繰り上げ返済の可否を判断する際のポイントとは？

住宅ローンには金利分の利息が掛かります。繰り上げ返済をして少しでも早く返済することで、その利息の支払いを少なくして総支払額を減らしたい気持ちはとても良くわかります。
しかしながら、繰り上げ返済をすることが本当に良いのか？もっと良い方法があるのか？気になるところですね。この可否を判断する明確なポイントはもちろんあります。気にすべきところはずばり「利回り」です。

住宅ローンの返済を進めていく中で余力資金ができた時に繰り上げ返済をした方が良いか？ということですが、資金を住宅ローンの金利より高い利回りで資産運用が可能かどうかを確認・検討してみることが大切です。特に現在は超低金利と言われるほど金利が低いタイミングですので、住宅ローンの返済より結果的に大きくお金を残せる（増やせる）可能性が大いにあります。

また、住宅ローンを組んでマイホームを購入する人に対して、年末時点での住宅ローン残高の1％の税金が最長10年間戻ってくる「住宅ローン控除」という制度があります。（現在は消費税が10％へ増税の救済のような形で2022年12月末まで入居する方を対象に特例で13年間となっています。購入する条件によって一部異なりますので必ず事前にご確認ください。）

報道発表資料：住宅ローン減税等が延長されます！～令和４年入居でも控除期間13年の場合があります～ - 国土交通省

この住宅ローン控除により残高の1％分の税金が控除になりますので、住宅ローンの金利分の利息支払い額より住宅ローン控除で受けられる節税効果の方が大きい可能性もあります。この点も考慮してどちらが得かを比較・検討したうえで繰り上げ返済にするか、他の金融商品で資産の増やすのかを決めることをお勧めします。もし住宅ローン控除を選択した方が得となるのであれば、今は繰り上げ返済をせずに10年ないしは13年の期間が満了した後に改めて繰り上げ返済をするかどうかを検討すると良いと思います。

さらには住宅ローンには団体信用生命保険（団信）と呼ばれる、例えば、ガンや三大疾病のような重篤な病気になった際に住宅ローンが免除になる保険の仕組みもあります。団信に加入することで民間の生命保険を整理・削減することも可能かもしれません。この保険効果で得られる差額も必ず比較もして、どちらが金銭的にお得ななのかも考慮しながら、繰り上げ返済をするかを決めることをお勧めします。