客付けと転居時期

不動産投資、不動産賃貸事業というと、空室リスクや管理、修繕、災害など色々とデメリットも多く見えてくると思います。
ワンルーム投資詐欺というような言葉もよく耳にします。
ですが、勉強すればするほど、不動産ほど堅実で安定した投資方法はないなと実感しているところです。
簡単にわたしの所有している物件のデータを記載してみましょう。

＜1棟目＞
愛知県名古屋市、築3年、木造、1K9戸、駅徒歩2分、CF26%
＜2棟目＞
愛知県名古屋市、築12年、RC造、1K1戸1LDK5戸、駅徒歩6分、CF32%

現状、どちらとも1部屋空室が先月出たところで、2棟目は昨日次の入居者さんが決まりました。
しかも、前入居者さんの家賃69,000円のところを71,000円と2,000円の賃上げに成功しています。
つまり年間24,000円UP。
これは前オーナーさんが所有時に、管理会社の一括借上で家賃設定が相場よりかなり低い状態になっている部屋が多かったことが要因です。
購入して管理会社を変更した際に、退去が出たタイミングでの賃上げを相談していたという背景があります。
もちろんその際に一括借上も解除しています。

また7月は閑散期となりますが、この時期に入居をすぐに決められたのは、AD（Advertisement）を通常家賃1ヶ月分のところを1.5ヶ月分に上げたことも大きかったと思われます。
ADは賃貸募集をする際の広告料と呼ばれるもので、これを多く支払うほど客付けが優先されやすいという事情があります。
空室を放っておくよりも、少し管理会社さんにADを多くお支払いすることで、より早く埋めてもらうことが出来ます。
目先の出費よりも、長期的に見て早く埋まる方がメリットが高いという考え方を採用しました。
ただ、それこそ繁忙期の場合は、よほど客付けがしにくい物件でない限りはADを多く支払う必要はないと思います。

そして、今回の部屋の場合は賃上げをしていますが、実は値下げ交渉を受けてこの額に落ち着きました。
当初は家賃72,000円での募集のところ、3,000円の交渉があったとのことで、そうなると以前と全く同じ家賃となってしまい、周辺相場よりも安い設定のままです。
管理会社の担当営業マンK君は、その場でNOの返答をしたそうです（さすが！）。
そこで1,000円でも良いので何とかお願い出来ないかとの話になり、K君からオーナーであるわたしへ初めて打診の連絡が入りました。
これについても以前に家賃を下げるよりもフリーレント（○ヶ月分家賃無料）を優先して欲しいと伝えてあったため、K君が即断で返答出来たのだと思います。

つまり、オーナー側（わたしの主観）からすると満室＞フリーレント＞家賃交渉の優先順位になるわけです。
今回は元々、前入居者さんより賃料を上げていたので、家賃交渉に応じたという点はありますが、何より優先したいのは「満室にすること」と考えると、入居者側も賢く交渉していけるのではないかと思います。

では、どのタイミングでどのように入居者側は転居を決めるとお得なのか？
1〜3月、特に2〜3月は争奪戦と言っても良いほど、良い物件は秒で埋まります。
異動時期となる8〜9月も繁忙期となるでしょう。
この辺りはほぼ交渉は無理だと思った方が良いと思います。
大家さんも数百万〜億を超えるお金を投資して物件を保有していますから、何でもかんでも交渉を受け入れる訳にはいきません。
繁忙期は入居仮申し込みが複数重なることもあります。
一番手に申し込みをしたからと言って交渉をしたなら、交渉のない二番手の方に貸した方が良いと判断されて、お断りとなるケースも珍しくありません。
もしも交渉をするのであれば、閑散期。
繁忙期であれば、フリーレントの利用が可能かを確認するくらいで止めておいた方が良いでしょう。