定の司法書士：「3.」と同様の理由です
以上が、登記に関する司法書士報酬事情でした
所有権移転登記（売買）の方法
「登記は法務局に行くのが面倒だ」と言う声をよく聞きますが、実は現在は全て郵送で完結します！
所有権移転登記の手順は以下です
法務局ホームページで「所有権移転申請書」をダウンロードし、記入する
登録免許税を計算し、収入印紙を購入する
必要書類を集める
所有権移転登記申請書・印紙台帳・登記原因証明情報・委任状・印鑑証明書・評価証明書コピー・登記識別情報通知のコピー（権利証なら原本）の順でホチキス閉じする
返信用レターパックプラス（赤）を同封し、レターパックにて購入する不動産を管轄している法務局に郵送する
審査期間は１〜２週間
登記識別情報通知（権利証）が本人限定通知で返送されるため受け取る
完了（登記簿謄本を取得し確認することを推奨）
以下に、所有権移転登記に必要な書類セットを用意しています
ご購入頂きありがとうございます！
ここからは有料記事となります
有料記事では単なる知識だけでなく、セルフ登記を実務的に行う具体的な手順・注意点を解説します！
書類セットはWordとPDFで用意しています
お好みの方をお使いください
次に、各書類を記載するときの注意点を解説していきます
所有権登記申請書
買主が個人の場合は住民票コードを記載することで住民票の提出を省略できます
買主が法人の場合は会社法人番号（12桁の番号）を記載することで会社の全部事項証明書を省略できます
「登記識別情報の通知を希望しません」にはチェックを入れないようにしましょう
これにチェックを入れると登記識別情報（権利書）を法務局に取りにいかなければいけなくなります（汗
また郵送場所は任意で指定することができます
提出する法務局は購入する不動産の地域を管轄している法務局です
「購入する不動産の地域 不動産管轄 法務局」で検索し、法務局のページを開いて確認しましょう
印紙台帳
収入印紙を貼付するA4用紙のことで、特にフォーマットはありません
ホチキス止めの場合は印紙台帳と所有権移転申請書との間に割印をしておく必要があります
印紙台帳には登録免許税を計算してその税金分の収入印紙を貼付します
注意点として、収入印紙には割印をしてはいけません！貼るだけです
※登録免許税の計算方法は別noteで解説します
登記原因証明情報
所有権が移転することを証明するための書類です
契約書でも代用可能ですが必要書類が多くなるので、登記原因証明情報を作成する方がおすすめです
また必須ではないですが、登記原因証明情報の書類上部には売主・買主それぞれの捨印することを推奨します
委任状
委任状は「売主が買主に登記手続きを委任する」という意味で必要です
委任状がない場合は売主と買主が一緒に法務局で申請することになり互いに面倒です
必ず委任状を作成し、署名・捺印をもらいましょう
ちなみに売主は委任状の作り方が分からないことが大半なので、あなたが本フォーマットを渡してあげるといいでしょう
また必須ではないですが、登記原因証明情報の書類上部には売主・買主それぞれの捨印することを推奨します
登記識別情報通知（権利書）
登記識別情報通知を売主からもらいます
古い物件は権利書のこともありますが、大半は登記識別情報通知となります
登記識別情報通知の場合はコピーの提出でOKですが、権利書の場合は原本を提出する必要があります
また、登記識別情報通知の権利番号のシールは剥がしておく必要があります
忘れると、法務局ではシールを剥がす等の対応はしてくれないので注意しましょう
登記が完了した後は、古い登記識別情報通知は処分しましょう
印鑑証明書
印鑑証明書は発行後3ヶ月以内です
法人で全部事項証明書を提出する場合も発行後3ヶ月以内となります
住民票の写し
売主の氏名と住所が、住民票と購入物件の登記簿謄本と一致しているか確認するために必要です
万が一、異なった場合は売主に「不動産の住所変更登記」をしてもらう必要があります
この場合、登記完了まで２週間程かかるので、物件引渡しまでに完了できるよう早めに確認しておきましょう
ちなみに住民票の写しは法務局への提出不要です
実印
細かいことを言うと、上記書類の中には認印で可能な書類も含まれています
しかし実印と認印を分ける必要もないので、全て実印で捺印してもらう方がシンプルでおすすめです
返信用封筒
所有権移転登記を申請し、審査が終わった後に法務局から登記識別情報通知が発行されます
それを自宅郵送してもらうためには返信用封筒が必要です
返信用封筒は簡易書留又はレターパックプラス(520円)でないといけない
ここで注意なのがレターパック(370円)は不可である点です
登記識別情報通知は本人直接受取である必要があり、レターパックプラスでないと対応していないからです
またレターパックプラスは速達並みの郵送なので簡易書留よりおすすめです
登録免許税の納税方法
セルフ登記で支払う税金は「登録免許税」です
ちなみに不動産取得税は不動産を取得して概ね6ヶ月後に納付書が郵送されてくるので、そのタイミングで支払うことになります
登録免許税の支払いは一般的に次のように示されています
登録免許税額が３万円未満の場合：収入印紙による納税
登録免許税額が３万円以上の場合：納付書による納税
しかし実務的には登録免許税額が３万円以上であっても収入印紙による納税で行われています（驚）
理由は納付書による納税が非常に面倒だからです！
納付書は全国どこの税務署でももらうことができます
しかし、登録免許税は購入する不動産の地域にある税務署に納付するため、事前に調べておき納付書をもらう時に宛先を記入してもらう必要があります
ここで納付書で納付する場合は以下の注意点があります
納税する税務署：購入不動産がある地域の税務署
登記する法務局：購入不動産を管轄している法務局
つまり、納税する税務署と登記する法務局が同じ地域にないパターンがあるということです
こういった面倒なことを省略するため、収入印紙を印紙台帳に貼付して、法務局にまとめて送ることがおすすめです！
セルフ登記に必要なもの
必要書類（売主側）
✅登記簿謄本（土地・建物）
✅固定資産評価証明書コピー
✅登記識別情報通知(登記済証・権利書)
✅印鑑証明書(発行３ヶ月以内)
✅委任状
✅住民票の写し(物件と売主の住所・氏名確認用)
✅実印
必要書類（買主）
✅所有権移転登記申請書
✅登記原因証明情報
✅収入印紙及び印紙台帳
✅印鑑証明書(個人の場合、発行3ヶ月以内)
✅住民票の写し(個人の場合、発行3ヶ月以内)
✅法人印鑑証明書(法人の場合、発行3ヶ月以内)
✅全部事項証明書(法人の場合、会社法人番号による省略可)
✅実印
✅レターパックプラス(520円)
チェックリスト【保存版】
上記、必要書類が多いですよね
そこで、売主側・買主側でそれぞれ必要な書類リスト、登記の流れ、重要な注意点を１枚のシートにまとめました
編集したい人はExcelでご自由にカスタマイズして下さい
まとめ
お疲れ様でした！
色々と実務的な細かいことまで書きましたが、全て覚える必要はありません
実際に登記するときに本記事を読み返しながら手順通りに行えばセルフ登記は十分可能です
危険なことは本記事に書かれている注意点を知らずにセルフ登記に挑戦し、所有権を移転できなかった場合です
※その場合も法務局の人が電話で状況を教えてくれるので、本記事を読まれているような勉強熱心な方はまず大丈夫です
不動産投資家の皆さんは今後、次々に物件を取得されると思います
その度に司法書士費用を節約することで、利回りを上げることができると思います！
皆さんのチャレンジを応援しています！
質問があればいつでもTwitter等でDM下さい。では！
みゅー＠教員大家